N° RG 24/07096 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M45R

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/07096

N° Portalis DB2E-W-B7I-M45R

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7]

Représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER ayant siège social [Adresse 1], agissant par son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [E]

né le 14 Novembre 1971 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 13]

défaillant

Madame [Y] [T] épouse [E]

née le 19 Juillet 1984 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 13]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, Greffier

M. [N] [E] et Mme [Y] [T] épouse [E] sont propriétaires des lots de copropriété n°19, 28, 47, 56, 249 et 256 au sein de la résidence « [Adresse 9] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété.

Le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] [Localité 4] [Adresse 14] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a mis en demeure le 24 novembre 2023 M. et Mme [E] de s’acquitter de la somme de 7 832,98 € due à la copropriété au titre de charges impayées.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. et Mme [E] le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

— condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer une somme de 13 747,78 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— subsidiairement, condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 12 292,18 € avec les intérêts légaux à dater de l’assignation, la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir et la somme de 1 455,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement en tous les frais et dépens de la procédure,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

M. et Mme [E], assignés tous deux par dépôt à étude, n’ont pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 10 décembre 2024, évoquée à l’audience de la même date et mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce les éléments suivants :

— la copie du livre foncier,

— le contrat de syndic pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025,

— le décompte de charges et l’état des dépenses de l’exercice de l’année 2022,

— le décompte de charges et l’état des dépenses de l’exercice de l’année 2023,

— le rapport de gestion 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 16 mai 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 26 septembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 26 juin 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 juillet 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 juin 2024,

— les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 et l’appel de fonds du remplacement de la colonne eau froide-eau chaude pour la période du 26 juin au 31 décembre 2024,

— un relevé de compte au 17 juillet 2024.

Sur le fondement de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demande que M. et Mme [E] soient condamnés à lui payer la somme de 13 747,78 € au titre de charges impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte du relevé de compte du 17 juillet 2024 que la période dont il est demandé le paiement d’impayés débute le 1er janvier 2023 après imputation des règlements sur la reprise de comptabilité arrêtée au 31 décembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires justifie que :

— les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés par l’assemblée générale du 31 juillet 2023,

— les comptes de l’exercice 2023 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 par l’assemblée générale du 25 juin 2024,

— le budget provisionnel 2024 a été approuvé par l’assemblée générale du 31 juillet 2023,

— l’assemblée générale du 25 juin 2024 a voté l’établissement du dossier de consultation des entreprises pour le remplacement des colonnes d’eau froide et d’eau chaude pour un montant de 8 400 €,

— le montant du solde des charges des exercices 2022 et 2023 est justifié par les décomptes annuels.

Il produit les appels de fonds des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 et l’appel de fonds du remplacement de la colonne eau froide-eau chaude pour la période du 26 juin au 31 décembre 2024.

Il résulte ainsi des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires qu’il est rapporté la preuve que M. et Mme [E] sont redevables des charges du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 et de l’appel de fonds du remplacement de la colonne eau froide-eau chaude.

Les frais de mise en demeure du 24 novembre 2023 et du 24 juin 2024 pour une somme totale de 70 € ne seront pas retenus, faute de la preuve de l’envoi de la première mise en demeure et de la production de la seconde, pas plus que les frais de signification d’huissier d’un montant de 76,70 € pour lesquels il n’est fourni aucune explication ni document, et les frais de transmission du dossier à un avocat pour la somme de 300 €, ce montant n’étant pas prévu au contrat de syndic et relevant en tout état de cause des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1 455,60 €, correspondant à la note d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires sera par ailleurs rejetée, ce poste entrant également dans le champ d’application, non de l’article 10-1, mais de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, M. et Mme [E] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 845,48 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’est pas un établissement financier et qu’il ne peut se permettre de supporter des retards de paiement, il procède par affirmation sans notamment justifier d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. et Mme [E], qui succombent, seront condamnés aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à leur charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [N] [E] et Mme [Y] [T] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] la somme de onze mille huit cent quarante-cinq euros et quarante-huit centimes (11 845,48 €) au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 26 juillet 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [N] [E] et Mme [Y] [T] épouse [E] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement M. [N] [E] et Mme [Y] [T] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ