TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 21/06654

N° Portalis 352J-W-B7F-CUNM3

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

17 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. FROMAGERIE DANARD

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R077

DÉFENDERESSES

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0617

Société MONTE PASCHI BANQUE

ès qualité de créancier inscrit

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0097

Décision du 30 Septembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/06654 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUNM3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 31 mai 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail commercial à la SAS FROMAGERIE DANARD, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er juin 2015 avec échéance au 31 mai 2024, moyennant un loyer annuel de 33.000 euros hors taxe et hors charge.

La destination est la suivante : « exclusivement destinés à usage de commerce », pour l’exercice des activités suivantes : « fromagerie, ainsi qu’accessoirement, l’achat et la revente de vin et spiritueux, et de produits de petite épicerie, à l’exclusion de toutes autres activités, industries ou professions. Toute adjonction d’activité connexe ou complémentaire ou demande de changement d’activité devra se faire conformément aux dispositions des articles L.145-47 et suivants du code de commerce ».

Par courrier du 23 février 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a mis en demeure la SAS FROMAGERIE DANARD d’avoir à payer la somme de 43.563,81 euros relativement à une dette locative.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS FROMAGERIE DANARD, ayant pour cause une dette locative au principal de 43.563,81 euros arrêtée au 31 décembre 2020, une somme de 6.534,57 euros appelée au titre de l’application d’une clause pénale de 15% et une somme de 306,04 euros au titre du coût de l’acte.

Par courrier recommandé du 19 avril 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a mis en demeure la SAS FROMAGERIE DANARD d’avoir à régler la somme de 55.359,70 euros, en principal relativement à une dette locative.

Par exploit d’huissier du 17 mai 2021, la SAS FROMAGERIE DANARD a fait assigner la SA IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir une expertise judiciaire pour déterminer la date de la perte partielle des locaux et la diminution du loyer corrélative dans le contexte de la crise sanitaire relative au Covid 19, et subsidiairement, des délais de paiements.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a dénoncé l’assignation et ses écritures en réponse à la SA MONTE PASCHI BANQUE, en qualité de créancier inscrit.

Par conclusions notifiées le 21 juin 2022 la SAS FROMAGERIE DANARD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

juger que les loyers impayés visés par le commandement de payer du 18 mars 2021 visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié par la SA IMMOBILIERE 3F comprennent les loyers de la période juridiquement protégée par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 ;

juger que la SA IMMOBILIERE 3F est réputée avoir accepté la déspécialisation partielle qu’elle a sollicitée par courrier recommandé avec accusé de réception conformément aux termes de l’article L.145-47 du code de commerce;

l’autoriser à procéder au changement d’enseigne corrélatif à la « destination » [sic] partielle autorisée par le bailleur dans les conditions de l’article L.145-47 du code de commerce;

À titre principal,

débouter la SA IMMOBILIERE 3F de l’intégralité de ses demandes ;

juger la nullité du commandement de payer du 18 mars 2021 signifié de mauvaise foi à l’initiative de la SA IMMOBILIERE 3F ;

juger la disparition partielle des locaux loués depuis le 16 mars 2020 ;

désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de : se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

s’entourer, si besoin est, de tout technicien et sachant de son choix ; visiter les lieux situés [Adresse 3], les décrire, les photographier, les mesurer ; rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer la date de disparition partielle des locaux et la date à laquelle les locaux pourront être de nouveau exploités par ses soins en considération des prescriptions sanitaires gouvernementales édictées pour l’activité de fromagerie ; rechercher tous éléments permettant de fixer le montant de la diminution des loyers due par le preneur depuis le 16 mars 2020 et donner son avis sur le montant de ce nouveau loyer ainsi que la date jusqu’à laquelle ce loyer devra être appelé ; dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ; dire que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ; dire que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ; dire que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile ; désigner le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents conformément aux dispositions des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ; dire que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

A titre subsidiaire,

lui accorder des délais de paiements d’une durée de 24 mois pour s’acquitter de la somme à laquelle elle pourrait être condamnée ;

En tout état de cause,

condamner la SA IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, sans que la SA IMMOBILIERE 3F ne puisse prétendre au remboursement des frais et honoraires de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 mars 2021.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FROMAGERIE DANARD énonce:

qu’il y a eu une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, en raison de la pandémie liée à la Covid-19 ; que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 a posé une interdiction définitive de mise en œuvre des sanctions visées pour les loyers dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et « l’expiration d’un délai de 2 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 », et prorogé jusqu’au 10 septembre 2020, puis prorogé pour une seconde période à compter du 17 octobre 2020 ; qu’en conséquence, les loyers courant du 12 mars 2020 au 10 septembre 2020, et ceux exigibles à compter du 29 octobre 2020 sont définitivement exemptés de de la clause résolutoire, pour un locataire commerçant éligible au dispositif de l’ordonnance n°2020-316 ; que selon l’article 1104 du code civil, les contrats s’exécutent de bonne foi ; que le bailleur ne pouvait ignorer ces dispositions et a ainsi fait preuve d’une mauvaise foi flagrante dans le cadre de la signification de ce commandement ; que dès lors, le commandement devra être déclaré comme nul et nul d’effet ; qu’en raison de l’accord du bailleur à la suite de la demande de déspécialisation partielle régularisée dans les conditions de l’article L. 145-47 du code de commerce, le tribunal ne peut que rejeter la demande reconventionnelle visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement du changement d’enseigne, soit « Salumeria Iovine’s », sur un store banne bleu, le nom DANARD ayant disparu, pour l’adaptation de son activité à celle du groupe IOVINE ; qu’outre l’atteinte à l’obligation de bonne foi, le bailleur n’a délivré aucun commandement, ni sommation relative à la prétendue modification de l’enseigne ; qu’au sens du second alinéa de l’article L.145-41, au regard des difficultés de trésorerie, cette dernière est bien fondée à solliciter les délais les plus larges pour s’acquitter des loyers et charges qui resteraient dus sous réserve de leur justification ; que par application du même texte, elle est bien fondée à demander la suspension de la clause résolutoire.

Par conclusions notifiées le 2 septembre 2022, la SA IMMOBILIERE 3F demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

débouter purement et simplement la SAS FROMAGERIE DANARD de l’intégralité de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

constater l’acquisition de la clause résolutoire à son bénéfice ;

l’autoriser à faire expulser la SAS FROMAGERIE DANARD et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, des locaux sis à [Adresse 3] ;

ordonner la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire ;

autoriser la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus ;

autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à lui payer une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 19 avril 2021, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à lui payer la somme en principal de 47.508,59 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2022 inclus, augmentée de 15 % (7.126,29 euros) soit à la somme totale de 54.634,88 euros ;

dire et juger que le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 16.500 euros, lui sera acquis ;

A titre reconventionnel et subsidiaire,

prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, pour : non-paiement des loyers et/ou indemnité d’occupation et charges locatives ;changement d’activité en violation des clauses et conditions du bail et en violation du refus du bailleur ;modification de l’enseigne extérieure en violation des clauses et conditions du bail ;

l’autoriser à faire expulser la SAS FROMAGERIE DANARD et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est des locaux sis à [Adresse 3] ;

ordonner la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire ;

autoriser la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus ;

autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à lui payer une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 19 avril 2021, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à lui payer la somme en principal de 47.508,59 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2022 inclus, augmentée de 15 % (7.126,29 euros) soit à la somme totale de 54.634,88 euros ;

dire et juger que le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 16.500 euros, sera acquis à son bénéfice ;

En tout état de cause,

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce, compris les frais du commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F énonce :

que selon les dispositions de l’arrêté du 15 mars 2020 les établissements relevant de la catégorie M pouvaient continuer à recevoir du public pour les activités figurant en annexe qui inclut les « autres commerces de détail alimentaires en magasin spécialisé » ; qu’ainsi le locataire n’a pas été dans l’obligation de cesser son activité commerciale; que la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ne prévoit ni suspension, ni réduction, ni abandon de loyer, et les propriétaires retrouvent tous leurs droits à l’issue de la crise sanitaire, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection des entreprises et qui n’auraient pas été acquittés ; que la baisse du chiffre d’affaires du locataire est la conséquence directe de sa décision unilatérale de fermer sa boutique et de cesser d’exploiter son commerce de proximité, et ce, depuis le 16 mars 2020 ; que par courrier du 26 septembre 2019, elle a refusé la déspécialisation, au motif que l’activité « épicerie fine – vente de plats à consommer sur place ou à emporter » n’a pas été agréée par la ville de [Localité 4] ;qu’il est constant que l’article 1722 du code civil ne saurait s’appliquer, en ce qu’il s’est agi d’une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué dont l’effet ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens dudit article ; qu’en outre, le locataire n’a jamais été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail, du fait de l’urgence sanitaire, pour y exploiter une activité offrant au public des produits de première nécessité ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré le 18 mars 2021 est resté infructueux dans le délai d’un mois, et qu’en conséquence la clause résolutoire paraît acquise ; que le locataire n’ayant pas été affecté par une mesure de police administrative prise en application de la loi du 9 juillet 2020 ou de l’article 3131-15-1-5° du CSP, il ne peut bénéficier des dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et de son décret d’application du 30 décembre 2020 ; qu’il convient de faire application de la clause du bail qui stipule que : « Dans le cas de la résolution ou de résiliation par suite de l’inexécution de ses conditions, par une cause quelconque imputable au preneur, le versement du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle sans préjudice de tous autres. »que le bail prévoit que « Le preneur ne pourra sous aucun prétexte modifier même momentanément l’usage prévu au bail, ni changer la nature de l’activité exercée dans les locaux » alors que la fromagerie a été transformée en épicerie commercialisant des plats à consommer sur place ou à emporter ; que le locataire a ainsi procédé à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble par le changement d’enseigne et la pose d’un store banne ; que ces manquements, outre le non-paiement des loyers et des charges locatives constituent des motifs graves et légitimes de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.Par conclusions notifiées par RPVA, le 6 novembre 2021, la SA MONTE PASCHI BANQUE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

dire qu’elle s’en rapporte dans le cadre du litige qui oppose le bailleur et le locataire ;En tout état de cause,

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD aux entiers dépens ;condamner la SAS FROMAGERIE DANARD au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par RPVA, le 31 mai 2024, la SA IMMOBILIERE 3F actualise sa demande de paiement comme suit, tant à titre reconventionnel, qu’à titre reconventionnel et subsidiaire :

condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à lui payer la somme en principal de 130.322,48 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2024 inclus, augmentée de 15% (19.548,37 €) soit à la somme totale de 149.870,85 euros.La clôture a été prononcée le 3 janvier 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 4 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Les parties sont convenues en page 17 du bail d’une clause résolutoire ainsi libellée : « à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires du rappel de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires dus à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’un rappel de loyer , charges, taxes, frais ou accessoires, dus à la suite d’une fixation judiciaire ou contractuelle du loyer renouvelé, de toutes indemnités d’occupation et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou d’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus. ».

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS FROMAGERIE DANARD, ayant pour cause une dette locative au principal de 43.563,81 euros arrêtée au 31 décembre 2020, outre une pénalité contractuelle et le coût de l’acte.

Il n’est pas contesté par les parties que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

Le preneur invoque plusieurs moyens pour contester d’une part, l’exigibilité des loyers, et d’autre part, la délivrance de bonne foi du commandement de payer : la perte partielle de la chose ; l’application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 (ci-après « l’ordonnance n°2020-316 ») ; et l’atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer.

Sur la perte partielle de la chose

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, en ce que cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

En conséquence, il y a lieu de rejeter en l’espèce le moyen tiré de la perte partielle de la chose invoqué par la SAS FROMAGERIE DANARD. La demande d’expertise judiciaire formée par la SAS FROMAGERIE DANARD qui était corollaire à ce moyen sera consécutivement rejetée.

Sur l’application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316

Il résulte de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 que les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L.622-14 et L.641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

Selon l’article 1 de l’ordonnance n°2020-316 peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée.

Il résulte du I. et II de l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 et de son annexe que les magasins de vente ont pu continuer à recevoir du public pour les activités de commerce de détail alimentaires en magasin spécialisé.

En l’espèce, il est donc relevé que l’activité telle que spécifiée au bail « fromagerie, ainsi qu’accessoirement, l’achat et la revente de vin et spiritueux, et de produits de petite épicerie », n’était pas soumise à une interdiction de recevoir du public, de sorte qu’elle ne saurait avoir été éligible aux indemnités du fonds de solidarité au 31 décembre 2020, lesquelles était prévues exclusivement pour les entreprises faisant l’objet d’une interdiction d’accueil du public.

Par ailleurs, le locataire ne justifie pas d’une déspécialisation autorisée par le bailleur pour la période concernée qui aurait pu être impactée par les restrictions sanitaires. Il importe peu pour l’application de ce texte qu’une activité de restauration exercée en fraude du bailleur ait pu être impactée, le tribunal étant tenu par la loi des parties.

En conséquence, le moyen tiré de l’application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 invoqué par la SAS FROMAGERIE DANARD ne saurait prospérer.

Sur l’atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil ancien applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de l’atteinte à l’obligation de bonne foi par le bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, si la SAS FROMAGERIE DANARD soutient que l’atteinte à l’obligation de bonne foi par le bailleur tient au contexte de délivrance du commandement de payer, en ce que le bailleur ne pouvait ignorer qu’elle bénéficiait de la protection temporaire prévue à l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316, force est de constater, au regard de ce qui a été précédemment examiné, que tel n’est pas le cas.

Il ressort en outre du courrier de mise en demeure du 23 février 2021 produit par la SA IMMOBILIERE 3F que la SAS FROMAGERIE DANARD a bénéficié d’un échéancier de douze mois pour régulariser sa dette locative, à hauteur d’un versement de 2.647,32 euros par mois et qu’un premier versement devait intervenir le 15 janvier 2021, versement qui n’est pas parvenu au bailleur.

Non seulement est-il relevé que la SAS FROMAGERIE DANARD n’était pas soumise à une fermeture obligatoire de son commerce, mais qu’en outre, elle s’est vue proposer par son bailleur un échéancier dans le contexte de la crise sanitaire liée au Covid-19. En conséquence, la SAS FROMAGERIE DANARD n’apporte pas la preuve de l’atteinte à l’obligation de bonne foi par la SA IMMOBILIERE 3F, dans la délivrance du commandement de payer du 18 mars 2021.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, il convient donc de constater la clause résolutoire au 19 avril 2021.

La SAS FROMAGERIE DANARD se trouvant sans droit, ni titre, son expulsion sera ordonnée dans les conditions spécifiées au dispositif.

La demande de la SAS FROMAGERIE DANARD de se voir autorisée à procéder au changement d’enseigne corrélatif à la déspécialisation partielle qui dépendait du maintien éventuel du bail sera donc rejetée consécutivement.

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte présentant un solde créditeur en sa faveur au 19 avril 2021 de 55.359,70 euros au titre de la dette locative, qui ressort également de la lettre de mise en demeure du 19 avril 2021.

La clause résolutoire étant acquise au 19 avril 2021, la SAS FROMAGERIE DANARD sera condamnée au paiement de la somme de 55.359,70 euros au titre de la dette locative arrêtée à ladite date.

Sur les pénalités de retard

Aux termes de l’article1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail stipule dans son article X relatif à la clause résolutoire que « dans le cas où, par suite de retard dans le paiement, le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, le bailleur aura droit en sus du remboursement des frais d’huissier et de justice, ainsi que tous frais extrajudiciaires qui en seraient la suite ou la conséquence, à une indemnité fixée à 15% du montant des sommes dues, sans que celle-ci ne puisse être inférieur à 1.000 € HT ».

Par sa demande reconventionnelle, le bailleur exerce des poursuites ouvrant droit à l’application de la clause. Cependant la clause doit être qualifiée de clause pénale. La pénalité de 15% apparaît manifestement disproportionnée au regard de la valeur du loyer mensuel, et sera réduite à 8%.

Il convient dès lors d’appliquer 8% de pénalités de retard à la somme de 55.359,70 euros, soit 4.428,77 euros arrondis à 4.430 euros, au titre des pénalités de retard.

La SAS FROMAGERIE DANARD sera condamnée en conséquence au paiement de la somme de 4.430 euros, au titre des pénalités de retard.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Il ressort des dernières écritures du preneur non contestées sur ce point par le bailleur que le dernier loyer annuel s’élevait à la somme de 35.152,96 euros HT/HC (soit 2.929,41 euros par mois), et que les charges trimestrielles s’élevaient à 1.250 euros (soit 416,66 euros par mois), soit 3.346 euros.

En conséquence, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée souverainement à la somme de 3.350 euros, à compter du 19 avril 2021 jusqu’à libération effective des lieux.

La SAS FROMAGERIE DANARD est donc redevable pour la période du 19 avril 2021 au 19 avril 2024 de la somme de 120.600 euros (soit 36 mois * 3.350 = 120.600).

La SAS FROMAGERIE DANARD sera condamnée au paiement de la somme de 120.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 avril 2021 au 19 avril 2024, et au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 3.350 euros, à compter du 19 avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le dépôt de garantie

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie, reste acquis au bailleur en cas de résiliation de plein droit du bail à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de cette résiliation, constitue une clause pénale. Cette clause apparaissant manifestement excessive en ce qu’elle se cumule les indemnités de retard déjà alloué, sera réduite d’office à la somme d’un euro.

En revanche les parties, en convenant également que le dépôt de garantie serait donné en garantie du paiement du loyer, leur commune intention était de permettre au bailleur de conserver le dépôt de garanties pour couvrir tout ou partie de la dette de loyer encore due, au moment de la résiliation du bail.

Il y a donc a lieu d’ordonner la compensation entre la dette locative due par la SAS FROMAGERIE DANARD et la somme retenue par la SA IMMOBILIERE 3F au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 16500 euros, la SAS FROMAGERIE DINARD ne justifiant pas avoir versé le supplément de 1.076,48 euros lors du renouvellement du bail.

Sur le délai de grâce

Aux termes du second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SAS FROMAGERIE DANARD sollicite un délai de grâce sans fournir le moindre document comptable et/ou financier sur sa situation, ou celle du groupe de société auquel elle appartient, pour justifier les difficultés de trésorerie qu’elle allègue. En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de délai de grâce.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS FROMAGERIE DANARD ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens, en ce, compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA MONTE PASCHI BANQUE ès qualités de créancier inscrit n’ayant versé aucune pièce aux débats, ni présenté de prétention autre qu’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette la demande d’expertise judiciaire formée par la SAS FROMAGERIE DANARD ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au titre du bail du 31 mai 2015 conclu entre la SA IMMOBILIERE 3F et la SAS FROMAGERIE DANARD portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], au 19 avril 2021 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS FROMAGERIE DANARD et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande formée par la SAS FROMAGERIE DANARD de se voir autorisée à procéder au changement d’enseigne corrélatif à la déspécialisation partielle ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 55.359,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 avril 2021 ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4.430 euros, au titre des pénalités de retard ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3.350 euros, à compter du 19 avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 120.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 avril 2021 au 19 avril 2024 ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle de 3.350 euros, à compter du 19 avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme d’un euro, au titre de la conservation du dépôt de garantie;

Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SAS FROMAGERIE DANARD au titre de la dette locative arrêtée au 19 avril 2021 et la somme de 16.500 euros versée par la SA IMMOBILIERE 3F au titre du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de délai de grâce formée par la SAS FROMAGERIE DANARD ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD aux entiers dépens, en ce, compris le coût du commandement de payer ;

Condamne la SAS FROMAGERIE DANARD à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SA MONTE PASCHI BANQUE, ès qualités de créancier inscrit, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Fait et jugé à Paris le 30 Septembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME