TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e THOMAS-COURCEL et M^e BELLAICHE

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e GARBAN, M^e PORCHER et M^e RAYNALDY

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 18/08624 -

N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juillet 2018

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0795

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CHARPENTIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par Maître Philippe THOMAS-COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165

S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0293

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

PARTIE INTERVENANTE

Maître [K] [P], administrateur provisoire, en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES , avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0164

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-président

Madame Sophie ROJAT, Magistrat à titre temporaire

assistés de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffier lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024 présidée par Monsieur LEMER GRANADOS, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE en a été le syndic à compter de 2009 jusqu’à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, en la personne de Maître [U], par ordonnance sur requête du 12 janvier 2017 rendue au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 puis dans les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 2017, l’équilibre du syndicat étant gravement compromis, selon ordonnance de référé du 7 septembre 2017 puis ordonnance sur requête du 20 mars 2018.

La mission de l’administrateur provisoire a été régulièrement prorogée selon ordonnances sur requête des 8 mars 2019, 12 mars 2020 et 3 mars 2021 et, lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, la S.A.R.L. CABINET CHARPENTIER a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble.

Monsieur [H] [M] était copropriétaire des lots n° 1, 3, 4, 7, 10, 11, 18, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 37 à 44, 46, 48, 49, 52, 53, 55 et 56 au sein de cet immeuble, représentant 59,10 % des voix.

Monsieur [H] [M] est décédé le 27 septembre 2012 en laissant ouverte sa succession auprès de cinq héritiers.

Monsieur [H] [M] a laissé pour recueillir sa succession ses cinq enfants, à savoir :

* Mademoiselle [O] [G] [B] [M] ;

* Madame [A] [S] [D] [M] ;

* Madame [R] [M] ;

* Monsieur [T] [M] ;

* Monsieur [L] [M].

Selon l’acte de notoriété, Monsieur [L] [M] a été institué légataire universel.

Aucune attestation immobilière après décès n’ayant été publiée au service de publicité foncière et les charges de copropriété dues par la succession de Monsieur [M] n’étant que partiellement payées, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un mandataire successoral avec pour mission d’administrer la succession de Monsieur [H] [M].

Selon ordonnance de référé rendue le 5 avril 2018, Maître [K] [P] a été désignée en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], sa mission ayant régulièrement été prorogée jusqu’au 7 juillet 2023 (jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 7 juillet 2022).

Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018 et le pourvoi en cassation formé par Monsieur [L] [M] contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la cour de cassation du 17 octobre 2019.

Se plaignant d’irrégularités affectant les assemblées générales des 15 juillet 2013 et 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015 ainsi que de manquements fautifs de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, à l’origine d’un préjudice financier, Monsieur [L] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], ainsi que son ancien syndic, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, par actes d’huissier du 16 juillet 2018, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des assemblées générales susvisées ainsi que la condamnation de la S.A.RL. OLT GESTION IMMOBILIERE à garantir le syndicat des copropriétaires et Monsieur [M] « des conséquences financières des travaux engagés sans accord de l’assemblée et en particulier du copropriétaire majoritaire à plus de 59 % et notamment à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [L] [M] et dont le montant sera à parfaire au jour du jugement à intervenir ».

Par acte d’huissier du 14 juin 2019, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE a fait assigner en intervention forcée et en garantie la S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société OLT GESTION IMMOBILIERE (affaire enregistrée sous le numéro de RG 19/07224).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 5 juillet 2019, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 18/08624.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, Monsieur [L] [M] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 (notamment ses articles 15 et 18) et le décret du 17 mars 1967,

Vu les assemblées des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015,

Vu les articles 724, 730, 784, 785, 813-4, 1003 et 1005 du Code Civil,

Vu l’intervention volontaire aux débats de Me [P] faite tant à titre principal qu’accessoire,

Vu les articles 121 et 126 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil (ex article 1382),

Déclarer Monsieur [M] recevable et bien fondé en ses demandes,

A titre principal

Annuler les assemblées des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à garantir M. [M] des conséquences financières des travaux engagés sans accord de l’assemblée et en particulier du copropriétaire majoritaire à plus de 59% et notamment à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [L] [M] sans pouvoir être inférieure à la somme de 116.357,37 €, quote part appelée indument à M. [M] pour les travaux de toiture.

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à payer M. [M] la somme de 15.717 € au titre des dépenses d’eau imputées aux locaux vacants du fait de l’absence de compteurs d’eau,

Condamner in solidum la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à payer M. [M] la somme de 108.000 € au titre de l’impossibilité de louer les 18 caves faute d’accès à celles-ci.

Condamner in solidum, la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à payer M. [M] la somme de 240.000 € au titre de la perte de chance de louer le lot n° 44 correspondant aux loyers perdus,

Condamner in solidum la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à payer M. [M] la somme de 100.000 € au titre de remise en état des lots 44 et 2,

A titre subsidiaire

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à payer l’ensemble des préjudices subis à me [P] es qualités dans l’hypothèse où le Tribunal considèrerait que cette dernière est propre à exercer les droits attachés aux lots de copropriété 1, 2, 3, 4, 7, 10, 11, 18, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 46, 48, 49, 52, 53, 55, 56 s’il devait préalablement considérer [L] [M] comme dessaisi de ses droits.

En toute hypothèse,

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société OLT GESTION IMMOBILIERE ainsi que son assureur ALLIANZ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société OLT GESTION IMMOBILIERE ainsi que son assureur ALLIANZ à verser à [L] [M] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction serait faite au profit de Maître Nicolas GARBAN, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum la société OLT GI et son assureur ALLIANZ à garantir le Syndicat des Copropriétaires des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Ne Pas assortir le jugement de l’exécution provisoire dans le cas où M. [M] serait débouté de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 16 septembre 2020, Maître [K] [P], administrateur provisoire, agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], demande au tribunal de :

Recevoir Maître [K] [P] es qualité de Mandataire Successoral de la succession [H] [M], en son intervention volontaire,

En conséquence,

Annuler les assemblées des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015,

Condamner la société OLT GI à garantir le Syndicat des Copropriétaires et la succession [H] [M], représentée par Maitre [P] en qualité de Mandataire successoral, des conséquences financières des travaux engagés sans accord de l’assemblée et en particulier du copropriétaire majoritaire à plus de 59 % et notamment à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [L] [M] et/ou à la succession [H] [M] représentée par Maitre [P] en qualité de Mandataire successoral, dont le montant sera à parfaire au jour du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] demande au tribunal de :

A titre principal,

Vu les articles 122 et suivant du Code de Procédure Civile et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger Monsieur [L] [M] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité pour agir et pour cause de forclusion d’action.

Dire et juger Maître [K] [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], forclose et irrecevable en ses demandes.

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], de toutes leurs demandes.

A titre très subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à tout ou partie des demandes d’annulation,

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

Condamner la société OLT GESTION IMMOBILIERE à garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 7] des condamnations pécuniaires éventuellement prononcées à son encontre.

Condamner la société OLT GESTION IMMOBILIERE à rembourser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 7], les honoraires perçus au cours des périodes pendant lesquelles l’ancien syndic aurait agi sans mandat valable.

Dans tous les cas,

Condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 7] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner solidairement toutes les parties succombantes à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 7] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement toutes les parties succombantes aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE demande au tribunal de :

Vu l’article 114 du code de procédure civile,

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 4 du code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 67 223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 6 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 28, 29, 33 et 69 du Décret du 4 janvier 1955,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1382 ancien du Code Civil,

Vu l’article 1240 nouveau du Code Civil,

Vu l’article 1304 ancien du Code Civil,

Vu l’article 1352 nouveau du Code Civil,

Vu les articles 1301 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1303 et suivants du Code Civil,

A titre principal,

Déclarer Monsieur [L] [M] et Maître [P] es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] irrecevables et forclos en leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [L] [M] et Maître [P] es qualité de leurs demandes de nullités des assemblées générales des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015, lesdites assemblées ayant été valablement convoquées et s’étant valablement tenues,

Déclarer que la société OLT GESTION IMMOBILIERE n’a pas commis de manquements susceptibles d’engager sa responsabilité professionnelle,

Dire et Juger que ni Monsieur [L] [M] ni Maître [P] es qualité ne démontrent l’existence d’un préjudice direct et personnel, ni d’un lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice prétendument subi,

Prononcer la mise hors de cause de la société OLT GESTION IMMOBILIERE, Débouter Monsieur [L] [M] et Maître [P] es qualité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société OLT GESTION IMMOBILIERE tendant à garantir le syndicat des copropriétaires, Monsieur [M] et la succession de [H] [M] représentée par Maître [P] des conséquences financières des travaux engagés, Débouter Monsieur [L] [M] de ses demandes dirigées contre la société OLT GESTION IMMOBILIERE au titre des dépenses d’eau et au titre de la prétendue perte de chance de louer le lot 44,

Débouter Monsieur [L] [M] de ses demandes dirigées contre la société OLT GESTION IMMOBILIERE au titre de la prétendue impossibilité de louer les caves, ainsi qu’au titre de la remise en état des lots 44 et 2,

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire les assemblées générales querellées venaient à être annulées et des manquements reprochés à la société OLT GESTION IMMOBILIERE,

Condamner la compagnie ALLIANZ IARD appelée en intervention forcée et en garantie par exploit introductif d’instance en date du 14 juin 2019 à relever et garantir indemne la société OLT GESTION IMMOBILIERE de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en principal, intérêts et frais.

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la société OLT GESTION IMMOBILIERE,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la société OLT GESTION IMMOBILIERE une indemnité équivalente au montant de ses honoraires, de sa rémunération et des débours engagés au cours des périodes pendant lesquelles, elle aurait agi en vertu d’un mandat postérieurement annulé,

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [L] [M], Maître [P] es qualité, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société ALLIANZ de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société OLT GESTION IMMOBILIERE,

Condamner Monsieur [L] [M] à payer à la société OLT GESTION IMMOBILIERE la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner in solidum Monsieur [L] [M] et toutes parties succombantes à payer à la société OLT GESTION IMMOBILIERE la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [L] [M] et toutes parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BELLAICHE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, demande au tribunal de :

A titre principal :

Déclarer Monsieur [L] [M] et Maître [P] es qualités irrecevables et forclos en leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

Débouter Monsieur [M], Maître [P] es qualités et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de leurs demandes ;

Débouter l’ensemble des parties à la présente procédure de toute demande dirigée à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ;

A titre infiniment subsidiaire :

Dire que la condamnation hypothétique pesant sur la Compagnie ALLIANZ IARD ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat opposables à toutes les parties, notamment l’exclusion de la prise en charge par l’assureur des fautes intentionnelles ou dolosives, ainsi que le plafond de 460.000 euros et la franchise à hauteur de 10% avec un minimum de 915 € et un maximum de 9.145 euros, et réduire les prétentions adverses à de plus justes proportions ;

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur toute condamnation à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ;

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

En tout état de cause :

Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e PORCHER qui justifie en avoir fait l’avance dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 24 octobre 2024, a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD (dessaisissement des pouvoirs patrimoniaux du légataire universel, défaut de qualité à agir en l’absence de notification opérée dans les conditions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, rendant la mutation intervenue inopposable au syndicat, forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande non chiffrée formée au nom du syndicat des copropriétaires) :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD font valoir en substance que :

— la désignation d’un mandataire successoral a pour effet de dessaisir les héritiers de l’exercice des prérogatives entrant dans la mission de celui-ci (Civ. 1ère, 1er juin 2017, n° 16-18.314),

— la mission confiée à Maître [P] comprend notamment l’administration de la succession de Monsieur [H] [M], la représentation de la succession dans toutes les instances dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur, l’accomplissement de tous actes d’administration nécessaires,

— cette mission comprend celle d’administrer l’ensemble des actifs immobiliers dépendant de la succession de Monsieur [M] et d’engager les actions nécessaires à la préservation des droits de ladite succession, donc notamment le pouvoir de solliciter l’annulation d’une assemblée générale, si besoin était,

— par l’effet du principe du dessaisissement, Monsieur [L] [M] est irrecevable en ses demandes, faute de qualité pour agir (pièce n° 14, arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 mai 2019),

— l’absence de notification opérée au visa de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 rend inopposable au syndicat des copropriétaires la mutation intervenue et qu’à défaut de notification adressée au syndic, le propriétaire d’un lot n’a pas la qualité de copropriétaire (Civ. 3ème, 4 janvier 1996, n° 93-18.228),

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

— Monsieur [L] [M] n’a pas, à la suite du décès de son père, fait publier une attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière en méconnaissance des articles 28, 29, 33 et 69 du décret du 4 janvier 1955, de sorte qu’aucune notification de mutation n’a pu être transmise au syndic et qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires, Monsieur [L] [M] n’a pas la qualité de propriétaire, de sorte qu’il ne peut contester les assemblées générales querellées et doit être déclaré irrecevable en ses demandes (pièce n° 9),

— la lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juin 2022 n’a aucune valeur en ce qu’aucun transfert de propriété n’est intervenu, faute de publicité foncière.

Sur la forclusion des demandes en nullité invoquées au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ils précisent que, lorsque l’acte de notoriété après décès de Monsieur [M] a été dressé, les ayants-droits de ce dernier, dont Monsieur [L] [M], ont élu domicile en l’étude de Maître [C] [I], notaire associé à [Localité 8] (pièce adverse n° 1), cette élection de domicile étant expressément mentionnée dans l’acte de notoriété du 28 décembre 2012 et ayant été acceptée en tant que telle par Monsieur [L] [M] (article 3 de ce document), la cour de cassation ayant validé qu’une telle élection de domicile suffise pour que les procès-verbaux soient notifiés au domicile élu chez le notaire (Civ. 3ème, 12 mars 2020, n°18-11.988), de sorte que le syndic a logiquement adressé les convocations et notifications des assemblées générales au notaire, comme cela résulte des pièces versées aux débats par Monsieur [M], ces notifications étant intervenues dans la continuité des assemblées générales, c’est-à-dire plus deux mois avant l’assignation du 16 juillet 2018.

Sur les demandes formées par Maître [P], ils précisent en substance que :

— Maître [P] est irrecevable en sa contestation d’assemblées générales qui ne peut intervenir que par voie d’assignation et non par voie de conclusions d’intervention volontaire (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2015, n° 03-19.198 ; 20 mai 2021, n° 20-14.266),

— l’assignation que Monsieur [M] a fait délivrer le 16 juillet 2018 n’a pu interrompre le délai de forclusion, puisqu’elle a été délivrée hors délai et qu’il n’avait aucune qualité pour agir,

— les procès-verbaux des assemblées générales litigieuses ont été signifiés par RPVA à Maître [P] es qualités le 28 octobre 2019 (pièce n° 23, bordereau de communication de pièces et pièces n° 22 à 25), aucune contestation n’ayant été formulée à la suite de cette communication,

— à aucun moment l’article 64 du décret du 17 mars 1967 n’impose de notifier par lettres recommandées avec accuse de réception, se contentant de rappeler que l’envoi d’une lettre recommandée est valable sans exclure une autre forme de notification dès lors qu’elle a date certaine,

— la cour de cassation a ainsi validé la notification par exploit d’huissier de justice (ex. : Civ. 3ème, 14 février 1996, n° 94-11.617),

— il va de soi qu’une notification par RPVA a aujourd’hui les mêmes effets, conformément aux dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile.

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE souligne par ailleurs que la demande de condamnation à garantir le syndicat des copropriétaires, Monsieur [L] [M] et la succession [M] “des conséquences financières des travaux engagés sans l’accord de l’assemblée et en particulier du copropriétaire majoritaire à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [M] ou à la succession, et dont le montant sera à parfaire au jour du jugement à intervenir” n’est pas chiffrée, le chiffrage tardif proposé par Monsieur [M] dans ses conclusions n° 2 démontrant le peu de sérieux de l’action engagée.

Elle ajoute que Monsieur [M] et Maître [P] forment des demandes au nom du syndicat des copropriétaires, qu’elles n’ont pas qualité pour formuler au nom d’autres parties à l’instance, nul ne pouvant “plaider par procureur”.

Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P] répondent, sur la qualité à agir de Monsieur [M], que :

— selon acte de notoriété, il a été institué légataire universel,

— en sa qualité de légataire universel, et indépendamment de toute notification de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il est réputé saisi à compter du décès du défunt des biens du défunt ce qui l’autorise à contester les décisions antérieures de l’assemblée générale, sans avoir à justifier du concours de ses coïndivisaires (Civ. 1ère, 11 mai 2016, n° 14-16.967, publié au bulletin, et article 1005 du code civil),

— au cas d’espèce, pour la période antérieure à la saisine du tribunal, le syndicat des copropriétaires a clairement renoncé à se prévaloir de l’absence de notification prévue au titre de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, en laissant plusieurs héritiers participer et voter lors de l’assemblée du 15 novembre 2012 (pièce n° 3), la résolution n° 11 visant même que le mandataire de l’indivision [M] sera membre du conseil syndical, tandis que le service comptabilité du syndic a écrit directement à Monsieur [L] [M] (pièce n° 11) et que le syndicat a adressé, personnellement et sans distinction d’autres co-héritiers, plusieurs courriers de mise en demeure à Monsieur [L] [M] (pièces n° 14, 15.1 et 15.2),

— l’ouverture d’un compte de copropriétaire au nom de M. [L] [M] implique nécessairement la connaissance par le syndicat du transfert de propriété, le syndicat ayant pris l’initiative, en 2015, de faire designer un mandataire commun en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 16),

— pour satisfaire à l’insistance du syndicat des copropriétaires, il a réitéré une nouvelle notification à l’attention de Me [U] qui reproduit les dispositions de l’articles de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 (pièce n° 23, seconde notification “article 6” de Janvier 2022),

— l’absence de publication foncière est sans incidence sur la validité d’un acte, dès lors qu’en application de l’article 724 alinéa 1er, les héritiers sont saisis de plein droit des biens et actions du défunt,

— le dessaisissement des héritiers résultant de la désignation d’un mandataire successoral est limité aux seules prérogatives entrant dans la mission confiée par le juge au mandataire successoral,

— en l’espèce, l’ordonnance du 5 avril 2018 a défini les pouvoirs du mandataire successoral, en précisant qu’il aura le pouvoir “d’accomplir les actes mentionnés à l’article 784 du code civil et en particulier celui de représenter la succession dans toutes les instances “dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur”,

— rien n’empêche le légataire universel d’être partie à la présente instance, indépendamment de la nomination d’un mandataire successoral, d’autant que les assemblées contestées sont toutes postérieures au décès de [H] [M] (27 septembre 2012),

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

— toutes les dettes postérieures au décès du testateur, par l’effet de l’article 785 du code civil, sont celles du légataire universel et uniquement les siennes, ce qui est le cas des dettes de copropriété échues après le décès de [H] [M], le 27 septembre 2012,

— en toute hypothèse, le mandataire successoral est intervenu aux débats, l’irrecevabilité alléguée ayant disparu au jour où le juge statue (article 121 du code de procédure civile, Civ. 2ème, 10 janvier 2019, n° 17-28.005),

— par son caractère accessoire, l’intervention de Maître [P] régularise l’assignation et permet donc au mandataire successoral de bénéficier de la présente action en nullité d’assemblée générale et en responsabilité de l’ancien syndic, en bénéficiant de l’interruption des prescriptions.

Sur le délai de forclusion de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ils précisent que :

— à défaut de stipulations dans le règlement et de désignation d’un mandataire commun, tous les coïndivisaires doivent être convoqués,

— aucun des héritiers [M] n’a reçu directement de correspondence du syndic,

— faute d’avoir jamais reçu le procès-verbal de l’une quelconque des assemblées, le délai de forclusion de deux mois pour agir en nullité n’a pas commencé à courir, toutes les notifications éventuelles faites au notaire étant irrégulières,

— il a procédé à la notification de sa qualité de propriétaire auprès de Me [U] en février 2018 et encore en Janvier 2022 en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, à toutes fins utiles (pièce n° 23),

— conformément à la jurisprudence antérieure à la promulgation de la loi du 23 novembre 2018, dite ELAN, un délai de 10 ans s’applique pour contester les assemblées, de telle sorte qu’il est recevable et fondé en sa qualité de légataire universel à contester les assemblées survenues depuis le décès de son père en septembre 2012 (Civ. 3ème, 11 mars 2003, n° 01-17.657 ; Cour d’appel de Paris, 26 juin 2008, Jurisdata n° 2008-36262),

— le syndicat ne produit pas la preuve qui lui incombe de notifications régulières des procès-verbaux (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n° 14-24.630), l’élection de domicile chez le notaire étant en soi insuffisante (Cour d’appel de Pau, Chambre 1, 11 mars 2014, n° 13/00785, Jurisdata 2014-008913), dès lors que celui-ci n’a pas été nommé mandataire commun et n’a pas reçu mandat pour recevoir les procès-verbaux (Civ. 3ème, 12 mars 2020, n° 18-11.988),

— l’acte de notoriété produit précise simplement que l’élection de domicile ne vaut que pour les suites dudit acte (pièce n° 1),

— les procès-verbaux auraient dû être notifiés aux héritiers pour faire courir le délai de contestation, le syndic ayant laissé le mandataire de l’indivision voter lors de l’assemblée de novembre 2012, après le décès de [H] [M],

— les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 doivent être faites conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par courrier recommandé avec accusé de réception, l’arrêt de 1996 cité par le syndicat des copropriétaires concernant une rédaction antérieure de l’article 64 du décret, qui ne visait, au moment des faits de l’espèce, aucun mode de communication en particulier,

— ce n’est que depuis 2004 que la modalité de notification est réduite à la seule lettre recommandée avec avis de réception, la notification électronique supposant l’accès exprès des copropriétaires,

— aucun élément n’est produit en l’espèce, certifiant tant l’envoi que la réception et que le copropriétaire ait accepté ce mode de réception chez son avocat.

***

1-1 S’agissant des demandes présentées par Monsieur [L] [M] :

En application de l’article 42 de la loi n° 65-57 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Il est constant que la désignation d’un mandataire successoral investi du pouvoir d’accomplir les actes prévus aux articles 813-4 et 813-5 du code civil, dessaisit les héritiers de l’exercice des prérogatives entrant dans le cadre de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2017, n° 16-18.314, publié au bulletin).

L’article 813-4 du code civil dispose notamment que :

« Tant qu’aucun héritier n’a accepté la succession, le mandataire successoral ne peut accomplir que les actes mentionnés à l’article 784, à l’exception de ceux prévus à son deuxième alinéa. Le juge peut également autoriser tout autre acte que requiert l’intérêt de la succession ».

Par ailleurs, aux termes du premier alinéa de l’article 813-5 dudit code : « Dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés, le mandataire successoral représente l’ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice. »

Contrairement à ce que soutient Monsieur [L] [M], la mission du mandataire successoral n’a pas été restreinte aux seuls actes conservatoires dès lors que, si le dispositif de l’ordonnance du 5 avril 2018 dispose que « le mandataire successoral aura le pouvoir d’accomplir les actes mentionnés à l’article 784 du code civil, à l’exception de ceux énumérés au deuxième alinéa », il prévoit également que ce même mandataire :

— est désigné « à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [H] [M] », ce qui renvoie à une mission d’administration,

— est investi, « en particulier » (au-delà des seuls actes conservatoires mentionnés au premier alinéa de l’article 784 du code civil), du pouvoir de « toucher le montant de toutes sommes revenant à quelque titre que ce soit à la succession » […], « représenter tant en demande qu’en défense la succession dans toutes les instances dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur, à l’exclusion de celles qui concernent le partage de la succession ou qui conduiraient à des actes de disposition sur les biens successoraux » (aucune des demandes formulées par Monsieur [M] n’entrant dans l’une de ses deux catégories d’actions), « faire tous actes d’administration nécessaires à charge de nous en rendre compte dans les conditions prévues par l’alinéa 2 de l’article 813-8 du Code civil et de soumettre pour examen tous les frais exposés » etc.

Les actes que le mandataire successoral a le pouvoir d’accomplir aux termes de l’ordonnance du 5 avril 2018 ne sont donc pas limités aux actes conservatoires mais s’étendent, comme le prévoit expressément l’article 813-4 du code civil, à d’autres actes que « requiert l’intérêt de la succession », et en particulier à tous actes nécessaires à la bonne administration de la succession, ainsi qu’à la représentation de la succession dans tous les instances judiciaires entrant dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur.

Entre dans le cadre des pouvoirs du mandataire successoral désigné par ordonnance du 5 avril 2018 la présente action engagée par Monsieur [L] [M] en nullité des assemblées générales de copropriétaires des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015 ainsi que l’ensemble de ses autres demandes de garantie des « conséquences financières de travaux engagés sans accord de l’assemblée générale » et en paiement par l’ancien syndic de l’immeuble de diverses sommes formées au titre « des dépenses d’eau imputées aux locaux vacants du fait de l’absence de compteurs d’eau », de « l’impossibilité de louer les 18 caves faute d’accès à celles-ci », de « la perte de chance de louer le lot n° 44 correspondant aux loyers perdus » et de « remise en état des lots 44 et 2 » et, à titre subsidiaire, de condamnation « à payer l’ensemble des préjudices subis à Me [P], es qualités ».

Au surplus, aux termes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 : « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la décision du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Or, il est constant que seule la notification d’une mutation opérée selon le formalisme prévu par les dispositions du décret susmentionné rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 22 mars 2000, n° 98-14.409, deuxième moyen), le propriétaire d’un lot n’ayant dès lors pas la qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 4 janvier 1996, n° 93-18.228).

En l’espèce, c’est vainement que Monsieur [L] [M] prétend avoir notifié sa qualité de propriétaire aux syndicats des copropriétaires en application de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, alors qu’à ce jour il n’a procédé à la publication d’aucun acte constatant le transfert de propriété.

S’il est constant que par lettre du 11 juin 2022, il a écrit à Maître [V] [U] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], qu’il était propriétaire des lots dépendant de la succession de Monsieur [Z] [M] depuis le 27 septembre 2012, cette notification ne saurait produire effet dès lors qu’il s’est abstenu de faire consacrer ses droits réels immobiliers par l’attestation notariée prévue à l’article 29 du décret du 4 janvier 1955, ne permettant pas ainsi aux tiers de connaître l’existence de ses droits de propriété et de leur assurer la possibilité d’exercer sur ceux-ci toute mesure d’exécution pour garantir le paiement de leur créance.

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

Les autres pièces produites par Monsieur [L] [M] (pièce n°3 : résolution n° 11 de l’assemblée générale du 15 novembre 2012 visant « M. [N] » en qualité de mandataire de l’indivision [M], pièce n° 11 : demande de règlements adressés à M. [M] par courriers électroniques des 16 janvier et 7 juillet 2014 par le service comptabilité du syndic, pièces n° 14, 15.1, 15.2 : mises en demeure de payer des charges de copropriété adressée à Monsieur [M], en sa qualité « d’héritier », situation comptable pour l’année 2017 adressée par Maître [U] à Monsieur [L] [M]) ne peuvent davantage valoir renonciation tacite du syndicat à se prévaloir de l’inopposabilité résultant de l’absence de notification au sens de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, étant relevé au surplus que :

— s’il est exact que le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé le 13 octobre 2015 une mise en demeure de régler un arriéré de 74 580,89 € (pièce 14 précitée), ce même courrier évoque simultanément sa qualité d’héritier et l’existence d’une indivision qui est redevable de cette somme, ce qui ne peut valoir reconnaissance de la qualité de seul titulaire des droits de propriété résultant de la succession de Monsieur [L] [M],

— les états comptables dressés par Maître [U], en qualité d’administrateur judiciaire, au cours de l’année 2017, ne peuvent pas plus valoir reconnaissance d’une notification tacite valant notification au sens de l’article 6 ci-dessus mentionné ; ces états comptables sont d’ailleurs dressés, alors que des difficultés de gestion sont déjà apparues dans la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 7], faute de règlement régulier des charges par la succession Monsieur [L] [M] qui dispose de plus de 59 % des droits dans cette copropriété.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Monsieur [L] [M] devra être déclaré irrecevable en l’intégralité de ses demandes, tant principales que subsidiaires, d’annulation d’assemblées générales, de garantie et en paiement formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] et de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, pour défaut de qualité à agir.

1-2 S’agissant des demandes présentées par Maître [K] [P], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M] :

En ce qui concerne les demandes de nullité d’assemblées générales de copropriétaires formées par le mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], le tribunal relève que :

— l’assignation de Monsieur [M], par acte d’huissier du 16 juillet 2018, n’a pas eu d’effet interruptif de la prescription et ne peut bénéficier à Maître [K] [P], dès lors qu’elle a été délivrée par une personne dépourvue de qualité à agir, de sorte que le mandataire successoral ne peut en l’espèce utilement se prévaloir, en application de l’article 330 du code de procédure civile, d’une intervention volontaire accessoire qui se serait greffée à la contestation principale, non valable, des assemblées générales des 15 juillet 2013 et 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015, formée par Monsieur [L] [M],

— une demande d’annulation constitue une demande principale et non additionnelle ou connexe en raison du principe de l’autonomie de chaque assemblée de sorte qu’elle ne peut être présentée, comme en l’espèce, par voie de conclusions, les dispositions de l’article 42 alinéa 2, qui doivent être interprétées strictement, imposant, à peine d’irrecevabilité, que la contestation soit formée, exclusivement, par voie d’assignation (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1997, n° 95-19.227, quatrième moyen ; 14 juin 2000, n° 98-23.056, premier moyen ; 30 mai 2012, n° 11-14.410 ; 16 mars 2015, n° 03-19.198 ; 20 mai 2021, n° 20-14.266, § 8).

Par ces seuls motifs, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens d’irrecevabilité soulevés, Maître [K] [P], administrateur provisoire, agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], sera également déclarée irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales de copropriétaires des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7].

En revanche, la demande de garantie formée par Maître [P] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], et non pas au nom de Monsieur [L] [M] donc sans violer le principe selon lequel nul ne plaide par procureur, est recevable en la forme, une telle demande ne pouvant être déclarée irrecevable du seul fait qu’elle n’est pas précisément chiffrée, étant relevé au surplus que Maître [P] fait état d’une demande de garantie « dont le montant ne peut être inférieur à la somme de 116.357,37 € ».

En tout état de cause, il est constant qu’une demande non chiffrée n’est pas, de ce seul fait, irrecevable, dès lors qu’elle est déterminable (ex. : Civ. 2ème, 14 septembre 2023, n° 21-22.966, § 9 à 11).

La fin de non-recevoir pour absence de demandes chiffrées, soulevée par la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE concernant la demande de garantie formée par Maître [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], sera donc rejetée.

II – Sur les demandes indemnitaires formées sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle du syndic :

Monsieur [L] [M] reproche divers manquements fautifs à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE :

— absence de traitement des canalisations fuyardes dont le remplacement a été sollicité en assemblée à plusieurs reprises, à l’origine de plusieurs dégâts des eaux intervenus au fur et à mesure des années,

— absence de pose de compteurs d’eau, votés selon résolutions n° 26 et 27 de l’assemblée du 20 octobre 2011 (pièce n° 18),

— ventilation des charges courantes selon les grilles de charges d’escaliers « par nature illégales car ne se rapportant à aucune partie comme spéciale et ne concernant que des charges de remise en peinture des cages d’escalier, jamais mis en œuvre,

— absence de déclaration de « nombreux sinistres »,

— états datés ayant donné lieu à des doubles facturations,

— comptes « fluctuants » présentés à compter de 2013 ; comptabilité fausse et mal traitée ; erreurs commises dans le compte individuel de copropriété [M],

— non-respect des devis, notamment s’agissant de la toiture de l’immeuble (entreprise LE MEHAUTE désignée deux fois pour la même prestation de réfection des souches de cheminée),

— lancement d’ordres de services sans s’être préalablement assuré d’avoir réuni les fonds et sans s’assurer qu’un copropriétaire représentant 59,1 % de l’immeuble participe au vote et contribue aux charges,

— absence de déclaration aux assurances d’actes de vandalisme perpétrés dans l’immeuble en janvier 2012,

— changement de porte d’accès à la suite d’un incendie survenu en caves sans transmettre la nouvelle clé à M. [M],

— fonctionnement déficitaire de la copropriété, à l’absence de « gestion financière sérieuse »,

— absence de transmission des convocations et procès-verbaux d’assemblées à Monsieur [L] [M].

Il se plaint de préjudices « directement subis par les lots [M] en lien avec les carences et fautes de la société OLT GESTION IMMOBILIER ci-dessus énoncées » :

— charges de copropriété pour travaux de toiture confiés à la société LE MEHAUTE réclamées à tort aux héritiers [M] pour une montant de 116.357,37 € (soit 59,10 % de 196.882,19 € de travaux votés lors de l’assemblée générale de novembre 2013), alors que, du fait de l’annulation des assemblées concernées, c’est l’annulation entière de la dépense qui est encourue ;

— dépenses d’eau imputées à des locaux [M] vacants, pour la somme de 15.117,00 € selon décompte (pièces n° 21 et 22, états des dépenses 2011/2012 et 2012/2013 ; pièce n° 28, état des charges d’eau de 2011 à 2018),

— impossibilité d’accès au couloir des caves, faute de remise des clés par le syndic, à la suite d’un incendie puis de la remise en état des caves, de sorte que 18 lots n’ont pas été loués, à raison de 100 € par mois, par la faute exclusive du syndic (18 caves x 100 € x 12 mois x 5 ans), soit un préjudice total de 108.000 €,

— congé donné à la société LHARMATTAN partie en 2013 du fait « de l’inertie totale du syndic OLT GESTION IMMOBILIERE à diligenter les travaux de reprise utile des canalisations fuyardes » (pièce n° 26), alors qu’elle assurait le règlement d’un loyer de 4.000 € par mois au titre du local commercial n° 44, soit 48.000 € par ans de sorte qu’il estime avoir subi un préjudice du fait de la carence du syndic s’élevant à 240.000 € sur 5 ans (perte de chance de louer le lot n° 44 correspondant aux loyers perdus),

— état de délabrement du local « essentiellement dû aux parties communes non réparées », justifiant la prise en charge de la remise en état du lot n° 44 de même que celle de la loge du gardien (lot n° 2), remises en état évaluées à hauteur d’un montant forfaitaire de 100.000 € en prenant comme base de rénovation un coût de 370 €/m² (avec pour le lot n° 44 une surface d’environ 250 m² et pour le lot n° 2 une surface d’environ 22 m²).

Maître [K] [P] ne reprend pas l’intégralité des demandes financières de Monsieur [L] [M] aux termes du dispositif de ses dernières écritures, se contentant de solliciter que soit mise à la charge de la société OLT GESTION IMMOBILIERE « l’intégralité des frais et charges de copropriété que cette société a généré au passif du compte de la succession [M] et notamment tout le delta qui est aujourd’hui généré par des travaux engagés au titre des travaux de toiture et que le Syndicat des Copropriétaires est susceptible de réclamer ».

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE répond en substance que :

— s’agissant du traitement des canalisations fuyardes, elle a soumis, à plusieurs reprises, au vote des copropriétaires les travaux sur les colonnes et canalisations d’eau, mais les assemblées générales successives des 27 avril 2011 (résolution n° 28), 20 octobre 2011 (résolution n° 16) et 15 juillet 2013 (résolution n° 23) ont refusé le vote desdits travaux (pièces n° 18, 19 et 21), de sorte qu’aucune inertie ne saurait lui être reprochée,

— les lots ayant appartenu à Monsieur [M], que ce soit les locaux commerciaux ou les locaux d’habitation, n’ont jamais été entretenus, ils étaient extrêmement vétustes et ont même été squattés pendant de nombreuses années sans pour autant que Monsieur [M] ne réagisse et n’engage les procédures judiciaires adéquates (pièces n° 53, 55, 60),

— le local commercial qui était loué à la société SPM L’HARMATTAN a été à l’origine de dégâts des eaux dans la loge de la gardienne située au rez-de-chaussée et dans l’appartement du premier étage de Monsieur [J] (pièces n° 64 et 66), Monsieur [L] [M] refusant l’accès à ses lots, alors que des interventions et réparations urgentes étaient nécessaires,

— l’assemblée générale du 20 octobre 2011 a autorisé Monsieur [M] à poser des compteurs divisionnaires privatifs dans ses lots, de sorte qu’il lui appartenait de faire procéder à l’installations desdits compteurs d’eau à ses frais, ce qu’il n’a pas fait (résolution n° 26),

— les allégations de répartition inexacte des charges sont erronées et ne sont étayées par aucun élément probant, alors qu’elle a réparti les charges conformément au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 59), Monsieur [M] ayant lui-même reconnu lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2011 (résolution 14) que les soldes comptables présentés étaient exacts,

— de nombreuses déclarations de sinistres ont été régularisées par elle auprès de l’assureur de l’immeuble, ainsi qu’en attestent les pièces versées aux débats,

— les allégations de comptes qui seraient faux sont fantaisistes et ne sont étayées par aucun élément sérieux, alors que les charges de copropriété afférentes aux lots [M] n’ont jamais été payées,

— Monsieur [M] était déjà débiteur le 26 février 2009 au moment de la reprise de solde PROXARIS de la somme de 14.179,26 € et l’arriéré s’est considérablement accru, puisqu’il atteignait la somme en principal de 116.215,15 € au 2 juillet 2018 (pièce n° 10, syndicat des copropriétaires),

— s’agissant des devis de l’entreprise LE MEHAUTE, le premier devis ne comportait pas les poteaux de lucarne ; il a fait voter des travaux qui étaient urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble, compte tenu des infiltrations récurrentes (pièces n° 26 à 33, 35, 37 à 52, 54, 57, 61, 62), conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ces travaux ayant été approuvés préalablement par l’assemblée générale du 15 juillet 2013,

— les appels de fonds ont été adressés aux copropriétaires conformément aux résolutions votées et ces travaux ont été répartis en charges générales conformément au règlement de copropriété,

— les travaux de réfection totale de la toiture avaient été soumis au vote de nombreuses assemblées générales depuis au moins 2006 (pièce n° 15) mais le syndicat avait refusé durant plusieurs années d’approuver lesdits travaux, Monsieur [M] votant systématiquement contre tous les travaux,

— préalablement à la réfection totale, il avait fait procéder à de nombreuses reprises ponctuelles en toiture pour remédier aux nombreuses fuites qui se présentaient,

— il appartenait à Monsieur [M] de déposer plaint auprès du commissariat pour ses lots privatifs,

— la clé de la porte d’accès menant aux caves avait été confiée à la gardienne et tous les copropriétaires pouvaient se la procurer ; Monsieur [M] n’a jamais entretenu ses caves, qui étaient sales, encombrées et envahies de rongeurs et d’insectes (pièces n° 40),

— elle a toujours géré la copropriété « en bon père de famille » malgré les difficultés de trésorerie permanentes ayant pour origine la carence et la défaillance de Monsieur [M],

— les griefs allégués ne sont aucunement fondés ni démontrés et ne sauraient engagés sa responsabilité, aucun élément probant n’étant versé aux débats,

— il ne saurait être mis à sa charge les charges d’eau imputées aux lots concernés, ni un quelconque manque à gagner qui serait lié à l’inoccupation du lot n° 44.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de son assureur responsabilité civile professionnelle et dénie toute faute intentionnelle, laquelle n’est étayée par aucun élément probant et suppose la volonté de créer le risque ainsi que de créer le dommage tel qu’il est survenu.

La S.A. ALLIANZ IARD ajoute que les charges réclamées correspondent à des arriérés de charges de copropriété qui n’ont jamais été payées par l’indivision successorale et ne peuvent être supportées ni par la société OLTE GESTION IMMOBILIERE ni par son assureur.

Elle ajoute que les travaux de réfection des toitures ont été effectués avec l’accord de l’assemblée générale du 15 juillet 2013 et que Maître [P] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable.

***

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051). Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dans le cadre de sa mission le syndic doit également faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence.

S’agissant de la demande de condamnation de la société OLT GESTION IMMOBILIERE et de son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à garantir la succession de Monsieur [H] [M], représentée par Maître [P] en qualité de mandataire successoral, des conséquences financières des travaux engagés “sans accord de l’assemblée” et notamment à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [L] [M] et/ou à la succession [H] [M], représentée par Maître [P] en qualité de mandataire successoral, dont le montant ne peut être inférieur à la somme de 116.337,37 €, le tribunal relève qu’aucune condamnation financière (en paiement de charges de copropriété ou autres) n’étant prononcée dans le cadre du présent jugement à l’encontre de la succession de Monsieur [H] [M], la demande de garantie est sans objet (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 16 décembre 2020, n° RG 17/10809), étant précisé qu’elle ne saurait être prononcée pour une éventuelle condamnation future, laquelle serait de la compétence du tribunal éventuellement saisi de ce litige, étant relevé à cet égard que Maître [P] mentionne à cet égard plusieurs procédures judiciaires distinctes, dont l’une serait actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris, concernant les charges réclamées « au titre des travaux de toiture ».

Sur le fond, les manquements fautifs imputés à l’ancien syndic de l’immeuble par Maître [K] [P], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], reposent exclusivement sur :

1 – la prétendue inertie du syndic dans le traitement de canalisations fuyardes, à l’origine de dégâts des eaux (audit voté lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2011 et non mené), à l’origine de préjudices prétendument subis résultant du coût de « la réparation à l’intérieur du local » et du « montant des loyers perdus » en raison de la prétendue inhabitablité du local, sans toutefois justifier :

* ni de l’inertie alléguée du syndic,

* ni des frais de réparations prétendument engagés et des loyers prétendument perdus,

* ni du lien de causalité qui serait susceptible d’exister entre les carences imputées au syndic et l’état du local qui aurait occasionnés les frais de réparation et les pertes de loyers allégués.

2 – des comptes présentés à compter de 2013 qui auraient été « fluctuants » et une comptabilité « globale » du syndicat qui aurait été « fausse et mal traitée », sans que ces allégations soient étayées par le moindre élément probant.

3 – des contestations relatives à des reprises de solde prétendument injustifiés dans le cadre du compte individuel de charges de l’indivision [M] (reprise « à nouveau » d’un débit de l’ancien syndic inexpliquée, etc.), sans préciser clairement quelles charges auraient prétendument appelés à tort par le syndic de l’immeuble, ni pour quels montants, alors qu’une partie de ces contestations a déjà été émise dans le cadre de la procédure, distincte, enregistrée sous le numéro RG 18/08152, ayant donné lieu au jugement rendu le 17 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Paris – section des charges de copropriété(pièce n° 10 produite par Maître [P]), qui précise notamment (en page 7), su la reprise de solde antérieur du précédent syndic OLTGESTION IMMOBILIERE, que :

* « le syndicat des copropriétaires ne sollicite que le paiement de charges régulièrement appelées depuis le 1er avril 2014, la ligne de compte faisant apparaître la balance suivante :

Débit : 6469,44 euros

Solde : -6469,44 euros »,

* « si Maître [P] argue d’irrégularités comptables, la lecture du dernier décompte produit en comparaison avec les décomptes établis antérieurement ne révèlent aucune anomalie comptable sauf à constater que les états datés produits successivement tiennent compte des opérations de régularisation de l’exercice opérées à la date n+1 »,

* « si le compte copropriété de Monsieur [H] [M] apparaît effectivement débiteur à la date du 24 octobre 2012 d’un montant de 2303,32 euros pour une édition de ce décompte à la date du 6 novembre 2012, ce montant s’élève à la somme de 9071,35 euros à la date d’édition des comptes du 7 juillet 2014 compte tenu des opérations de régularisation sur charges opérées entre temps ; de même en ce qui concerne le solde apparaissant à la date du 28 février 2012 selon que l’état daté a été édité par le syndic à la date du 6 mars 2012 ou 1er juillet 2014 ».

4 – des difficultés relatives aux travaux de toiture (devis prétendument non respectés, entreprise LE MEHAUTE payée deux fois pour une même prestation : refaire les poteaux de lucarne), vote de travaux alors que seuls 23,1 % des copropriétaires étaient présents, sans s’assurer qu’un copropriétaire représentant 59,1 % de l’immeuble y participe, avec un vote pour le bâtiment « Rue » et un vote pour le bâtiment « Cour », selon des grilles qui n’existeraient pas (absence de partie commune spéciale autorisant la « spécialisation des charges »), ainsi que le lancement par le syndic de travaux urgents sans avoir réuni les fonds (pièce n° 4 du demandeur) ;

> Outre un débit de 38.000 € motivé par des appels de travaux votés au titre de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 résultant de décisions « non opposables aux [M] qui n’ont jamais été convoqués aux assemblées » (pièce n° 9 du demandeur), alors que la quote-part imputée à la succession [M] représente une somme de 116.357,37 € ;

Sur ces deux points, le tribunal relève que les travaux contestés, nécessaires à la conservation de l’immeuble (article 24 II a)), ont été régulièrement adoptés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2013, ces résolutions étant immédiatement exécutoires nonobstant les recours susceptibles d’exercer judiciairement à leur encontre, conformément aux dispositions du quatrième et avant dernier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc à bon droit, et conformément à ses missions légales d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien (article 18 I de la loi du 10 juillet 1965), que le syndic a appelé les charges afférentes à ces travaux de toiture, non comprises dans le budget prévisionnel, auprès de la succession [M], proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, aux dates d’exigibilité fixées par l’assemblée générale susvisé du 15 juillet 2013, selon résolution n° 21, en application des dispositions14-1 II de la loi du 10 juillet 1965.

Maître [P] n’indique pas en quoi les grilles de répartition des charges prévues au règlement de copropriété de l’immeuble n’auraient pas été respectées, étant relevé au surplus que :

* le règlement de copropriété de l’immeuble n’est pas produit dans le cadre de la présente procédure, alors que la S.AR.L. OLT GESTION IMMOBILIERE indique avoir réparti les charges pour travaux de toiture, conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 59, appels de fonds toiture 4/4 adressés à l’indivision [M] C/0 [K] [P]),

* en l’absence de partie commune spéciale prévue dans le règlement de copropriété, lorsque les stipulations du règlement de copropriété doivent être interprétées quant aux charges incombant à certains copropriétaires, les juges du fond apprécient souverainement si les travaux votés, en raison de leur nature, de leur ampleur et de leur montant, sont concernés ou non par les stipulations du règlement de copropriété prévoyant des charges spéciales et si leur coût doit ou non être réparti entre tous les copropriétaires (Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n° 14-25.510 ; Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14.13.100),

* il ressort du jugement précité rendu le 17 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Paris (section charges de copropriété) dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/08152, produit par Maître [P] en pièce n° 10 (page 7) que :

« si Maître [P] fait valoir que les appels de fonds sont calculés sur deux clefs de répartition, l’une, n° 2, dites « charges bâtiment sur rue », l’autre, n° 1, dite « charges courantes » et que les appels de fonds appelés au titre de cette clef de répartition n° 2 sont plus défavorables pour la succession [M], Maître [P] ne procède que par simples affirmations sans justifier de ses dires quand il ressort également de la lecture du règlement copropriété pris en sa page 15 que la clef n° 2 dite « charges bâtiment sur rue » concerne en réalité une clef de répartition « charges escalier », sans qu’il ne puisse être déduit que les appels de fonds formés à ce titre ne sont relatifs qu’à la seule « réfection » de chaque cage d’escalier.

De surcroît, il ressort du relevé des dépenses produit que le syndicat des copropriétaires justifie de l’ensemble des règlements effectués par l’entreprise LA MAHAUTE, lesquels sont classés par catégories de travaux dans le relevé des dépenses ».

5 – l’absence de démarches visant à « trouver des subventions publiques (type ANAH ou PACT) pour financier les travaux », sans toutefois établir :

* que les travaux concernés auraient été éligibles à une quelconque subvention, dont les copropriétaires auraient été privés, en l’absence de diligences du syndic et alors que les conditions auraient été remplies pour pouvoir percevoir une telle subvention (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 29 septembre 2021, n° RG 17/19761),

* le montant desdites subventions dont la succession [M] n’aurait prétendument pas pu bénéficier.

La preuve n’étant rapportée ni des fautes reprochées à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, ni des « préjudices » allégués, qui ne sont pas justifiés dans leur principe comme dans leur quantum, ni de l’existence d’un lien de causalité entre lesdites fautes et les préjudices allégués, la demande de condamnation in solidum de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et de son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à garantir la succession [H] [M] « des conséquences financières des travaux engagés sans accord de l’assemblée générale et notamment à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [L] [M] et/ou à la succession [H] [M] », formée par Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], devra être rejetée.

III – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] et par la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE :

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE souligne que Monsieur [M], de parfaite mauvaise foi, multiplie les procédures judiciaires tout aussi infondées les unes que les autres, tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que des anciens syndics dans des conditions totalement abusives.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] fait valoir que Maître [P] n’ignore pas les difficultés du syndicat des copropriétaires et sait pertinemment qu’elle est forclose en sa demande d’annulation des assemblées générales qui lui ont été notifiées il y a longtemps. Il estime que le recours de Monsieur [M] est « manifestement abusif ».

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, ni la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ne rapportent la preuve de l’existence de fautes commises par Monsieur [L] [M] en introduisant l’instance ou de Maître [K] [P] en la poursuivant, qui auraient été de nature faire dégénérer leur action en abus de droit, alors même que l’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que la multiplication d’instances judiciaires (ex.: Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Par ailleurs, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ne précisent pas la nature des préjudices dont ils se plaignent, lesquels ne sont justifiés par aucun élément de preuve dans leur principe comme dans leur quantum.

Dès lors, il convient de :

— débouter la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [L] [M] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation solidaire de Monsieur [L] [M] et de Maître [K] [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV – Sur les autres demandes :

L’ancienneté du litige justifie que l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, soit ordonnée.

Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement au titre des frais irrépétibles :

— de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7],

— et de la somme de 4.000,00 € à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Emmanuelle BELLAICHE et à Maître Marcel PORCHER.

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche, en l’espèce, de débouter la S.A.R.L. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande, non justifiée, de condamnation de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et de son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens, formée par Monsieur [L] [M], en violation de la règle selon laquelle « nul ne plaide par procureur », sera également rejetée, étant relevé au surplus qu’aucune condamnation n’est prononcée dans le cadre du présent jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [L] [M] irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en ses demandes d’annulation des assemblées générales des copropriétaires en date des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7],

DÉCLARE Monsieur [L] [M] irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en l’intégralité de ses autres demandes principales de garantie “des conséquences financières des travaux engagés sans accord de l’assemblée générale et en particulier du copropriétaire majoritaire à plus de 59 %” et en paiement formées au titre des “dépenses d’eau imputées aux locaux vacants du fait de l’absence de compteurs d’eau”, de “la perte de chance de louer le lot n° 44 correspondant aux loyers perdus”, et de la “remise en état des lots 44 et 2”,

DÉCLARE Monsieur [L] [M] irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande subsidiaire de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et de son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à “payer l’ensemble des préjudices subis à Me [P] es qualités”,

DÉCLARE Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblée générales de copropriétaires des 15 juillet 2013, 20 janvier 2014, 24 novembre 2014 et 23 novembre 2015 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7],

Décision du 23 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/08624 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNKRM

REJETTE la fin de non-recevoir, pour absence de demandes chiffrées, soulevée par la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE concernant la demande de garantie formée par Maître [K] [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M],

REJETTE la demande de condamnation in solidum de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et de son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à garantir la succession [H] [M] « des conséquences financières des travaux engagés sans accord de l’assemblée générale et notamment à régler l’ensemble des charges de copropriété réclamées à tort à Monsieur [L] [M] et/ou à la succession [H] [M] », formée par Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M],

DÉBOUTE la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [L] [M] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation solidaire de Monsieur [L] [M] et de Maître [K] [P], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], aux entiers dépens,

ACCORDE à Maître Emmanuelle BELLAICHE et à Maître Marcel PORCHER le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Maître [K] [P], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [H] [M], à payer à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE la somme de 4.000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de condamnation de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et de son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens, formée par Monsieur [L] [M],

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2025.

Le Greffier Le Président