Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[Y]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Y] Civil

N° RG 24/09987

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEQB

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEIBEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [O]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA – anciennement CUS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG

[Adresse 4]

Représenté par son Directeur Général

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 12 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 11 mai 2023 l’OFFICE PUBLIC de l’HABITAT de l’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG (ci-après la société OPHEA) a donné à monsieur [M] [O] à bail, régi par la loi du 1er septembre 1948, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, la société OPHEA a, en visant la clause résolutoire des baux, mis en demeure monsieur [O] de régler la somme de 1 933,58 euros en principal ;

Que la mise en demeure n’ayant pas été suivie d’un règlement, la société OPHEA a, le 16 octobre 2024, fait assigner le locataire devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le congé donné pour le logement est régulier,

▸ prononcer la déchéance du locataire du droit au maintien dans les lieux qu’il tient de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 dont seuls les locataires de bonne foi peuvent bénéficier, ce qui n’est pas le cas de monsieur [O], et en conséquence, ordonner l’expulsion,

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1184 et 1741 du code civil ;

▸ condamner monsieur [O] au paiement, en quittances ou deniers, de la somme de 1 334,55 euros due pour le logement au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸le condamner au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société OPHEA, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 864,65 euros au titre du logement ;

Quoique régulièrement convoqué, monsieur [O] n’était ni présent ni représenté ;

Que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 12 février 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société OPHEA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024.

Que l’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 17 octobre 2024 et l’audience s’est tenue le 18 décembre 2024 ;

Qu’en conséquence la demande est recevable ;

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de l’habitation

Attendu que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires ;

Attendu que le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 ;

Que le bailleur est alors fondé à demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations essentielles qui lui incombent, comme en l’espèce le non-paiement ou le paiement partiel du loyer ;

Qu’il appartient cependant au juge d’apprécier souverainement si les manquements aux locataires à leurs obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que le diagnostic social fait état de ce que le locataire est handicapé, que ses revenus sont de 1 296 euros et que le montant du loyer est de 490,19 euros ; que l’intéressé n’est pas en mesure de gérer son budget ;

Qu’il y a cependant lieu de noter les efforts réalisés pour réduire dans d’importantes proportions la dette locative ;

Qu’en considération de ces efforts, il y a lieu de dire de dire que les manquements de monsieur [O] ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail d’habitation ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [O] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date de l’audience, la somme de 864,65 au titre du logement ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 864,65 euros au titre du logement au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 24 VII de la loi précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que la loi précise encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Attendu que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social et des débats que monsieur [O] est en passe de régler sa dette locative ; que ses revenus apparaissent suffisants au regard du montant des créances ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder des délais selon les modalités précisées en fin de jugement ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [O] sera condamné aux dépens ;

Que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE la société OPHEA de sa demande de résiliation de la convention du bail conclue avec monsieur [W] [O] pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

CONDAMNE monsieur [W] [O] à payer à la société OPHEA la somme de 864,65 euros (huit cent soixante-quatre euros et soixante-cinq cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 18 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [O] à s’acquitter de cette dette auprès de la société OPHEA en 20 mois, par 19 premières mensualités de 43,20 euros puis une 20ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DEBOUTE la société OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 12 février 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY