N° RG 24/01449 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE7B

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S3

N° RG 24/01449 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE7B

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

06 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SAHLM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice JEHEL

substituant Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Madame [S] [H]

Monsieur [T] [H]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 06 Novembre 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 24/01449 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE7B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2013, la SA D’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST a donné à Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Le montant du loyer mensuel actuel s’élève à 580,63 € provision sur charges comprise.

Se prévalant des loyers impayés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2024.

Par acte d’huissier délivré le 18 octobre 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST a fait assigner Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à titre de provision, la somme de 2189,49€ au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 22/07/2024, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 700€, charges en sus, qui sera indexée de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à évacuation définitive et remise des clés,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont les frais de commandement de payer.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 1er avril 2025, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Bien que régulièrement cité à personne, Madame [S] [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Monsieur [T] [H] a comparu après la clôture des débats et a sollicité leur réouverture.

Par décision avant dire droit du 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 02 septembre 2025, à laquelle seule la partie demanderesse a comparu, a réitéré ses prétentions visées dans son acte introductif d’instance, a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1695,08 € et a indiqué que les locataires n’avaient pas repris le paiement du loyer courant.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement à terme échu, à la date d’exigibilité figurant sur l’avis de paiement et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 2363,76 € pour le logement.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 11 août 2024.

Par conséquent les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 1695,08 € à la date du 31 août 2025, terme d’août inclus.

Cependant, le bailleur a mis au compte du locataire des frais de contentieux non justifiés d’un montant de 171,95 € en date du 10 juillet 2024.

Par ailleurs, le bailleur impute un loyer pour le stationnement d’un montant mensuel de 60,50€ au cours de la période de janvier à décembre 2024 puis de 62,47 € de janvier 2025 à août 2025, soit la somme totale de 1225,76 €. Or, le bailleur ne produit aucun contrat de location signé entre les parties, relatif à une place privative de stationnement ou garage. Sa créance réclamée à ce titre ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, il convient de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 297,37€, assortie des intérêts légaux à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025.

Toutefois, en l’absence de tout renseignement concernant la situation personnelle et financière des défendeurs, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Il convient de rejeter la demande tendant à l’expulsion des locataires d’un garage pour les mêmes motifs que ceux évoqués ci-dessus concernant la demande en paiement des loyers de stationnement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par les défendeurs cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et du contrat de location du garage, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner à titre provisionnel les défendeurs à payer ce montant.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont cosignataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 11 août 2024,

DISONS que Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] à payer à titre provisionnel à la SAEM CDC HABITAT la somme de 297,37€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 31/08/2025, terme d’août inclus,

DEBOUTONS la SAEM CDC HABITAT de sa demande de paiement des loyers de stationnement de janvier 2024 à août 2025 et des frais de contentieux arrêtés au 10/07/2024,

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement loué sis au [Adresse 2] à [Localité 3], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTONS la SAEM CDC HABITAT de sa demande aux fins d’expulsion des défendeurs d’un garage,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] à payer, à titre provisionnel, à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

En tout état de cause,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [S] [H] à payer à la SAEM CDC HABITAT la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, avec l’assistance de Nathalie PINSON, Greffier.

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection