TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/54569 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44CA

N° : 6

Assignation du :

10 Juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société LES BOUGRENETS, société civile

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Stefania VALMACHINO, avocat au barreau de PARIS – #G0162 (avocat postulant), et Maître Laurence CADENAT, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

La société I.A.I., société civile

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Rudy DABI, avocat au barreau de PARIS – G0793

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte notarié en date du 13 juin 2023, la société civile immobilière LES BOUGRENETS, en sa qualité de vendeur, et la société S.C.I. I.A.I., en sa qualité d’acquéreur, ont conclu un avant-contrat à la vente, plus précisément un compromis de vente, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] ([Localité 7]-ATLANTIQUE) pour un prix de 798.500 euros.

Ce compromis comprend notamment une condition suspensive portant sur l’octroi d’un prêt bancaire pour l’acquéreur, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signature dudit compromis, soit au plus tard le 13 août 2023. A l’expiration de ce délai, l’acquéreur dispose d’un délai de cinq jours pour porter à la connaissance du vendeur l’octroi ou le refus d’octroi d’un prêt bancaire.

Invoquant l’absence de respect de ladite condition et en conséquence l’application de la clause pénale prévue à cet effet, la société civile LES BOUGRENETS l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir sa condamnation à lui verser, à titre de pénalité, la somme de 79.850 euros correspondant à 10% du prix de vente.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été entendue à l’audience du 21 mars 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, la société civile LES BOUGRENETS sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 1103 du Code Civil

Vu l’article1104 du Code Civil

Vu l’article 1231-5 du code civil

Vu l’article 1304-3 du code civil

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu le Compromis de Vente

Il est demandé à Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Paris, statuant en référé, de :

— DEBOUTER la société I.A.I. de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER la société I.A.I. à payer à la S.C.I. LES BOUGRENETS une provision 79 850 € en application de la clause pénale prévue au compromis de vente ;

— ORDONNER la remise à la S.C.I. LES BOUGRENETS du dépôt de garantie de 39 925 € versé par la S.C.I. I.A.I. entre les mains de Maitre [T] [D], notaire rédacteur du Compromis de Vente et constitué séquestre ;

— CONDAMNER la S.C.I. I.A.I. à verser à la S.C.I. LES BOUGRENETS le solde du dépôt de garantie soit la somme de TRENTE NEUF MILLE NEUF CENT VINGT CINQ EUROS (39.925 €)

— CONDAMNER la S.C.I. I.A.I. à régler à la S.C.I. LES BOUGRENETS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.".

De son côté, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la S.C.I. I.A.I. sollicite, notamment au visa des dispositions du décret du 11 mai 2023, des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, du juge des référés de :

« A titre liminaire,

— dire et juger la demande portée par la S.C.I. LES BOUGRENETS irrecevable,

Au fond et à titre principal,

— constater la caducité de la vente au jour de l’envoi par la S.C.I. LES BOUGRENETS de son courrier recommandé,

— constater le non-respect du compromis de vente,

— débouter la S.C.I. LES BOUGRENETS de toutes ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

— constater la disproportion existante entre la clause pénale invoquée par la S.C.I. LES BOUGRENETS et son préjudice réel,

— constater que le préjudice invocable par la S.C.I. LES BOUGRENETS constitue tout au plus en une perte de chance de vendre le bien au prix de 700.000 euros au lieu de 675.000 euros,

— constater que la S.C.I. LES BOUGRENETS ne démontre aucunement le sérieux de la perte de chance dont s’agit,

— débouter la S.C.I. LES BOUGRENETS de toutes ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater la disproportion existante entre la clause pénale invoquée par la S.C.I. LES BOUGRENETS et son préjudice réel,

— constater que le préjudice invocable par la S.C.I. LES BOUGRENETS consiste tout au plus en trois mois d’immobilisation,

— réduire le montant de la clause pénale à la somme de 4.500 euros telle que proposée par la S.C.I. I.A.I. pour l’indemniser,

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I. LES BOUGRENETS à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. LES BOUGRENETS aux entiers dépens.".

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures qu’elles ont déposées à l’audience, et ce, conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation préalable

La société S.C.I. I.A.I., en visant l’ensemble des dispositions du décret n°2023-357 en date du 11 mai 2023, soutient que la société demanderesse n’a pas respecté l’obligation de tentative de conciliation préalable, en sorte que son action doit être déclarée irrecevable.

De son côté, la société civile LES BOUGRENETS sollicite le rejet de la fin de non-recevoir soulevée, au visa des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, dès lors que la procédure de tentative de conciliation préalable, ne s’applique pas à l’espèce.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, outre le fait que la société S.C.I. I.A.I. ne vise aucune disposition précise quant au fondement de sa demande aux fins de voir déclarer irrecevable l’action intentée par la société civile LES BOUGRENETS, il convient de relever que l’obligation de procéder, avant tout litige, à une tentative de médiation ou de procédure participative concerne les actions relatives au paiement d’une somme d’argent de moins de 5.000 euros ou encore les actions en bornage ou celles prévues aux termes des dispositions de l’article R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Or, l’action diligentée par la société civile LES BOUGRENETS telle qu’il ressort de l’acte introductif d’instance concerne la condamnation de la partie adverse au paiement d’une indemnité en vertu d’une clause pénale insérée dans l’avant-contrat de vente précité et par suite à la libération d’un séquestre versé entre les mains du notaire instrumentaire, et ce, à son bénéfice.

Par suite, et peu important les conditions dans lesquelles se sont déroulées les échanges avec le conciliateur désigné par le juge des référés avant l’audience de plaidoiries, l’action en cause n’a pas à être précédée d’une tentative de résolution amiable au sens des dispositions précitées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société S.C.I. I.A.I..

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société demanderesse

La société S.C.I. I.A.I. soutient, au visa des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, que la partie demanderesse n’a pas d’intérêt à agir en raison de l’absence d’existence d’un préjudice ou d’un intérêt légitime.

De son côte, la société LES BOUGRENETS s’oppose à la fin de non-recevoir soulevée.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Et, selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, comme il a été précisé ci-avant, l’action de la société LES BOUGRENETS consiste en l’application de clauses contractuelles du compromis de vente conclu le 13 juin 2023 avec la société S.C.I. I.A.I.

En conséquence, et sans qu’il soit, à ce stade, besoin de statuer sur le bien-fondé des demandes sollicitées par la société LES BOUGRENETS, elle justifie d’un intérêt à agir à l’encontre de l’autre partie au contrat, la société I.A.I..

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir soulevée à ce titre par la société S.C.I. I.A.I sera également rejetée.

Sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale

La S.C.I. LES BOUGRENETS sollicite la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 79.850 euros en application de la clause dite de « stipulation de pénalité » insérée dans l’avant-contrat conclu entre elles qu’est le compromis de vente en date du 13 juin 2023. En effet, elle estime que la société S.C.I. I.A.I. n’a pas respecté l’obligation suspensive aux termes de laquelle elle devait procéder, dans des délais contraints, à la recherche d’un financement pour l’acquisition envisagée et ce dans les termes fixés audit compromis.

La société S.C.I. I.A.I. précise que la vente était caduque, que la société S.C.I. LES BOUGRENETS n’a pas respecté les termes du compromis de vente, en sorte qu’elle ne saurait solliciter l’application de la clause pénale prévue au contrat.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente en date du 13 juin 2023 que l’acquéreur "s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettres ou attestation. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le VENDEUR aura la faculté de demander à l'[6] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier. Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes.« . Puis, cet avant-contrat, concernant la réalisation de cette condition suspensive prévoit qu’elle devra être réalisée dans un délai de 2 mois à compter de la signature de cet acte et que »l’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard le (sic) dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.".

Or, la clause dont se prévaut la S.C.I. LES BOUGRENETS pour solliciter la somme de 79.850 euros en application de la clause pénale prévue à l’avant-contrat précise qu’au « cas où, toutes les conditions relatives seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE HUIT CENTRE CINQUANTE EUROS (79.850 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. ».

Par suite, cette clause pénale prévoit l’application d’une pénalité forfaitaire dans l’hypothèse où toutes les conditions, au cas présent, suspensives sont remplies. Or, il n’est pas contesté que la société S.C.I. I.A.I. n’a pas obtenu le financement escompté pour procéder à la réalisation définitive de la vente.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, dès lors que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas remplie, il existe une contestation sérieuse sur l’application de la clause de « STIPULATION DE PENALITE » et par suite de la demande indemnitaire provisionnelle sollicitée. A toutes fins utiles, il sera relevé que le montant indemnitaire pourra être modéré par le juge selon ladite clause ; or, cette faculté de modération d’une clause pénale, du reste prévue contractuellement, relève de la compétence du juge du fond et non de celle du juge de l’évidence.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et au stade des référés, il convient de rejeter la demande indemnitaire formée en application de la clause pénale prévue à l’avant-contrat de vente ainsi que toutes les demandes subséquentes qui sont sollicités, au vu du dispositif des conclusions de la partie demanderesse, comme des modalités d’exécution de paiement de la somme due au titre de la clause de « STIPULATION DE PENALITE » litigieuse.

Sur les demandes annexes ou accessoires

La société S.C.I. LES BOUGRENETS, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application des dispositions des articles 696 et 491 du code de procédure civile.

L’équité commande, toutefois, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, toutes les demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par la société S.C.I. I.A.I.,

Rejetons toutes les demandes des parties,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société S.C.I. LES BOUGRENETS aux dépens,

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 02 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI