AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00426 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPBF

Minute JCP n° 63/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST

dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [B] [P]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 3] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [B] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2019, la société d’HLM LOGIEST (aux droits de laquelle vient la société VIVEST) a donné à bail à M. [Z] [B] [P] un appartement situé [Adresse 5] – logement n°355 moyennant un loyer de 390,66 euros par mois, outre une provision sur charges de 48,36 euros par mois, 8,02 euros par mois au titre de l’accord multiservices et 17,60 euros par mois pour le forfait eau froide.

Un contrat de location a été conclu le 23 avril 2021 entre la société d’HLM LOGIEST (aux droits de laquelle vient la société VIVEST) et à M. [Z] [B] [P] pour la location d’une place de stationnement n°2690.01.98.0612 située [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 56,02 euros par mois.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, a fait signifier à M. [Z] [B] [P] un commandement de payer les loyers et de produire l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire, pour un montant de 8159,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, a fait assigner en référés M. [Z] [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

•en conséquence, constater la résiliation du bail,

•ordonner l’expulsion de M. [Z] [B] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• condamner provisionnellement M. [Z] [B] [P] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 11.565,63 euros au titre des arriérés locatifs et/ou indemnités d’occupation échus depuis la résiliation du bail augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 14 novembre 2024 ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant de 511,63 euros pour l’appartement et 62,23 euros pour le parking, à compter de la résiliation des baux consécutive au jeu de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer du 14 novembre 2024

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 10 juillet 2025.

Après avoir comparu à l’audience du 25 septembre 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été renvoyée afin de s’assurer de la reprise du paiement des loyers courants par le locataire, M. [B] [P] [Z] n’a pas comparu à l’audience de renvoi du 27 novembre 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15.156,79 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle indique qu’il n’y a eu aucun règlement depuis la précédente audience.

La société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [Z] [B] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 novembre 2024.

M. [Z] [B] [P], après avoir comparu le 25 septembre 2025, s’est abstenu de comparaître à l’audience de renvoi du 27 novembre 2025, destinée à s’assurer de la reprise des paiements.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par ordonnance contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, la décision sera contradictoire, M. [Z] [B] [P] ayant initialement comparu avant de s’en abstenir.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CAF a été avisée de la situation d’impayé le 23 février 2024, soit plusieurs mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST aux fins de constat de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 novembre 2019 pour le logement et du bail signé le 23 avril 2021 pour la place de stationnement, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le locataire sera donc condamné au paiement des sommes dues, tel qu’il sera dit au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail concernant le logement contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2019 s’agissant du logement ainsi que celui du bail conclu le 23 avril 2021 s’agissant de la place de stationnement, à compter du 15 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [B] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [B] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 15 janvier 2025 ; M. [Z] [B] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner M. [Z] [B] [P] à son paiement à compter du 15 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [B] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [Z] [B] [P] à payer à la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 novembre 2019 entre la société d’HLM LOGIEST (aux droits de laquelle vient la société VIVEST) d’une part, et M. [Z] [B] [P] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] – logement n°355, ainsi que dans le bail conclu le 23 avril 2021 concernant la place de stationnement n°2690.01.98.0612, sont réunies à la date du 15 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [B] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [B] [P] à compter du 15 janvier 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme mensuelle de 511,63 euros à la date de l’assignation ;

CONDAMNE provisionnellement M. [Z] [B] [P] à payer à la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, la somme de 15.156,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 8159,86 euros, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE M. [Z] [B] [P] à payer à la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle fixée ci-dessus à compter de la résiliation des baux, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [P] à payer à la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [B] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2024 ;

DEBOUTE la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE