RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00400 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJRD

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

Maître [W]-[T] [P] – 30

M^e Audrey PALLUCCI – 27

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 04 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Jugement du 04 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 7] agissant par son syndic, la société ASI -Agence [Localité 8] Immobilière -, dont le siège social se trouve [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe-didier DIETRICH, avocats au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. GASTON [F], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° B 316 221 555, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Z] [M], domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [10] », sis [Adresse 5] à 67460 Souffelweyersheim (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sàrl Gaston [F] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.875,87 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ; y compris les frais nés de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque légale ;

— constater au besoin ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions du 28 août 2025, la Sàrl Gaston [F] a sollicité voir :

— juger l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable ;

— subsidiairement, juger l’action du syndicat des copropriétaires infondée ;

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens ;

— la dispenser de sa quote-part de dépens, frais, article 700 et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Par conclusions du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir :

— déclarer la demande recevable ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.752,27 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées à l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la défenderesse de ses entières demandes, fins, conclusions et moyens.

— condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ; y compris les frais nés de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque légale ;

— constater au besoin ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions du 17 novembre 2025, la Sàrl Gaston [F] a maintenu ses demandes et ajouté de nouveaux moyens.

À l’audience du 18 novembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens. Le conseil du syndicat des copropriétaires a toutefois demandé oralement à ce que les conclusions du conseil de la Sàrl Gaston [F], déposées la veille, soit le 17 novembre 2025, la Sàrl Gaston [F] soient écartées.

MOTIFS,

Sur la recevabilité des conclusions du conseil de la Sàrl Gaston [F] :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Par conclusions du 17 novembre 2025, soit la veille de l’audience après un dernier renvoi qui précise que les conclusions déposées 3 jours avant l’audience sont rejetées, la Sàrl Gaston [F] a maintenu ses demandes, mais a ajouté de nouveaux moyens.

Partant, les conclusions du 17 novembre 2025 de la Sàrl Gaston [F], déposée la veille de la dernière audience et donc considérées comme tardives, seront écartées des débats.

Sur la demande tendant au paiement des charges de copropriété ainsi que des frais :

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 1.752,27 euros au 21 octobre 2025, en ce compris les frais du syndic par application de l’article 10.1 de la loi du 5 juillet 1965.

Il a adressé à la défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 827,68 euros par lettre recommandée de payer du 11 octobre 2024 visant l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » (pièce 5 demandeur).

La Sàrl Gaston [F] s’oppose à la demande du syndicat des copropriétaires aux motifs, d’une part, que la mise en demeure du 11 octobre 2024 ne précisant pas la nature et le montant des sommes réclamées, la demande est irrecevable, et d’autre part, que le syndicat des copropriétaires lui aurait refusé l’accès aux parties communes durant des années malgré de multiples relances et qu’il n’a donc pas d’utilité pour ses lots, en l’occurrence deux garages, à accéder à l’ascenseur et à la cage d’escalier.

Toutefois, le décompte visé à la mise en demeure du 11 octobre 2024 fait bien la distinction entre les charges échues, antérieures au 1er juillet 2024 puisque l’exercice se clôture au 30 juin, et les provisions de l’exercice en cours, à partir du 1er juillet 2024. La demande du syndicat des copropriétaires est donc recevable.

S’agissant du refus d’accès aux parties communes et de l’absence d’utilité pour ses lots de l’accès à l’ascenseur et à la cage d’escalier, outre que ce litige ne ressort pas de la présente procédure en paiement de charges, le règlement de copropriété prévoit, page 23, que les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quotes parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot (pièce 24).

De ce fait, les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires s’agissant des parties communes sont dues par la société défenderesse peu importe son utilité ou son utilisation par cette dernière, dès lors que le règlement de copropriété ne prévoit aucune exception. De plus, la reproduction des clefs donnant accès à la cage d’escalier a été accepté par le syndic, aux frais du gérant de la Sàrl Gaston [F] (pièce 27 demandeur).

Partant, la Sàrl Gaston [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.752,27 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024 sur la somme de 827,68 euros et à compter du 21 février 2025 sur la somme de 924,59 €.

La capitalisation demandée sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Gaston [F], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Sàrl Gaston [F] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.500 euros lui sera allouée à ce titre. La demande de la Sàrl Gaston [F] effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ÉCARTONS des débats les conclusions du 17 novembre 2025 de la Sàrl Gaston [F] ;

CONDAMNE la Sàrl Gaston [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [10] », sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.752,27 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 827,68 euros et à compter du 21 février 2025 sur la somme de 924,59 €;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

CONDAMNE la Sàrl Gaston [F] aux dépens de cette instance ;

CONDAMNE la Sàrl Gaston [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [10] », sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sàrl Gaston [F] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 5 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER