Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/09629

N° Portalis DB2E-W-B7I-NDW7

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e KEPPI

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Me [Localité 9]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Madame [O] [R] épouse [S]

née le 08 Mai 1981 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Muriel KEPPI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 210

DEFENDERESSE :

Madame [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Jacques-Henri ARON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 48

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 14 Mai 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Août 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

Attendu que dans l’assignation qu’elle fait délivrer le 15 octobre 2024, ainsi que dans ses dernières conclusions du 9 mai 2025, madame [O] [S] expose que le 30 octobre 2020 elle a pris en location l’appartement situé [Adresse 4] appartenant à madame [N] [T] moyennant le paiement d’un dépôt de garantie de 995 euros ; qu’après avoir donné congé les parties réalisaient un état des lieux de sortie le 8 août 2022 ; que n’ayant pas reçu son dépôt de garantie, le 8 octobre 2022, elle faisait parvenir à madame [T] un courrier recommandé avec avis de réception resté sans réponse puis une mise en demeure du 15 avril 2023 ;

Qu’au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que le dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, la demanderesse sollicite la condamnation de son ancienne bailleresse à lui verser la somme de 3 347 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et des majorations de retard (995 euros plus 98 euros x 24 mois), outre 3 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l’attitude de madame [T] ainsi qu’une indemnité de procédure de 1 200 euros ;

Attendu que pour s’opposer à ces demandes, madame [T] soutient que la demande est irrecevable dès lors que la valeur en litige étant inférieure à 5 000 euros, elle est donc soumise à une tentative de conciliation obligatoire en application de l’article 750 –1 du code de procédure civile, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ; que la demande indemnitaire de 3 000 euros formée par la demanderesse n’avait pas d’autres objectifs que de contourner cette obligation ;

Qu’à titre subsidiaire elle conclue au débouté motifs pris que l’appartement donné à bail était dans un état neuf puisqu’il a été rénové en 2019, ce qui est attesté par l’état des lieux d’entrée du 26 octobre 2020 ; qu’en revanche l’état des lieux de sortie du 8 août 2022 démontre que des travaux ont été nécessaires ; que ces travaux ont été confiés aux sociétés SGBL et SAM pour respectivement 581,27 euros et 150 euros ; que des dégradations, notamment celles du parquet du salon et des marches de l’escalier cachées par des meubles ou des tapis, ont été découvertes postérieurement à l’état des lieux de sortie ; que la remise en état a été confiée à une société EVA MENUISERIE et à une société PAJASITI, et réalisée avant la relocation ; que les travaux ont couté respectivement 785 et 460 euros ; que par ailleurs, en novembre 2021, la canalisation commune à l’appartement loué et à l’appartement voisin s’est trouvée bouchée ce qui a nécessité l’intervention d’une entreprise ; que le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire le dégorgement des canalisations, soit en l’espèce 785 euros / 2 soit 392,50 euros ;

Qu’elle rappelle avoir au titre des dégradations, réglé 1 976,27 euros (731,27 + 460 + 785) et 392,50 euros au titre du dégorgement de la canalisation, soit 2 368,77 euros ;

Que reconventionnellement elle sollicite la condamnation de son ancienne locataire à lui régler 1 373,77 euros, soit la différence entre sa créance et sa dette (2 368,77 – 995) outre une indemnité de procédure de 1 200 euros ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 6 novembre, 18 décembre 2024, 29 janvier, 5 mars, 2 avril 2025 et 14 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et les parties entendues en leurs observations puis informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 20 août 2025 ;

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 750-1 du code de procédure civile que la conciliation est obligatoire lorsque la demande est d’un montant inférieur à 5 000 euros ;

Qu’il n’y a pas lieu d’ajouter au texte des distinctions qu’il ne fait pas, le texte ne distinguant pas selon les chefs de demande, madame [T] n’est pas fondée dans son exception d’irrecevabilité ;

Sur la demande principale

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

…

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

…

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. … » ;

Que madame [S] justifie avoir réclamé la restitution de son dépôt de garantie ;

Que madame [T] y est opposée en raison de dégradations commises par son ancienne locataire ;

Attendu que l’usage d’un appartement dans des conditions normales entraîne une dégradation normale des éléments composant cet appartement dont le locataire ne saurait être tenu pour responsable ;

Attendu qu’il résulte de la convention de bail du 30 octobre 2020 que l’appartement a été loué vide ; que la présence d’un tapis doit donc être prouvée ; que les parties étaient convenues de ne pas faire « des percements dans les murs » que « les peintures jaunies ou défraichies seront à refaire à la sortie » ; que la convention précise également que les travaux effectués depuis la dernière location concernent les fenêtres et les tablettes pour un coût de 850 euros ;

Que l’état des lieux d’entrée (pièces demandeur 3 et défendeur 2), qui semble être également celui utilisé pour la sortie, mentionne que les sols et escalier étaient en excellent état et la mention « pas de percements murs » y figure ; que les mentions « reprise peinture escalier » « nettoyage façade cuisine à faire » et « remplacement une porte élément » ainsi que la date d’août 2022, ont été apposées sur le document de sortie signé par les parties ;

Que madame [T] verse également aux débats la copie d’un courrier du 12 octobre 2022 (pièce défendeur 3) qu’elle aurait adressé à son ancienne locataire aux termes duquel il est fait référence à un parquet abimé constaté 2 jours après la sortie des lieux ; qu’il est également fait référence à un échange de SMS et de photos, également versés aux débats (pièces défendeur 8 et 9) ; que les SMS ne sont pas datés ; que les photos laissent bien apparaître une multitude de petites tâches blanches sur un parquet, sans toutefois que les photos ne permettent de corroborer la présence préalable d’un tapis de sorte que ces photos, dont le tribunal ignore les circonstances dans lesquelles elles ont été prises, ne sauraient servir de preuve aux allégations de madame [T] ; que la photo versée par la demanderesse (pièce demandeur 6), sans d’ailleurs que l’on ne sache quand elle a été prise, ne fait apparaître aucune dégradation ;

Attendu que la facture de la société SBGL du 16 août 2022 (pièce défendeur 6) fait état de prestations qui révèlent un usage normal des sanitaires, peu importe que le dirigeant de cette société soit en lien avec la défenderesse ; quant à la facture émise par la société SAM du 1er septembre 2022 (pièce défendeur 7), elle ne fait état d’aucune prestation ;

Que les factures des sociétés PAJAZITI et EVA (pièces défendeur 10 et 11) font état d’une mise à niveau de marches et de rénovation d’un parquet alors d’une part que les parties n’avaient noté aucune dégradation imputable à la locataire et d’autre part qu’il s’agit pour partie de travaux d’amélioration (vitrification) que madame [S] n’a pas à supporter ;

Que l’échange de SMS de novembre 2021 (pièce défendeur 12) entre les parties font état de difficultés d’écoulement des eaux usées et de la nécessité d’y remédier sans que le tribunal puisse déterminer si ces difficultés sont imputables à madame [S] ; que par ailleurs l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de prescription est de 3 années à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d’exercer ce droit ; qu’en l’espèce le point de départ est le 4 novembre 2021 et la demande a été formulée le 29 avril 2025 ; que madame [T] n’est donc pas fondée dans cette demande ;

Qu’en conséquence, elle sera condamnée à restituer à madame [S] le dépôt de garantie de 995 euros ainsi que la somme qu’elle réclame au titre du retard dans la restitution, soit 3 347 euros ;

Attendu que, pour ce qui est de la demande de dommages-intérêts, que madame [S] ne justifie d’aucun préjudice autre que celui résultant du retard dans la restitution du dépôt de garantie, qui vient d’être indemnisé dans les conditions de l’article 22 de la loi de 1989 ; qu’elle sera déboutée de ce chef de demande ;

Qu’il serait par ailleurs inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposé à l’occasion de cette procédure ; que madame [T] sera condamnée à lui régler une indemnité de procédure de 1 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge de des contentieux de proximité par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATONS que la demande de madame [O] [S] est recevable ;

CONDAMNONS madame [N] [T] à régler à madame [O] [S] la somme de 3 347 euros (trois mille trois cent quarante-sept euros) au titre du dépôt de garantie et du retard de sa restitution ;

CONDAMNONS madame [N] [T] à régler à madame [O] [S] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS madame [O] [S] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTONS madame [N] [T] de ses demandes ;

CONDAMNONS madame [N] [T] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 12] le 20 août 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY