TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/06544 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOQC

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son syndic le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est situé à [Adresse 15],

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 1]

Non comparante,

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 1]

Non comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 11 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] sont propriétaires des lots numéros 11, 30 et 493 au sein de la résidence en copropriété le Parc du [Localité 4], sise [Adresse 3].

Par actes de commissaire de Justice en date du 11 octobre 2024, le [Adresse 16] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 2 644,89 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété et appels travaux arriérés jusqu’au 1er octobre 2024 inclus, augmentés des intérêts aux taux légal courus à compter du 26 juillet 2024, date de la mise en demeure,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 3 332,28 euros, au titre du budget provisionnel approuvé par l’assemblée générale du 24 mai 2024 ( résolution n° 20) devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 227.92 euros, correspondants aux provisions non échues dues au titre de la cotisation des fonds des travaux approuvés par l’assemblée générale du 24 mai 2024 (Résolution N° 22) devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 1 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’articles 1231 du Code Civil,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civil.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civil.

A l’audience du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 26 juillet 2024LF 131316657

, adressée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] solliciteLFLa lettre de mise en demeure ne précise pas clairement la période concerne pour les provisions de fonds non encore échus, il faut se référer aux PV des AG pour établir la période concernée.

le paiement de :

—  862,20 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024

-144,67 euros au titre des sommes appelées au titre des exercices précédents et restant dues après approbation des comptes selon décompte du 1er juillet 2024,

—  2 678,18 euros concernant les provisions échues de l’exercice en cours due au titre des article 14-1 et 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

-4 500,23 euros correspondant aux provisions non encore échus devenus exigibles en application de l’article 19.2 de la Loi du 10 juillet 1665, se décomposant comme suit :

833, 06 euros au titre du budget prévisionnel (résolution n° 19LFAjustement éventuel du budget de l’exercice du 01 janvier au 01 décebre 2024

de l’assemblée général du 24 mai 2024),56,98 euros au titre de la cotisation au fonds travaux (résolution n° 22 de l’assemblée général du 24 mai 2024), 3 332,27 euros (833, 06 x4) au titre du budget prévisionnel (résolution n° 20 de l’assemblée généralLFBudget exercice du 01 janvier au 01 décembre 2025

du 24 mai 2024),227,92 euros (56.98 x 4) au titre de la cotisation au fonds travaux (résolution n° 22 de l’assemblée général du 24 mai 2024LFFixation du taux de cotisation du fonds de travaux loi alur-2025

)Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 31 janvier 2023, 13 mars 2023 et, 24 mai 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un extrait de compte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 01 janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel du 1/01/2025 au 31/03/25 et fonds travaux alur 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 034,93 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 et fonds travaux ALUR arrêtés 1er trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 034,93 euros, les sommes intégrées dans le décompte au titre des « frais » et des « frais d’huissier et avocat » constituant soit des dépens soit des frais de recouvrement pour lesquels il convient de faire une demande ventilée dans le dispositif, ayant été déduites.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 26 juillet 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, Madame et Monsieur [R] sont mariés et résident ensemble à l’adresse du bien objet du litige. Ledit logement constituant le logement familial conformément à l’article 220-1 du code civil les époux sont solidaires quant au paiement des dettes le concernant.

En conséquence, les époux [R] seront condamnés solidairement au paiement de la dette.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n° 20 et 22 du PV de l’assemblée générale du 24 mai 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2025 au 1er octobre 2025 et les fonds travaux ALUR du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025, il apparaît queLF

la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges provisionnelles et fonds travaux ALUR jusqu’au 1er octobre 2025, s’élève à la somme de 2 670,12 euros (833.07x3+56.97 x 3).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R], laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc du [Localité 4] sis à [Adresse 2] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le [9] du château sis à [Adresse 2] au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] seront condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 3] la somme de 3 034,93 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal et ce à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2024 et ce jusqu’à parfait paiement  ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence le Parc [Adresse 6], sise [Adresse 3] la somme de 2 670,12 euros correspondant aux provisions non échues dues au titre du budget provisionnel et des fonds travaux alur devenus exigibles jusqu’au 1er octobre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

DÉBOUTE le [Adresse 17] [Adresse 10] [Localité 4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [X] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,