N° RG 24/08401 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NA7X

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/08401 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NA7X

Minute n°

copie le 02 décembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 02 décembre

2025 à :

— M^e Mireille LACOUR

— M^e Elisabeth FERNANDEZ

pièces retournées

le 02 décembre 2025

M^e Elisabeth FERNANDEZ

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [L]

né le 20 Novembre 1938 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Trisant PFEIFFER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [D]

né le 25 Juillet 1977 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elisabeth FERNANDEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (deuxième étage logement N° 225) à [Localité 5], comprenant également un garage (lot N°4 – 7611) par contrat du 25 mai 2020, pour un loyer mensuel de 425 € et 62 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [L] a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice signifié le 2 septembre 2024, afin de voir prononcer la résiliation du bail et également aux fins d’expulsion et de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 21 octobre 2025, Monsieur [O] [L], représenté par son Conseil, reprend les termes de ses conclusions du 7 août 2025 et de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

De prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D], ainsi que tous les occupants de son chef, et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, et ce indépendamment de l’indemnité d’occupation ; De condamner la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation d’un équivalent au loyer et à la provision sur charges, payable dans les mêmes conditions ; De condamner Monsieur [I] [D] à payer la somme actualisée de 915,80 € à titre d’arriérés de loyers, provision sur charges, charges et cotisations d’assurance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et le prononcé de la résiliation du bail ;De débouter Monsieur [I] [D] de ses fins, moyens et conclusions ;De le condamner au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais du commandement de payer, outre ceux de l’incident.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [O] [L].

Monsieur [I] [D], représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 17 juin 2025, et demande :

De débouter Monsieur [O] [L] de l’intégralité de ses demandes ;De le condamner au paiement d’une somme de 773,94 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

À titre subsidiaire,

D’accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [I] [D] ;De constater que la clause résolutoire est sans effet ;

En tout état de cause,

De condamner Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [I] [D].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que l’arriéré de loyers s’élève à la somme de 915,80 € à la date du 8 août 2025.

Monsieur [I] [D] ne conteste pas ce montant, indiquant cependant avoir été victime de dysfonctionnements du système de chauffage du logement, ce qui justifie selon Monsieur [I] [D] une déduction du loyer en totalité pour la période allant du 20 janvier 2023 au 14 mars 2023.

Force est cependant de relever qu’il ressort des éléments du dossier que Monsieur [I] [D] s’est effectivement plaint de dysfonctionnement du chauffage du logement, et que si, dans un premier temps, il a été indiqué que la difficulté était relative à la chaudière collective, il s’est avéré, après l’intervention de la société DETECT’EAU, que le problème était la conséquence de la fermeture des vannes de chauffage du logement, ce dont Monsieur [I] [D] était responsable.

Ainsi, aucune faute ne peut être imputée au bailleur, aucun montant ne saurait être retenu, et Monsieur [I] [D] n’a subi aucun trouble de jouissance.

Dès lors, l’intégralité des loyers réclamés étaient dus par Monsieur [I] [D] qui s’est abstenu de les régler, et aucuns dommages et intérêts n’est dû à ce dernier.

Cet absence de règlement du loyer caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire, et son expulsion des lieux.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [O] [L], arrêté à la date du 8 août 2025, que la dette locative s’élève à la somme 915,80 €.

Monsieur [I] [D] sera donc condamné au paiement de cette somme de 915,80 €, en quittances et deniers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges postérieurs entre la date du décompte soit le 8 août 2025, et le prononcé de la résiliation du bail.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». L’article 1343-5 de ce même Code prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [I] [D] a procédé à des paiements de loyers. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation du bail, à défaut de départ volontaire de Monsieur [I] [D], il y a lieu d’ordonner son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire.

La demande d’astreinte sera rejetée et ce compte tenu du versement d’indemnités d’occupation.

Il convient également, en cas de résiliation du bail, de condamner Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [O] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement dus à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [O] [L] la somme de 915,80 €, montant des arriérés de loyers et de provision sur charges au 8 août 2025 (loyer et provisions sur charges et assurance du mois d’août 2025 inclus), en quittances et deniers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges postérieurs entre la date du décompte soit le 8 août 2025 et le prononcé de la résiliation du bail ;

AUTORISE Monsieur [I] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 40 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 25 mai 2020 entre Monsieur [O] [L] et Monsieur [I] [D], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [I] [D] le solde de la dette locative ;

AUTORISE Monsieur [O] [L], à défaut pour Monsieur [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement sis [Adresse 3] (deuxième étage logement N° 225) à [Localité 5], comprenant également un garage (lot N°4 – 7611), de corps et de biens, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [O] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, de la provision sur charges et de l’assurance, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Et en tout état de cause,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens de la procédure, y compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge