N° RG 25/03653 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ3E

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 4]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/03653 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ3E

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître VILAR;

M. [E]

Expédition à Préfecture du Bas-Rhin

le

Le Greffier

M^e Michel VILAR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [P]

Demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Michel VILAR, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [R] [P]

Demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Michel VILAR, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/03653 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ3E

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] ont fait assigner Monsieur [U] [E] devant Juge des Contentieux de la Protection, siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU, en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Ils exposent avoir, par contrat conclu le 6 juin 2024, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 630,00 euros, augmenté de 90,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant impayés depuis le mois de décembre 2024, une mise en demeure de régulariser l’arriéré lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception de l’agence immobilière EURL FISCHER IMMOBILIER GESTION, mandatée par les bailleurs, en date du 18 février 2025, réceptionnée le 19 février 2025, et restée sans effet.

L’arriéré locatif s’est aggravé à hauteur de 2.880,00 euros au mois de mars 2025, de sorte qu’ils demandent au Juge des Contentieux de la Protection :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 90,00 euros par jour de retard,

— de le condamner au paiement :

— d’une somme de 2.880,00 euros, pour les loyers impayés de décembre 2024 à mars 2025,

— des loyers à échoir d’avril 2025 jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— et d’une indemnité d’occupation de 800,00 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux.

Ils mettent en compte 950,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicitent l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025, à laquelle Monsieur [E] a comparu en personne.

Monsieur et Madame [P], représentés par leur avocat, ont sollicité un renvoi au motif qu’un prêt pour apurer l’arriéré aurait été accordé à Monsieur [E], dont il ne justifiait cependant pas.

À l’audience de renvoi du 9 septembre 2025, le conseil des demandeurs indique que l’arriéré existant au jour de la précédente audience avait été réglé, mais que demeuraient impayés les loyers et charges d’août et septembre 2025 ; il ajoute qu’un congé a été délivré par le défendeur selon courrier du 19 août 2025, qui arrivait dès lors à échéance le 20 novembre 2025. Il demande donc que la résiliation soit prononcée à la date d’échéance du congé, et que Monsieur soit condamné à payer les loyers à échoir jusqu’à cette date,en sus de l’arriéré de 1.457,66 euros comprenant les échéances d’août et septembre 2025.

Monsieur [E] déclare qu’il quittera les lieux au 1er octobre 2025, et qu’il ne paiera plus aucun loyer, n’ayant plus d’eau chaude et ayant été insulté par le gestionnaire immobilier ;

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins deux mois avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 12 juin 2025.

Cette dernière a, le 22 mai 2025, adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de Monsieur [E].

La demande formée par les bailleurs est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Selon contrat conclu le 6 juin 2024, Monsieur et Madame [P] ont donné à bail à Monsieur [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer de 630,00 euros outre 90,00 euros de provisions sur charges.

Il résulte de l’historique des règlements que Monsieur [E] a laissé s’accumuler un arriéré de 5.040,00 euros correspondant aux échéances de décembre 2024 à juin 2025.

S’il a réglé l’arriéré le 16 juin 2025, ainsi que le loyer courant de juillet le 10 juillet 2025, il n’a plus procédé au paiement des loyers courants d’août et septembre 2025.

Monsieur [E] soutient que ce défaut de paiement résulte du fait qu’il a été privé d’eau chaude par le propriétaire.

S’il appartient au bailleur de supporter la charge de la preuve de son obligation de délivrance, Monsieur [E] n’apporte hormis ses déclarations aucun commencement de preuve de cette allégation.

Surtout, le locataire ne peut se dispenser unilatéralement de régler les loyers courants au motif d’une exception d’inexécution, sans autorisation préalable du juge tendant à consigner les loyers dus.

Par suite, le manquement renouvelé sur une longue période à l’obligation principale du locataire justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Les époux [P] sollicitent que la date de résiliation soit reportée au 20 novembre 2025, date d’échéance du congé délivré entre-temps par Monsieur [E].

Or, le jugement prononçant la résiliation d’un bail prend effet au jour de son prononcé, tandis que les bailleurs n’ont pas expressément entendu renoncer à leur demande de résiliation judiciaire pour y substituer une demande de validation de congé -qui n’est d’ailleurs pas produit – et de constatation d’occupation sans droit ni titre à sa date d’échéance – laquelle ne peut être faite qu’en cas de maintien dans les lieux après ladite échéance, tandis qu’est irrecevable une demande en paiement d’une dette future non échue lorsqu’elle est contractuelle.

Par suite la résiliation prendra effet au jour du présent jugement le prononçant, et les époux [P] seront déboutés de leur demande tendant à en fixer le terme au 20 novembre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur [E] , malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur et Madame [P] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [E] sera condamné à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [E] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser les bailleurs à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte ni à une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [E] reste redevable de la somme de 1.457,66 euros au mois de septembre 2025 inclus, correspondant à deux loyers impayés d’août et septembre 2025 dont le montant réactualisé s’élève à 728,83 euros chacun.

Monsieur [E] sera condamné au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [E] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris ceux liés à son assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué aux demandeurs une somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 juin 2024 entre les parties ;

DIT que la résiliation prendra effet au jour du prononcé du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] de leur demande tendant à reporter les effets de la résiliation au 20 novembre 2025 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] tendant à condamner Monsieur [U] [E] au paiement de loyers non échus au jour de la demande ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] la somme de 1.457,66 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] au paiement de cette indemnité à Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] de leur demande tendant à fixer une indemnité d’occupation supérieure au montant des loyers et charges courants ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [U] [E], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [E] ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] de leur demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [D] [P] et Madame [R] [P] née [X] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGE ET PRONONCE, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge