N° RG 24/02245 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MSRA

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/02245 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MSRA

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Bruno FLORENTIN

M^e Anoja RAJAT

Le

Le greffier

M^e Benoît CEREJA

M^e Bruno FLORENTIN

M^e Anoja RAJAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 18 JUIN 2025

DEMANDEURS :

Madame [N] [R]

née le 04 Juillet 1972 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bruno FLORENTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 206

Monsieur [P] [M]

né le 14 Juillet 1974 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bruno FLORENTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 206

DEFENDERESSE :

SAS FONCIERE HUGUES AURELE, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 408.202.034. prise en la personne de son Président, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anoja RAJAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 307, M^e Benoît CEREJA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire 23

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 24 mars 2023, la S.A.S. Foncière Hugues Aurèle a vendu à Monsieur [P] [M] et Madame [N] [R] (ci-dessous « les consorts [O] ») un terrain à bâtir portant le numéro [Cadastre 2] au sein d’un lotissement dénommé « [Adresse 5] » sis à [Localité 6].

Le plan de vente du lot numéro 40 annexé à l’acte de vente fait figurer, le long de la rive d’un cours d’eau, une bande inconstructible.

Le 10 novembre 2023, les consorts [O] ont déposé à la mairie de [Localité 6] une demande de permis de construire.

Par courrier daté du 10 novembre 2023, le maire de la commune de [Localité 6] a sollicité des consorts [O] qu’ils produisent des documents complémentaires. Il a en outre attiré leur attention sur le fait qu’un recul de six mètres des constructions depuis le sommet de la berge du cours d’eau s’imposait à leur terrain et que leur projet paraissait comporter des constructions (mur de remblai) ou des mouvements de terrain dans ledit recul.

Considérant que la société Foncière Hugues Aurèle avait manqué à ses obligations contractuelles en ne les informant pas quant à ce recul de six mètres, les consorts [O] l’ont, par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2024, fait attraire devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation de leur préjudice.

L’instruction a été clôturée le 27 novembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, les consorts [O] demandent au tribunal de :

— Condamner la défenderesse à leur payer les sommes de :

* 28 595 € pour la perte de terrain constructible,

* 4 900 € pour le coût de l’escalier,

* 8 657 € pour le coût du garde-corps,

* 20 000 € pour leur préjudice moral et leur préjudice de non-jouissance,

— Condamner la défenderesse en tous les frais et dépens de la procédure outre une somme de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir qu’en sa qualité de professionnelle, la société Foncière Hugues Aurèle engage sa responsabilité pour ne pas les avoir informés ou mal informés quant à l’existence d’une bande non constructible de six mètres. Ils indiquent qu’il est constant qu’ils perdent 73,88m² de terrain constructible d’une valeur

de 28 595 euros, qu’ils ne pourront construire leur immeuble conformément à leur projet initial, qu’ils ont dû faire adapter les plans par leur constructeur et ont dû renoncer à la construction d’une piscine.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 juin 2024, la S.A.S. Foncière Hugues Aurèle demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [N] [R] et Monsieur [P] [M] de l’ensemble de leurs moyens, fins et demandes ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Madame [N] [R] et Monsieur [P] [M] à verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER in solidum Madame [N] [R] et Monsieur [P] [M] aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir en premier lieu que les consorts [O] ne justifient pas d’un refus de permis de construire et que c’est leur inaction à compléter le dossier de permis de construire qui leur cause un préjudice. En second lieu, elle fait valoir que les préjudices allégués par les consorts [O] ne sont pas certains dès lors que ces derniers n’ont pas entrepris les démarches nécessaires pour qu’il soit statué sur leur demande de permis de construire. En troisième lieu, elle expose que le plan local d’urbanisme mentionnait les dispositions relatives à l’éloignement des constructions du cours d’eau et que les consorts [O] étaient en mesure d’en prendre connaissance sur les sites officiels en accès libre.

En quatrième lieu, elle conteste l’appréciation de la mairie quant au calcul de la distance d’implantation, considérant qu’il n’est nullement prévu que la distance se calcule depuis le sommet de la berge. Enfin, elle indique qu’il appartenait aux demandeurs de prendre connaissance des contraintes d’aménagement telles que mentionnées dans le diagnostic écologique inséré à l’acte de vente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

I) Sur la responsabilité de la société Foncière Hugues Aurèle :

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte du plan local d’urbanisme de [Localité 6] que « les constructions doivent s’implanter à une distance supérieure ou égale à six mètres des cours d’eau ». Il en résulte que les constructions réalisées sur le terrain des consorts [O] doivent nécessairement respecter ces prescriptions. Le fait que leur permis de construire ait ou non été rejeté est indifférent quant à l’existence de cette contrainte.

A ce titre, il sera observé que la société Foncière Hugues Aurèle tente d’instaurer un débat quant à la façon dont le recul par rapport au cours d’eau se mesure. Toutefois, force est de constater que sauf à critiquer la prise en compte du sommet de la berge, pourtant cohérente, elle ne propose aucune façon alternative de calculer le recul ni, a fortiori, n’en tire une quelconque conséquence quant au litige entre les parties. Cette contestation est donc inopérante.

Aucune mention de l’acte de vente ni pièce produite aux débats ne permet d’établir que les consorts [O] auraient été informés quant au caractère non constructible, au fond de leur terrain, d’une bande de six mètres à compter de la berge du cours d’eau. Au contraire, le plan de vente communiqué aux consorts [O] fait seulement apparaître une bande inconstructible paysagère pour le maintien du corridor écologique de deux mètres, de sorte que les consorts [O] ont légitimement pu penser que le reste de la parcelle était constructible.

Il appartenait à la société Foncière Hugues Aurèle, professionnelle ayant obtenu le permis d’aménager le lotissement et qui ne pouvait ignorer les contraintes relatives au plan local d’urbanisme, d’en informer les acquéreurs profanes. Il ne peut être fait grief à ces derniers de ne pas avoir, de leur propre initiative, recherché cette information.

En n’ayant pas délivré cette information, la société Foncière Hugues Aurèle a commis une faute.

II) Sur la demande en paiement de la somme de 28 595 € :

Les consorts [O] indiquent qu’en raison du manquement de leur cocontractante, ils subissent une perte de surface constructible. Ils évaluent leur préjudice au coût de cette perte, soit 28 595 euros pour 73,88m² perdus.

A titre liminaire, il sera observé que le manquement de la société Foncière Hugues Aurèle à son obligation d’information n’a pu causer aux consorts [O] qu’une perte de chance de ne pas acquérir le terrain ou de l’acquérir dans des conditions différentes, et non pas un préjudice certain. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

S’agissant du prix de vente, le calcul des consorts [O] est erroné. En effet, il résulte du plan de masse qu’ils produisent eux-mêmes en annexe 5 que la rive du cours d’eau ne se situe pas immédiatement en bordure de leur terrain, mais en retrait. Il en résulte que la bande inconstructible au sein de leur terrain n’est pas d’une largeur de 6 mètres au total. Si un calcul précis ne peut être effectué au regard du caractère non parfaitement rectiligne de la limite du lot en fonds de propriété, il peut être considéré, au regard du plan de masse, que la bande inconstructible est doublée par rapport aux prévisions initiales, soit une perte de terrain constructible de 36,94 m² (2 m *(7,14 + 8,06 + 3,26)). La valeur de ce terrain peut être estimée

à 14 297,50 euros conformément aux conclusions des demandeurs non contestées sur ce point.

Ainsi qu’il a été exposé à titre liminaire, le préjudice subi par les consorts [O] ne peut être égal à une fraction du prix de vente correspondant au coût du terrain non constructible. Il s’évalue en revanche à hauteur de la perte de chance de négocier ledit prix de vente. Compte tenu de l’absence d’élément quant au projet initial des consorts [O] et donc du caractère déterminant de la constructibilité de cet espace, il y a lieu d’évaluer à 60 % la chance perdue.

La société Foncière Hugues Aurèle sera donc condamnée à payer aux consorts [O] la somme

de 8 578,50 euros (14 297,50 * 60/100).

III) Sur la demande en paiement des sommes de 4 900 euros et 8 657 euros au titre du coût de l’escalier et du garde-corps :

Les consorts [O] indiquent qu’ils se retrouvent avec un terrain en pente et dans l’obligation de rajouter un escalier derrière la maison, compte tenu de ladite pente.

Toutefois, force est de constater que les consorts [O] ne communiquent nullement le dossier de permis de construire initialement déposé à la mairie de [Localité 6], de sorte qu’ils ne justifient pas du projet initial qui, selon eux, aurait été contrarié par la présence de ce recul non constructible. En particulier, ils ne démontrent pas que leur projet comportait un nivellement du terrain qui serait en réalité impossible à mettre en oeuvre en raison de la présence de la bande non constructible. A fortiori, ils ne démontrent donc pas que la pente déplorée et les frais d’aménagement de cette dernière sont en lien direct avec la faute commise par la société Foncière Hugues Aurèle.

Leurs demandes indemnitaires au titre du coût de réalisation d’un escalier et d’un garde-corps seront donc rejetées.

IV) Sur la demande en paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral et de « non-jouissance » :

Les consorts [O], qui prétendent qu’ils projetaient la construction d’une piscine à l’arrière de leur terrain mais que cette construction aurait été empêchée en raison du recul, ne produisent pas, là encore, la demande de permis de construire ayant donné lieu au courrier du 28 novembre 2023 du maire de la commune de [Localité 6]. A défaut de démontrer la consistance de leur projet initial, ils ne justifient pas du préjudice résultant de la prétendue impossibilité de le réaliser.

Leur demande indemnitaire en réparation du préjudice moral et de non-jouissance sera donc rejetée.

V) Sur les mesures de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La société Foncière Hugues Aurèle, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux consorts [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la S.A.S. Foncière Hugues Aurèle à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [N] [R] la somme de huit-mille-cinq-cent-soixante-dix-huit euros et cinquante centimes (8 578,50 €) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [P] [M] et Madame [N] [R] ;

CONDAMNE la S.A.S. Foncière Hugues Aurèle aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. Foncière Hugues Aurèle à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [N] [R] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] le 18 juin 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER