N° RG 23/09122 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJMC

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/09122 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJMC

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Guy BENICHOU

M^e Nicolas MEYER

Le

Le greffier

M^e Guy BENICHOU

M^e Nicolas MEYER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [D]

né le 08 Septembre 1968 à [Localité 12] (99), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 335

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CCLV IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 807 508 478, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [D] est copropriétaire au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 septembre 2023.

Souhaitant obtenir l’annulation de l’ensemble de cette assemblée générale, ou subsidiairement des résolutions n° 14 et 19, M. [H] [D] a, par assignation signifiée le 8 novembre 2023, fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Strasbourg devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

Dans son assignation délivrée le 8 novembre 2023, M. [H] [D] demande au tribunal de :

— Annuler l’assemblée générale du 14 septembre 2023 dans son intégralité ;

A titre subsidiaire :

— Annuler les résolutions n° 14 et 19 de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 13] aux dépens ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, M. [H] [D] fait valoir que M. [U], copropriétaire, ne pouvait déléguer son vote lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2023, au motif que le total des voix dont il disposait était supérieur à 10 % des voix du syndicat.

S’agissant de la résolution numéro 14 relative à son élection au conseil syndical, il indique que le premier vote ayant recueilli 3771 sur 10 000 tantièmes, il appartenait à l’assemblée générale de procéder immédiatement à un second vote dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la décision numéro 19, annulant la décision numéro 13 de l’AG du 27 janvier 2023 qui mandatait une entreprise en qualité d’assistant maîtrise d’ouvrage pour un projet de rénovation énergétique, il soutient que la résolution précédemment votée devait être exécutée, que l’assemblée générale ne pouvait revenir sur cette résolution que si elle portait atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, ce qui n’était pas le cas. Il ajoute que la nouvelle résolution est préjudiciable à l’intérêt collectif des copropriétaires en ce que les tarifs vont augmenter, que les subventions auxquelles la copropriété aurait pu prétendre risqueraient de ne plus lui être accordés et qu’un nouvel audit devra intervenir, causant des dépenses supplémentaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Débouter M. [H] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner M. [H] [D] à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [H] [D] aux dépens ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, le syndicat des copropriétaires indique que M. [D] ne démontre ni que M. [U] aurait délégué son droit de vote, ni que le prétendu mandataire aurait reçu plus de trois pouvoirs, de sorte que la limite des voix prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas.

Sur la résolution numéro 14, il soutient que lorsqu’une résolution a recueilli au moins un tiers des voix, le recours à second vote selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est facultatif.

Sur la résolution numéro 19, il indique que les griefs soulevés par le demandeur d’une part ne sont pas démontrés, d’autre part sont sans incidence sur la validité de la résolution.

Il ajoute que la décision n°13 votée par l’assemblée générale en janvier 2023 et annulée par la résolution litigieuse ne conférait aucun droit particulier à M. [H] [D], de sorte que l’assemblée générale pouvait valablement revenir sur cette décision.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que si M. [H] [D] reproche au syndic l’absence d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de deux résolutions qu’il aurait proposées, il ne forme aucune demande en lien avec ce grief ni dans le corps, ni dans le dispositif de ses écritures. Dès lors, ce moyen ne sera pas examiné, étant observé qu’il n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale.

I. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 3 que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.

En l’espèce, il ressort du compte-rendu d’assemblée générale du 14 septembre 2023 que M. [U] a rejoint ladite assemblée lors du vote de la 5ème délibération d’une part et qu’il dispose de 1694 tantièmes, soit 16,94 % des 10 000 tantièmes du syndicat d’autre part.

S’il est ainsi établi que M. [U] bénéficie de plus de 10 % du total des voix du syndicat, M. [H] [D] ne justifie ni que M. [U] avait délégué son droit de vote le jour de ladite assemblée générale, ni que son éventuel mandataire avait reçu plus de trois délégations de vote. Or, il est constant que si la limite de trois mandats n’est pas dépassée, le nombre de tantièmes représenté par chacun d’eux est indifférent.

En conséquence, la prise en compte des tantièmes de M. [U] lors l’assemblée générale du 14 septembre 2023 est régulière la demande de M. [H] [D] tendant à voir annuler l’assemblée générale dans son ensemble sera rejetée.

II. Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

En application des dispositions combinées des articles 24, 25 et 25-1 dans sa version applicable du 1er juin 2020 au 11 avril 2024, la désignation des membres du conseil syndical est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Toutefois, lorsque la résolution a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. La décision est alors prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le recours à un second vote dans l’hypothèse ci-dessus exposée constitue une obligation et non une possibilité. En effet, depuis la nouvelle rédaction de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, les termes « la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 » ont été remplacés par « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 que la résolution numéro 14 relative à l’élection de M. [H] [D] au conseil syndical a recueilli 3 771/10 000 tantièmes, soit plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires. L’assemblée générale devait alors procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Or, le procès-verbal de l’assemblée générale ne porte aucune mention de l’organisation immédiate d’un second vote visant l’élection au conseil syndical de M. [H] [D], en violation des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la résolution numéro 14 sera annulée.

III. Sur la demande d’annulation de la résolution n°19

Il est constant que les décisions prises lors des assemblées générales des copropriétaires ne sont pas irrévocables et que l’assemblée générale peut revenir sur une décision définitive dès lors que cette dernière n’a pas encore été exécutée et que son annulation ne porte pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires ni à l’intérêt collectif de la copropriété.

Il sera en outre rappelé que la juridiction saisie d’une demande d’annulation d’une résolution n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution numéro 19 de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 a annulé la résolution numéro 13, adoptée lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2023, décidant de confier à la société OKTAVE une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique pour l’ensemble immobilier. La résolution numéro 19 précise que cette annulation intervient « en raison d’un nouveau travail effectué concernant les travaux importants à faire dans la copropriété ».

Il n’est ni allégué, ni démontré, que la résolution précédemment adoptée lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2023 aurait déjà été exécutée. Par ailleurs, cette résolution, qui porte sur des travaux concernant les parties communes, ne porte atteinte à aucun droit acquis de M. [H] [D].

Les seules hypothèses évoquées par M. [H] [D] d’une éventuelle augmentation du coût des travaux, de la perte de subventions éventuelles et de la nécessité de réaliser un audit pour de nouveaux travaux, ne sauraient suffire à démontrer que la résolution litigieuse est contraire à l’intérêt collectif de la copropriété.

En effet, aucun péril ne justifiant que les travaux objets de la résolution soient réalisés dans les plus brefs délais, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de renoncer aux travaux tels que votés au motif qu’un nouveau travail avait été effectué. A ce titre, il convient d’observer que cette renonciation s’inscrit dans un contexte plus large, l’assemblée générale ayant également décidé d’annuler les résolutions numéros 14 et 15 adoptées lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2023 et portant sur le recours à un maître d’oeuvre et un repérage amiante avant travaux pour le même projet de rénovation énergétique.

En conséquence, le moyen invoqué par le demandeur n’est pas de nature à entraîner l’annulation de la résolution numéro 19 et la demande de M. [H] [D] à ce titre sera rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser à M. [H] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [H] [D] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de Monsieur [H] [D] tendant à voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 10] du 14 septembre 2023 dans son ensemble ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [D] tendant à voir annuler la résolution numéro 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 10] du 14 septembre 2023 ;

ANNULE la résolution numéro 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] du 14 septembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 13] à payer à Monsieur [H] [D] la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [H] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] le 2 avril 2025.

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER