Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 13] Civil

N° RG 25/03064

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPNS

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Julie FAIZENDE

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [Y] [H] [N] [W]

Sous-Préfecture de [Localité 12]/[Localité 17]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEURS :

Madame [D] [C]

née le 12 Juin 1959 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

Monsieur [R] [C]

né le 06 Juin 1961 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [H] [N] [W]

née le 14 Juillet 1981 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 9]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] ont donné à bail à Madame [Y] [W] et à Monsieur [E] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 30 janvier 2015, pour un loyer mensuel initial de 700 € de provision sur charges.

Monsieur [E] [L] a donné congé par courrier du 26 avril 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 14] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance et demandent au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [W] ,condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 993,79 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame [Y] [W] comparaît en personne. Elle ne conteste pas la dette et indique qu’elle souhaite quitter le logement. Elle sollicite ainsi un délai de deux mois pour quitter le logement et précise qu’elle dispose d’un revenu mensuel d’environ 1 300 €.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, même si la défenderesse comparaît à l’audience, elle ne démontre pas la reprise intégrale du loyer courant. En effet, il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis le 2 décembre 2024 malgré l’introduction de la présente procédure. En outre, il apparaît que la situation financière de Madame [W] avec des revenus mensuels de 1 300 € ne lui permet pas d’assumer un loyer représentant 60% de ses ressources, outre une somme complémentaire pour l’apurement de la dette locative.

Aussi, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Le bail conclu le 30 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 868,49€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai figurant sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 décembre 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande de délais d’expulsion :Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [W] n’apporte aucun élément permettant de démontrer que son relogement ne peut pas intervenir dans des conditions normales. En outre, il convient de constater que les impayés locatifs datent de l’année 2023. Par ailleurs, pour la période allant du mois de décembre 2023 au mois d’avril 2025, soit 16 mois, seuls 7 paiements sont intervenus, dont le dernier date du mois de décembre 2024.

Enfin, Madame [W] a été assignée par acte délivré à personne le 4 février 2025, de sorte qu’elle a déjà bénéficié de facto d’un délai de 4 mois à la date de la présente décision, sans pour autant justifier d’un quelconque paiement de loyer dans l’intervalle ou des démarches de relogement.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] produisent un décompte démontrant que Madame [Y] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 993,79 € à la date du 8 avril 2025.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6 993,79 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Madame [Y] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2015 entre Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] et Madame [Y] [W] concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 décembre 2024,

DEBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande de délais de paiement et de délais d’évacuation,

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à verser à Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] la somme de 6 993,79 € (décompte arrêté au 8 avril 2025, incluant l’échéance pour le mois d’avril 2025 pour un montant total de 808,09€), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à verser à Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DEBOUTE Madame [D] [C] et Monsieur [R] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection