Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 2 septembre 2025, n° 23/04463

TJ Strasbourg 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'action
La cour a jugé que la SAS GIE avait le droit d'agir contre le Syndicat des copropriétaires, car les travaux avaient été validés par les copropriétaires.
Accepté
Obligation de paiement
La cour a constaté que le Syndicat des copropriétaires ne fournissait pas d'éléments pour contester la créance, rendant le paiement dû.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le Syndicat des copropriétaires, partie perdante, devait supporter les frais de justice.
Rejeté
Irrecevabilité des demandes
La cour a rejeté cette demande, confirmant la recevabilité de l'action de la SAS GIE.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 2 sept. 2025, n° 23/04463
Numéro(s) :	23/04463
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Souad AJEBBARJean-François ZENGERLEKaryna BRUKHNOVACarole VOGTEmmanuelle TRAUZZOLA
Parties :	S.A.S. GENERALE D' INSTALLATIONS ENERGETIQUES ( GIE ) c/ S.A.R.L. B & S, Syndicat de copropriétaires, par son syndic la SAS JHT IMMO

Texte intégral

N° RG 23/04463 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L6BX

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 10]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/04463 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L6BX

Minute n°

copie exécutoire le 02 septembre

2025 à :

— M^e Jean-François ZENGERLE

— M^e Karyna BRUKHNOVA

— M^e Carole VOGT

— M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

pièces retournées

le 02 septembre 2025

M^e Karyna BRUKHNOVA

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

M^e Carole VOGT

M^e Jean-françois ZENGERLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. GENERALE D’INSTALLATIONS ENERGETIQUES (GIE)

ayant son sièg social [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-françois ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par sa collaboratrice, M^e Souad AJEBBAR, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS JHT IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°837 698 422

ayant son siège social [Adresse 11]

représentée par M^e Karyna BRUKHNOVA, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. B&S IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°827 566 647

ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par M^e Carole VOGT, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Léa WIECZOREK, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [H] [D]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Léa WIECZOREK, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [G] [E]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Léa WIECZOREK, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée B&S IMMOBILIER (ci-après la SARL B&S IMMOBILIER) a exercé les fonctions de syndic de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9]. Durant son mandat, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] (ci-après le Syndicat des copropriétaires) a voté, lors d’une assemblée générale ordinaire du 13 janvier 2021, le remplacement de la chaudière de l’immeuble, les copropriétaires ayant validé, à cette occasion, le devis de la société par actions simplifiée GÉNÉRALE D’INSTALLATIONS ÉNERGÉTIQUES (ci-après la SAS GIE) en date du 7 juillet 2021 à hauteur de 8528,03 euros TTC.

Par assignation signifiée au syndicat des copropriétaires le 9 avril 2021, Madame [A] [I], copropriétaire, a contesté le procès-verbal d’assemblée générale du 13 janvier 2021.

Les travaux de remplacement de la chaudière ont été réalisés les 15 ; 16 et 27 septembres 2021. La facture N° F412211010176 d’un montant de 8 528,03 € a été émise et adressée à la SARL B&S IMMOBILIER le 30 septembre 2021. Un acompte de 2 500 € a été versé le 15 octobre 2021.

Un procès-verbal de réception des travaux a été signé par la SARL B&S IMMOBILIER le 7 décembre 2021.

La SAS GIE a adressé plusieurs relances aux fins du paiement du solde de la facture, en vain.

Puis, la SAS GIE a sollicité et obtenu une ordonnance d’injonction de payer à l’encontre de la SARL B&S IMMOBILIER au titre du paiement du solde de la facture. Cette ordonnance a été signifiée à la SARL B&S IMMOBILIER, mais suite à une erreur, une facture rectificative N° 412221006382 a été établie le 30 juin 2022 au nom du Syndicat des copropriétaires.

De nouvelles relances et mises en demeure ont été adressées au Syndicat des copropriétaires, en vain, notamment le 19 septembre 2022.

La SARL B&S IMMOBILIER n’a pas été renouvelée en sa qualité de syndic suite à l’annulation de procès-verbaux d’assemblé générales du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a choisi l’agence immobilière JHTIMMO en qualité de syndic.

La SAS GIE a également émis une facture d’un montant de 312,87 € concernant l’entretien de la chaudière, facture qui a été réglée par le nouveau syndic pour le compte de la copropriété.

Sollicitant le paiement du solde de la facture N° 412221006382, la SAS GIE a fait assigner le Syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice du 9 mai 2023, aux fins de condamnation au paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL B&S IMMOBILIER en intervention forcée. Par ordonnance du 18 juin 2024, il a été prononcé la jonction des deux affaires.

Par conclusions déposées le 17 décembre 2024, Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E], copropriétaires, sont intervenus volontairement à la présente procédure.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 17 juin 2025, la SAS GIE, représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 28 mars 2025 et demande, sous exécution provisoire :

De condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6 028,03 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 ; De constater que la SAS GIE se désiste de sa demande de règlement de la somme de 312,87 € correspondant au solde de la facture N° F412221001846 suite au règlement intervenu le 31 mai 2023 ;De débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ; De le condamner au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la SAS GIE.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 30 janvier 2025, et demande, sous exécution provisoire :

In limine litis,

De déclarer la demande de la SAS GIE irrecevable pour défaut de droit d’agir ;

En conséquence,

De débouter Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;De la condamner à lui verser la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure tant en principal qu’en appel en intervention forcée, en ce compris les éventuels frais d’exécution forcée ;

Subsidiairement, au fond,

De débouter la SAS GIE de l’intégralité de ses demandes prises à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;De débouter la SARL B&S IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes prises à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;De débouter les intervenants volontaires de leurs conclusions d’intervention volontaire ; De condamner la SARL B&S IMMOBILIER à garantir Syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre, et ce à quelque titre que ce soit ; De condamner la SAS GIE à verser à Syndicat des copropriétaires, représentée par son syndic l’agence immobilière JHTIMMO, la somme de 2 500 € chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; De condamner solidairement la SAS GIE et la SARL B&S IMMOBILIER en tous les frais et dépens de la présente procédure tant en principal qu’en appel en intervention forcée, en ce compris les éventuels frais d’exécution forcée ;

Reconventionnellement, et en tout état de cause,

De condamner la SAS GIE ou à défaut la SARL B&S IMMOBILIER à restituer au Syndicat des copropriétaires la somme indûment réglée de 312,87 € avec intérêt au taux légal au 31 mai 2023, date du règlement de cette facture.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte du Syndicat des copropriétaires.

La SARL B&S IMMOBILIER, représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 13 juin 2025, et demande, sous exécution provisoire :

De débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SARL B&S IMMOBILIER ;De condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la SARL B&S IMMOBILIER la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la SARL B&S IMMOBILIER.

Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E], représentés par leur Conseil, reprennent leurs conclusions du 16 décembre 2024, et demandent :

De juger que Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E] se sont acquittés de leur quote-part relative aux travaux de remplacement de la chaudière dont la SAS GIE sollicite le paiement ;

Par conséquent,

De dispenser Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E] de toute participation à l’éventuelle dépense commune résultant de la condamnation du Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ; De dispenser Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; De juger que chaque partie supportera ses propres frais et dépens ; De juger n’y avoir lieu à exécution de plein droit de la décision à intervenir.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS

SUR L’IRRECEVABILITÉ SOULEVÉE

Il ressort de l’article 31 du Code civil que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires se prévaut du défaut de qualité à agir de la SAS GIE au motif que cette dernière a traité directement et exclusivement avec la SARL B&S IMMOBILIER qui s’est engagée à titre personnel. Le Syndicat des copropriétaires fait également valoir qu’à la date à laquelle le devis a été accepté, soit le 7 juillet 2021, la SARL B&S IMMOBILIER n’agissait aucunement en tant que syndic de la copropriété.

Or, il n’appartenait pas à la SAS GIE d’opérer des vérifications quant aux conditions dans lesquelles le Syndicat des copropriétaires avait voté la résolution tendant à la réalisation des travaux. Ainsi, la SAS GIE n’avait pas à vérifier que la SARL B&S IMMOBILIER avait rempli les conditions posées par la résolution adoptée par le Syndicat des copropriétaires, telle que le fait d’avoir les fonds ou d’avoir déposé un dossier tendant à l’obtention d’une subvention.

Le fait que les relances ont été adressées à la SARL B&S IMMOBILIER seule est également sans conséquence, et ce dans la mesure où cet élément n’est pas de nature à démontrer que la SARL B&S IMMOBILIER agissait pour son compte et non en sa qualité de représentante du Syndicat des copropriétaires. Il sera d’ailleurs relevé que tant le devis que la facture mentionnent bien des travaux devant être réalisés dans l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 9]. Il est également rappelé que les copropriétaires ont voté, dans le cadre de l’assemblée générale du 13 janvier 2021, la réalisation des travaux. Même si cette assemblée générale a été annulée par la suite, cet élément démontre que l’installation de cette chaudière a été validée par les copropriétaires, et non par la SARL B&S IMMOBILIER seule.

Il est également relevé que la circonstance selon laquelle la SAS GIE aurait été informée du fait qu’un des copropriétaires avait initié une action en justice aux fins d’annulation est également inopérante, et ce dans la mesure où la SAS GIE ne saurait être tenue comptable d’une décision de justice qui était, au moment des travaux, non encore définie. Il ne ressort d’ailleurs pas du courrier adressé par le Conseil de l’une des copropriétaires, Madame [A] [I], à la SARL B&S IMMOBILIER que la SAS GIE ait été informée de la procédure d’annulation de l’assemblée générale du 13 janvier 2021. L’annulation de la résolution et plus globalement de l’intégralité du procès-verbal d’assemblée générale n’est, pour le surplus, pas de nature à priver la SAS GIE du droit d’agir à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

Dès lors, l’action de la SAS GIE à l’encontre du Syndicat des copropriétaires est recevable.

AU FOND, SUR LA DEMANDE PRINCIPALE EN PAIEMENT

Il ressort de l’article 1103 du Code civil que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même Code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Il ressort des écritures déposées pour le compte du Syndicat des copropriétaires que ce dernier ne conteste pas devoir le solde de la facture, mais invoque des fautes reprochées à la SARL B&S IMMOBILIER dans le cadre de l’exercice de sa mission, et plus précisément dans les démarches aux fins de remplacement de la chaudière.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires n’apportant aucun élément de nature à contester la créance alléguée par la SAS GIE, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la SAS GIE la somme de 6 028,03 € au titre du règlement de la facture N° 412221006382 établie le 30 juin 2022.

Le Syndicat des copropriétaires invoque des fautes de la part de la SARL B&S IMMOBILIER, à savoir :

L’absence de réunion de « tous les fonds » avant la commande,L’absence de régularisation d’un dossier de subvention.Le Syndicat des copropriétaires invoque également un préjudice subi en raison du fait qu’il s’est vu imposer un changement de chaudière sans pouvoir le financer, étant relevé que ce changement n’était pas nécessaire.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2021 mentionne, dans la résolution 11, les conditions reprises par le Syndicat des copropriétaires, et dont il y a lieu de constater que la SARL B&S IMMOBILIER n’a pas veiller au respect. Il est d’ailleurs relevé que la SARL B&S IMMOBILIER ne fournit aucune explication, dans ses écritures au sujet de ces conditions qui n’ont manifestement pas été respectées.

Ainsi, la SARL B&S IMMOBILIER n’a pas veillé à avoir tous les fonds avant la commande et aucun dossier de subvention n’a été régularisé.

Ce faisant, la SARL B&S IMMOBILIER a commis une faute dans l’exercice de sa mission.

S’agissant du préjudice allégué, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le Syndicat des copropriétaires s’est vu imposer un remplacement de chaudière sans pouvoir le financer, sans respect des conditions préalables posées par la résolution N° 12 du procès-verbal, et alors que ce remplacement n’était pas nécessaire.

S’il ressort de l’échange de mails entre l’une des copropriétaires et la SARL B&S IMMOBILIER au mois d’octobre 2020 que des difficultés ont été constatées, ce mail n’est relatif qu’au logement de cette copropriétaire, de sorte qu’il n’est pas démontré l’absence de problèmes plus généraux, concernant d’autres copropriétaires ou les parties communes. Il est par ailleurs relevé que le procès-verbal du 13 janvier 2021 fait état de « plusieurs pannes à répétition », et également du fait que la chaudière est « très ancienne », que « les pièces n’existent plus », et que la « réparation est donc impossible ». Les copropriétaires, eu égard à ces éléments, ont votés majoritairement pour le changement de la chaudière. Même si ce procès-verbal a été annulé par décision du Tribunal judiciaire, force est de constater que certains éléments de ce procès-verbal peuvent être retenus dans le cadre du présent débat. Il sera d’ailleurs relevé que le procès-verbal a été annulé par cette Juridiction pour des raisons autres que relatives à la délibération sur le remplacement de la chaudière.

En conséquence, la responsabilité de la SARL B&S IMMOBILIER ne saurait être retenue.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SAS GIE la somme de 6 028,03 € au titre du règlement de la facture N° 412221006382 établie le 30 juin 2022.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Une facture d’un montant de 312,87 € a été réglée par l’agence immobilière JHTIMMO à la SAS GIE au titre de l’entretien de la chaudière pour l’année 2023, règlement que le Syndicat des copropriétaires conteste au motif que cet entretient concerne la période allant du 1er mars 2022 au 28 février 2022, alors qu’aucun avenant n’a été régularisé pour la période à facturer, contrairement aux périodes précédentes.

En l’espèce, et comme indiqué par la SAS GIE, le contrat d’entretien avait été initialement signé avec la société GAZ DE [Localité 13] en mars 1994, et ce contrat avait été transféré à la SAS GIE le 10 janvier 2019. Un avenant avait été régularisé suite à l’installation de la nouvelle chaudière, au mois d’octobre 2021. Or, il suffit de se référer aux conditions générales du contrat, produites par la SAS GIE en annexe 33, pour constater que le contrat est effectivement renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation, de sorte que la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires sera rejetée.

SUR LES DEMANDES FORMÉES DANS LE CADRE DE L’INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E] sollicitent une dispense de toute participation à l’éventuelle dépense commune résultant de la condamnation du Syndicat des copropriétaires.

Il n’appartient pas à la Juridiction de se prononcer, en l’état, sur la participation des copropriétaires au changement de chaudière, étant relevé que les montants semblent avoir été réglés par Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E], ce que confirme au demeurant la SARL B&S IMMOBILIER, et ce alors que les comptes du Syndicat des copropriétaires présentait un solde nul lors de la transmission des comptes, et que la facture de la SAS GIE n’était pas réglée.

Il appartiendra, le cas échéant, à Monsieur [H] [D] et à Madame [G] [E] d’agir à l’encontre de la SARL B&S IMMOBILIER afin de connaître la destination des fonds qui auraient été versés par leurs vendeurs respectifs.

Monsieur [H] [D] et Madame [G] [E] seront donc déboutés de leurs demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le Syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS GIE, le Syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS GIE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 9] à verser à la société par actions simplifiée GÉNÉRALE D’INSTALLATIONS ÉNERGÉTIQUES la somme de 6 028,03 € au titre du règlement de la facture N° 412221006382 établie le 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 9] à verser à la société par actions simplifiée GÉNÉRALE D’INSTALLATIONS ÉNERGÉTIQUES une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 9] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge