Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

144a route de Lyon – CS 20020

67401 ILLKIRCH CEDEX

☎ : 03.88.55.94.33

civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/01218

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBI3

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MINUTE N° 25/00036

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e APPRILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e FRANCKPréfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société HABITATION MODERNE S.A.E.M. L.

24 Route de l’Hôpital

CS 30062

67027 STRASBOURG CEDEX

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 28

DEFENDERESSE :

Madame [E] [O]

8 rue Maria Callas

67380 LINGOLSHEIM

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 155

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 12 septembre 2024 à madame [G] [O], la société HABITATION MODERNE expose que :

— suivant acte sous seings privés du 15 décembre 2016, elle a donné à bail à madame [O] un local à usage d’habitation situé 8 rue Maria Callas à Lingolsheim ;

— le loyer convenu actuel est de 856,62 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 20 décembre 2023, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2023, à la somme de 3 168,30 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITATION MODERNE a, le 12 septembre 2024, fait assigner madame [O] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [O] au paiement provisionnel de la somme de 4 208,59 euros au titre des loyers impayés au jour de l’assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu de l’effacement d’une partie de la dette par la commission de surendettement ;

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 27 novembre 2024, 15 janvier (date à laquelle il a été procédé la jonction de la procédure initiée par la bailleresse tendant aux mêmes fins avec la présente procédure), 5 mars puis du 2 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société HABITATION MODERNE, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 7 814,68 euros ;

Que madame [O], représentée, conteste la recevabilité de la demande, copie de l’assignation n’ayant pas été envoyée au préfet du Bas-Rhin ; reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement ainsi que des délais pour quitter l’appartement loué ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 11 juin 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 13 septembre 2024 et l’audience s’est tenue le 2 avril 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [O] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 1er février 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 7 814,68 euros outre les frais ;

Que la locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 7 814,68 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 1er février 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Attendu qu’il résulte des débats que le diagnostic social n’a pu être réalisé du fait de la carence de l’intéressée qui ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé et que madame [O] ne perçoit qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également du montant de la dette au jour de l’assignation et du montant dû au jour de l’audience, il y a lieu de constater que la locataire n’a manifestement fait aucun effort pour régulariser la situation ;

Que la locataire sera donc déboutée de cette demande ;

Attendu en conséquence, que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 20 décembre 2023, la société HABITATION MODERNE a fait délivrer à madame [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er février 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 20 décembre 2023 + 6 semaines) ; qu’aucun délai de paiement n’a été accordé de sorte que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de madame [O] ;

Que l’expulsion de madame [O] sera donc ordonnée ;

Que toutefois en considération de l’âge de la défenderesse et de l’ancienneté du bail, l’expulsion ne pourra être ramenée à exécution qu’à l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 1er février 2024, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [O] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS madame [G] [O] à payer à la société HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 7 814,68 euros (sept mille huit cent quatorze euros et soixante-huit cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTONS madame [G] [O] de sa demande de délais ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er février 2024 (20 décembre 2023 + 6 semaines) du bail conclu entre la société HABITATION MODERNE d’une part, et madame [O] d’autre part, pour les locaux situés 8 rue Maria Callas à Lingolsheim ;

DISONS QUE :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITATION MODERNE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [G] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de quatre mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue solidairement au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [G] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 11 juin 2025,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY