N° RG 22/07496 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LMFK

LOYERS COMMERCIAUX

(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce)

N° RG 22/07496 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LMFK

Minute N°

COPIE EXÉCUTOIRE. à :

M^e Serge HECKEL – 192

M^e Michel MALL – 313

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à :

adressées le : 11 DECEMBRE 2024

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

M. [S] [P]

né le 29 septembre 1959 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

Mme [O] [P]

née le 11 juillet 1995 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LE PACHA, prise en la personne de son représentant légal, M. [H] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Michel MALL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 313

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,

Greffier : Cédric JAGER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En Premier ressort,

Mis à disposition au greffe

Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Nathalie BOURGER, Greffière placé

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte notarié du 1er novembre 1985, Mme [T] [P] a donné à bail commercial à la société LE MOGADOR des locaux commerciaux situés au [Adresse 5] moyennant un loyer annuel de 36.000 francs, soit 5.488,16 €/an ou encore 457,34 €/mois.

La Sàrl LE PACHA est devenu locataire desdits locaux le 10 mai 1988. Le bail s’est prolongé tacitement le 31 octobre 1995.

M. [S] [P] est venu aux droits de Mme [T] [P] selon acte reçu le 10 janvier 2017 et Mme [O] [P], sa fille, est devenue nue-propriétaire du bien immobilier selon acte du 21 février 2020, M. [S] [P] gardant l’usufruit.

Par acte de commissaire de justice daté du 1er février 2018, le bailleur a donné congé à la Sàrl LE PACHA pour le 30 septembre 2018. Ledit acte propose une offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel de 1.800 € HT et HC.

La Sàrl LE PACHA a accepté le renouvellement en son principe le 25 octobre 2019, mais a contesté le montant du loyer proposé.

Le 15 septembre 2020, le bailleur a fait signifier son mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux qui a finalement été saisi et a autorisé l’assignation de la Sàrl LE PACHA selon ordonnance du 7 septembre 2022 pour l’audience du 12 octobre 2022.

Selon dernières conclusions du 6 septembre 2024, M. [S] [P] et Mme [O] [P] ont sollicité voir :

à titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à la somme de 1.800 € par mois, HT et hors charges, notamment hors taxe foncière et prime d’assurance ;

— juger que les intérêts au taux légal seront dus sur chacune des échéances dues à compter du 1er octobre 2018 et seront capitalisés, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

à titre subsidiaire, en cas de mesure d’expertise ordonnée,

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 1.800 € par mois à compter du 1er octobre 2018 ;

— dire et juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties ;

en toute hypothèse,

— débouter la société LE PACHA de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la Sàrl LE PACHA à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions datées du 10 septembre 2024, la Sàrl LE PACHA a sollicité voir :

— déclarer que les demandes formées par les demandeurs sont irrecevables pour cause de prescription, subsidiairement pour défaut d’intérêt à agir ;

— ordonner le cas échéant l’audition des parties ;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs moyens, fins et demandes ;

subsidiairement,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1.200 € HT et hors charges à compter du 1er septembre 2020 ;

à titre reconventionnel,

— condamner les demandeurs in solidum à lui payer une somme de 3.001,99 € au titre du trop perçu sur les provisions sur charges ;

en tout état de cause,

— condamner M. [S] [P] et Mme [O] [P] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

N° RG 22/07496 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LMFK

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 13 novembre 2024, les parties se sont référées à leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS

Aux termes de l’article R 145-23 du code du commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Sur la prescription :

La Sàrl LE PACHA soutient que plus de 2 ans se sont écoulés entre la date du mémoire préalable du 4 septembre 2020 et l’assignation du 7 septembre 2022 et que la demande en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé est donc prescrite en application de l’article L 145-60 du code de commerce.

Pour cela, la Sàrl LE PACHA affirme que l’accusé de réception du mémoire du 4 septembre 2020 est illisible ; que c’est de toute façon la date d’expédition de ce mémoire qui interrompt la prescription ; que le deuxième mémoire du 16 septembre 2020 est identique au premier et n’a pas interrompu la prescription.

M. [S] [P] et Mme [O] [P] contestent cette analyse en soutenant, notamment, que l’accusé de réception du mémoire du 4 septembre 2020 mentionne une réception le 7 septembre 2020 et que le deuxième mémoire a interrompu la prescription.

Aux termes de l’article 668 du CPC, la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.

En application de cet article, la date d’expédition du courrier ne peut en aucun cas être retenue à l’égard du concluant, destinataire.

La date du 4 septembre 2020 mentionnée sur le mémoire ne peut donc être invoquée par la Sàrl LE PACHA.

Par ailleurs, l’accusé de réception mentionne clairement une réception au 7 septembre 2020.

Enfin, le deuxième mémoire daté du 15 septembre 2020, reçu le 16 septembre 2020, est différent de celui du 4 septembre 2020 en ce qu’il ne mentionne pas les mêmes parties puisque Mme [O] [P] y est mentionnée alors qu’elle ne l’était pas dans celui du 4 septembre 2020.

Dès lors, l’exception de prescription sera rejetée puisque l’assignation est intervenue le 7 septembre 2022, soit moins de 2 ans après le dernier mémoire du 16 septembre 2020, et en tout cas après le mémoire du 7 septembre 2020, le délai de prescription courant depuis l’acceptation du renouvellement en son principe le 25 octobre 2019 ayant été interrompu à deux reprises pour M. [S] [P] et Mme [O] [P], le 7 septembre 2020 et le 16 septembre 2020.

Sur le défaut d’intérêt à agir/existence d’un accord :

Si les baux commerciaux ne nécessitent aucune condition de forme nécessaire à la validité du contrat de bail commercial, l’absence d’écrit pose le problème de son contenu.

En l’espèce, la Sàrl LE PACHA soutient qu’un accord serait intervenu entre les parties sur le loyer et les charges en novembre 2020 ; que cet accord a été retranscrit dans un écrit en 2022 mentionnant que « le loyer est de 1.200 € hors charges et hors taxes à compter du 1er septembre 2020 » ; que M. [P] a mentionné de sa main que « cet avenant sera caduc si le retard de loyer n’est pas versé d’ici mi-août » ; qu’elle a versé le différentiel de septembre 2020 à novembre 2020 puis 1.200 € par mois depuis janvier 2021, les parties ayant convenu une suspension du loyer de décembre 2020 en raison du covid.

M. [S] [P] et Mme [O] [P] soutiennent que ce document n’était qu’un projet de discussion qui n’a pas été signé et accepté par le bailleur ; que l’absence de participation de Mme [O] [P] rendrait cet avenant sans effet ; que ce document a été frappé de caducité.

Cependant, Mme [O] [P] est devenue nue-propriétaire du bien immobilier selon acte du 21 février 2020 et M. [S] [P] est devenu usufruitier du bien immobilier donné à bail.

Or, si la conclusion d’un bail commercial ne constitue pas un simple acte d’administration que pourrait faire seul l’usufruitier, il appert que la négociation par l’usufruitier du montant du loyer renouvelé, qu’il est seul à percevoir, constitue un acte administration que l’usufruitier peut faire seul.

En tout état de cause, M. [S] [P] ne justifie pas avoir notifié à la Sàrl LE PACHA cette modification de la propriété et s’est comporté auprès de la Sàrl LE PACHA comme seul propriétaire/bailleur du bien immobilier en cause.

Par ailleurs, le document daté de 2022 précise clairement que le loyer est de 1.200 € hors charges et hors taxes à compter du 1er septembre 2020, soit depuis plus de 18 mois, voire 2 ans, à la date de ce document.

M. [S] [P] a donc accepté pendant 2 ans le versement d’un loyer de 1.200 € et a écrit un document dans lequel il a indiqué ce montant et ajouté de sa main «  cet avenant sera caduc si le retard de loyer n’est pas versé d’ici mi-août ».

Or, M. [S] [P] ne justifie pas de la caducité de cet avenant. Il ne produit aucun décompte faisant état d’un retard de loyer et du non-paiement de ce retard après la mi-août 2022.

Il semble donc bien y avoir eu un accord sur le prix du bail entre le bailleur et la Sàrl LE PACHA.

Cependant, en application de l’article R 145-23 du code du commerce précité, le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer exercées en vertu du statut des baux commerciaux.

Ainsi, le juge des baux commerciaux n’est pas non compétent pour trancher une contestation relative à l’existence d’un accord sur le montant du loyer. En effet, une telle demande a pour fondement non les règles statutaires, mais la convention des parties.

Or, lorsque le juge des loyers commerciaux est saisi d’une contestation qui ne relève pas de sa compétence, il convient de distinguer selon que la question litigieuse est préjudicielle ou non.

En l’espèce, la question posée a une incidence sur la solution du litige soumis au juge des loyers commerciaux et constitue donc une question préjudicielle.

Il y a donc lieu de se déclarer incompétent sur cette question, la renvoyer à la juridiction compétente et surseoir à statuer sur le loyer jusqu’à ce que la question préjudicielle ait été tranchée.

Sur la demande reconventionnelle :

En l’espèce, la Sàrl LE PACHA sollicite la condamnation des défendeurs in solidum à lui payer une somme de 3.001,99 € au titre du trop perçu sur les provisions sur charges entre décembre 2018 et novembre 2020

M. [S] [P] et Mme [O] [P] estiment notamment que cette demande n’est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

A cet égard, en application de l’article R 145-23 du code du commerce, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur cette demande qui est donc irrecevable devant lui.

Sur les autres demandes :

Les frais et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de prescription ;

DÉCLARE irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande reconventionnelle en paiement du trop perçu des provisions sur charges ;

CONSTATE la présence d’une contestation sur l’existence d’un accord entre le bailleur et la Sàrl LE PACHA sur le montant du loyer ;

DIT que cette question a une incidence sur la solution du litige soumis au juge des loyers commerciaux et constitue donc une question préjudicielle ;

Se DÉCLARE incompétent sur cette question ;

SURSEOIT à statuer sur le loyer jusqu’à ce que la question préjudicielle ait été tranchée

ORDONNE la réouverture des débats et RENVOI l’affaire à l’audience de la 3e chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg, à la date du 11 février 2025 à 10 heures – salle 11 ;

RÉSERVE les dépens ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux