TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 15 SEPTEMBRE 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 24/00612 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4XY

Minute : n° 25/354

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE “[Adresse 17]” sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice [Adresse 18]

domiciliée : chez SQUARE HABITAT [Localité 19] Syndic

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Fanny AITELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

S.C.I. DURANCE PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 11]

non comparante, non représentée

Monsieur [L] [J]

né le 05 Décembre 1952 à [Localité 12] (ALGERIE)

[Adresse 14]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Eve BENAVENT-PRUDIK, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [S] [T] en qualité d’associé de la SCI DURANCE PROMOTION

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Julien SEMMEL, avocat au barreau de NIMES

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 25 Août 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :15/09/2025 exécutoire & expédition à :M^e AITELLI

expédition à :M^e SEMMEL-M^e BENAVENT PRUDIK

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée suivant acte des 12 et 13 novembre 2025 devant le Président du tribunal de céans par le syndicat des copropriétaires de la copropriété CMS à l’encontre de la Sci Durance Promotion, M [L] [J] et M [S] [T] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur,

Vu les conclusions n°3 déposées lors de l’audience du 25 août 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes du syndicat de copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] » conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions n°3 déposées lors de l’audience du 25 août 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de monsieur [T] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions n°3 déposées lors de l’audience du 25 août 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de monsieur [I] [J] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

La SCI DURANCE PROMOTION a été créée le 29 novembre 1991. Monsieur [I] [J] et Monsieur [V] [T] sont associés, à 50% chacun.

Depuis l’origine et jusqu’à ce jour, Monsieur [V] [T] en est le gérant. Cette société avait pour objet l’achat, la rénovation, puis la revente en lot, d’appartements situé dans l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 4].

Les associés ont réalisé d’importants travaux et peu à peu, l’intégralité des lots a été vendu, dans les années 1996 et 1997 pour les derniers. La SCI DURANCE PROMOTION est restée propriétaire des lots 1 à 7, c’est-à-dire des caves, non aménagées, d’environ 20m² au total. Il ne s’agit pas d’un choix délibéré, dès lors que cela ne présente aucun intérêt pour la SCI DURANCE PROMOTION ou les associés, mais d’une erreur de division. Pour Monsieur [I] [J], et depuis plus de deux décennies, le sujet de la SCI DURANCE PROMOTION ou de l’immeuble « [Adresse 17] » est clos, par la vente des lots.

Par ailleurs, Monsieur [I] [J] résidait dans le [Localité 19] jusqu’en 2003, il a déménagé à [Localité 15] depuis lors. Il résulte des éléments produits par le demandeur, que les charges de copropriété afférentes aux lots 1 à 7, relatives à l’immeuble « [Adresse 17] », ne seraient plus payée depuis le 1er juillet 2012.

Le syndic de copropriété a envoyé les appels de fonds à la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [Z] [W] et Monsieur [T] [S], exigibles le 1er jour de chaque trimestre.

Le syndic a envoyé des lettres de rappel et de mise en demeure.

Par courrier recommandé en date du 8 avril 2024, le Conseil du syndicat des copropriétaires a proposé à la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [Z] [W] et Monsieur [T] [S] de trouver une solution amiable à ce litige.

Dans ce courrier recommandé, il était rappelé au défendeur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 à savoir que le défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité dans un délai de 30 jours autorise la condamnation du copropriétaire non seulement au paiement de l’arriéré des charges dues, mais également, à la condamnation de manière anticipée, de toutes les autres charges ultérieures votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel.

Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] » sis [Adresse 3] demande au juge des référés de :

DÉBOUTER monsieur [J] [Z] [W] et Monsieur [T] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

AU PRINCIPAL,

CONDAMNER solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 15923,44 € arrêtée au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de la mise en demeure.

CONDAMNER solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 605,00 € au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2025

CONDAMNER solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [Z] [W] et Monsieur [T] [S] aux entiers dépens

AU SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 15923,44 € arrêtée au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 au titre de sa faute commise en sa qualité de gérant de la SCI DURANCE PROMOTION,

CONDAMNER Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre du préjudice subi,

CONDAMNER Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de 'l’article 700 du Code de procédure civile

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Monsieur [V] [T] demande au juge des référés de :

Recevoir Monsieur [T] en ses écritures, l’en dire bien fonde et par conséquent :

Au principal,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [T],

A titre subsidiaire,

Juger prescrite l’action du Syndicat des copropriétaires de 1'in1meuble [Adresse 17] en recouvrement de charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2012 au 12 novembre 2019,

Limiter en conséquence la créance pour les charges de copropriété échues à la somme de 7.286,40 euros,

En conséquence,

Juger que Monsieur [T] ne pourra être condamné qu’à concurrence des parts qu’il détient dans le capital de la SCI DURANCE PROMOTION, soit 3643,45 euros pour les charges échues, et 744,58 pour les charges prévisionnelles,

Juger que Monsieur [T] bénéficiera des plus larges délais pour s’acquitter de ces sommes,

Rejeter le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16]

[Adresse 13],

Reconventionnellement,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] à payer à Monsieur [T] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice issu du caractère abusif de la procédure,

En tout état de cause,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] à payer à Monsieur [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le Condamner aux entiers dépens.

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [I] [O] demande quant à lui au juge des référés de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires ;

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

Il est constant qu’un décompte détaillé, les appels de charges et de travaux et les procès-verbaux d’assemblées générales sur la période pour laquelle les charges sont réclamées suffisent à établir la Lorsque le copropriétaire ne justifie pas du paiement des charges il peut effectivement être condamné au paiement desdites charges, et ce sans inverser la charge de la preuve créance de charges en l’absence de critiques justifiées de ces documents.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 17] » produit les procès verbaux des assemblées générales au cours desquelles les budgets ont été adoptés. La SCI défenderesse pas plus que ces associés n’ont jamais contesté ces derniers et les appels de fonds sont donc exigibles.

Il est constant que la SCI Durance Promotion a fait l’objet d’une radiation d’office au Bodaac le 5 août 2020 du fait d’une cessation d’activité à l’adresse déclarée. Cependant, la SCI demeure actuellement propriétaire de 7 lots au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 17] et sa dissolution n’a pas été réalisée par son gérant. Dès lors, il est constant que la SCI défenderesse conserve sa personnalité morale et qu’elle a fait l’objet d’une mise en demeure le 28 février 2024, non suivie d’un quelconque paiement. Elle est donc régulièrement assignée et reste redevable des impayés de charge dès lors que l’acquisition de lots s’analyse comme un engagement contractuel de sa part à respecter le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 1857 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

L’article 1858 du même code dispose que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. La mise en demeure adressée vainement à la SCI, démontre l’impossibilité de poursuites à son encontre. Le Syndicat des copropriétaires apparaît donc recevable à agir à l’encontre de la SCI et de ses deux associés monsieur [T] et monsieur [J].

Le moyen tiré de l’absence de notification à l’adresse actuelle des associés ou de la SCI n’est pas probant dès lors qu’il appartenait à la SCI de faire acter au Bodaac tout changement de siège social. Les notifications d’appel de charge et les convocations des assemblées générales sont donc valablement effectuées à l’adresse de la SCI.

Enfin, l’obligation de tentative de règlement amiable ne concerne que les litiges dont le montant est inférieur à 5000 euros, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ce moyen n’est donc pas davantage fondé.

Ainsi, l’action du syndicat demandeur apparaît recevable et les exceptions d’irrecevabilité seront donc rejetées.

Sur le montant des sommes dues et la prescription,

Aux termes de l’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La loi du 23 novembre 2018 réduisant le délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de 10 à 5 ans est entrée en application à compter du 25 novembre 2018. Le syndicat demandeur sollicite le paiement des arriérés de charge à compter du 1er juillet 2012 (pour le 3e trimestre 2012) jusqu’à la date de l’audience puisque la SCI ne justifie d’aucun paiement de ses charges. Il ne justifie d’aucun acte interruptif de prescription dans la mesure où la SCI n’a jamais reconnu le montant de sa dette ni même effectué un quelconque paiement partiel.

L’action en recouvrement des charges de copropriété exigibles antérieurement au 25 novembre 2018 est prescrite 5 années après cette date d’entrée en vigueur sans que la durée totale puisse excéder la loi antérieure à savoir 10 ans en application des articles 2 et 2222 du code civil.

Ainsi, l’action en recouvrement des charges antérieures au 13 novembre 2029 sont prescrites à défaut de justifier d’une quelconque action. A la date de l’assignation soit le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter le paiement des charges comprises à compter du 13 novembre 2019 soit la somme de 7286,49 euros .

Compte tenu de l’absence de paiement effectif, le syndicat apparaît fondé à solliciter la condamnation au paiement des charges prévisionnelles dues jusqu’au 31 décembre 2025.

Sur la demande de condamnation solidaire et les rapports entre associés,

Aux termes de l’article 1857 déjà cité, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. De plus, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 17] stipule que les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat lequel en conséquence pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants.

Le syndicat des copropriétaires apparaît donc fondés à solliciter une condamnation solidaire des associés et de la SCI sans qu’une limitation de responsabilité ne puisse être invoquée. Dans leurs rapports entre eux, les associés seront fondés en revanche à faire valoir les dispositions de l’article 1857 c’est à dire à solliciter à leur co-associés le montant excédent leurs parts sociales.

Ainsi, il convient de condamner :

— solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 7286,49€ arrêtée au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de la mise en demeure.

— solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 605,00 € au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2025

Monsieur [T] sollicite les plus délais pour s’acquitter de sa dette mais ne produit aucune pièce permettant de justifier de sa situation financière actuelle. Compte tenu de l’absence d’un quelconque paiement des charges depuis 2012 et de son statut de gérant qui emporte des responsabilités, sa demande de délais sera rejetée.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive,

Aux termes de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés,

Il est constant que si la caractérisation d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou mauvaise foi n’est plus nécessairement exigée pour condamner une partie sur le fondement de la résistance abusive, il n’en demeure pas moins que la dégénérescence en abus du droit d’ester en justice doit être qualifiée, notamment par des éléments constitutifs d’une évidente mauvaise foi, ou encore par l’absence manifeste de tout fondement. En outre, la demande de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive doit être rejetée lorsque, la partie qui la formule se borne à affirmer le caractère abusif de l’action.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI Durance Promotion n’a jamais réglé ses charges depuis l’acquisition des lots sans justifier d’une quelconque difficulté et alors qu’elle a régulièrement fait l’objet de mises en demeure depuis le 30 novembre 2016. Une telle abstention s’analyse comme de la mauvaise foi constituant une résistance abusive qui l’oblige à réparation.

Les demandeurs seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en réparation du causé préjudice causé pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires ;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner solidairement la SCI Durance Promotion ; monsieur [J] et monsieur [T] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Déclarons recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2],

Rejetons les exceptions d’irrecevabilité,

Condamnons solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [Z] [W] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 7286,49€ arrêtée au 11 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de la mise en demeure.

Condamnons solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J]

[Z] [W] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 605,00 € au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2025.

Condamnons solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [Z] [W] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Rejetons la demande de délais de monsieur [T],

Rappelons que dans leurs rapports entre eux, les associés tenus à hauteur de leurs parts sociales,

Condamnons solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 17]" situé [Adresse 2] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons solidairement la SCI DURANCE PROMOTION et monsieur [J] [L] et Monsieur [T] [S] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT