N° RG 23/08295 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MHXZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 23/08295 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MHXZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Marie-Charlotte LAZZAROTTI

Maître Sabine PERRIN

Le

Le Greffier

Marie-Charlotte LAZZAROTTI

Maître Sabine PERRIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [E] [L]

née le 10 Mai 1977 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Sabine PERRIN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 72

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [F] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [S] [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Marie-Charlotte LAZZAROTTI,

avocat au barreau de PARIS,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DES FAITS

Selon acte sous seing privé du 13 septembre 2019, Madame [E] [O] a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un logement meublé sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer de 550 euros outre une provision sur charges de 110 euros par mois ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 1000 euros.

Monsieur [V] [Y] s’est porté caution solidaire pour une durée de 3 ans.

Le même jour, les parties ont établi contradictoirement un état des lieux d’entrée.

Après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 avril 2022, les parties ont signé un nouveau bail en date du 25 septembre 2022 avec effet au 1er octobre 2022, pour ce logement moyennant un loyer de 550 euros outre une provision sur charges de 110 euros par mois ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 1000 euros.

Par acte du 25 septembre 2022, Monsieur [V] [Y] s’est porté caution solidaire.

Le 06 mars 2023, Monsieur [S] [Y] a résilié le bail.

Un état des lieux de sortie a été réalisé en date du 13 avril 2023.

Par assignation délivrée le 27 septembre 2023, Madame [E] [L] a fait citer Monsieur [S] [Y] et Monsieur [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

-13 736,88 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023,

-1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 mai 2024.

Les défendeurs ont constitué avocat par acte du 13 mai 2024.

Après renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 19 novembre 2024.

La partie demanderesse s’est référée oralement à ses conclusions du 2 septembre 2024 aux termes desquelles elle réitère ses prétentions initiales et y ajoutant, sollicite le rejet de toutes les demandes reconventionnelles des défendeurs.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’il ressort de l’état des lieux contradictoire de sortie que le locataire a commis de nombreuses dégradations qui s’élèvent à la somme de 14 054,88 euros selon devis établi le 26 mai 2023, qu’en outre le locataire reste devoir un arriéré de loyers et charges à hauteur de 682 euros.

Elle explique que le premier bail a été résilié en suite de la délivrance d’un commandement de payer le 14 avril 2023, que les parties n’ont pas signé un nouvel état des lieux d’entrée dans la mesure où le locataire n’a jamais quitté le logement.

Elle ajoute que l’état de délabrement du logement, constaté à la sortie des lieux, ne résulte pas des conséquences d’un dégât des eaux suite à la fuite d’un radiateur en août 2020, comme le prétend Monsieur [Y] mais d’un défaut d’entretien imputable à ce dernier, que les moisissures sur les murs proviennent du fait que le locataire n’a pas aéré le logement, qu’il a même obstrué les aérations des fenêtres et VMC par du linge et du scotch, qu’elle a effectué toutes diligences pour remplacer le radiateur défectueux dès le 08 septembre 2020, ainsi que le prouve le constat amiable qu’elle a rempli avec lui afin que la déclaration à l’assurance soit bien faite alors que le locataire n’a même pas essuyé les sols.

Elle indique qu’outre les moisissures, Monsieur [Y] a fumé dans le logement pendant plusieurs années entraînant des coulées de nicotine sur les murs.

Enfin, concernant la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour trouble de jouissance, elle fait valoir que Monsieur [Y] a continué à occuper l’appartement pendant 3 ans après que la fuite d’eau du radiateur ait été réparée sans manifester le moindre mécontentement, ni adresser la moindre réclamation au bailleur.

Reprenant leurs conclusions déposées le jour de l’audience, les consorts [Y] ont sollicité le rejet de toutes les demandes de Madame [L], sa condamnation à verser à Monsieur [S] [Y] la somme de 8 525 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts à compter de la décision à intervenir, à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 000 euros augmenté des intérêts, sa condamnation à leur verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir que Monsieur [S] [Y] a pris à bail le logement selon contrat du 13 septembre 2019, que dès le 21 septembre, il a signalé à la bailleresse plusieurs équipements défectueux, sans réaction de sa part, qu’à l’issue de l’été 2020, à son retour de congés, il a découvert que l’appartement était entièrement inondé du fait d’un radiateur situé dans la chambre à coucher, imbibant les sols, murs et meubles, que le radiateur a été changé le 15 septembre 2020 soir près d’un mois après la découverte de la fuite, que durant ce laps de temps, l’eau a continué de s’écouler, à raison de plusieurs dizaines de litres d’eau par jour.

Ils indiquent que consécutivement à la pandémie de COVID 19, Monsieur [S] [Y] a eu des difficultés financières et n’a pu régler ses loyers à la fin de l’année 2021, que la bailleresse l’a assigné en expulsion mais que la caution a immédiatement réglé l’arriéré locatif.

Ils ajoutent que Monsieur [S] [Y] et Madame [L] ont finalement conclu un nouveau bail dans des termes et conditions similaires au précédent contrat, que la bailleresse n’a pas entrepris de travaux suite au dégât des eaux, de sorte que le logement a continué à se dégrader.

Concernant les loyers et charges réclamés, ils indiquent que Monsieur [Y] était parfaitement à jour du paiement des loyers et charges lorsqu’il a quitté le logement au mois d’avril 2023 de sorte qu’il n’est redevable d’aucune somme, que par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas du bien-fondé des provisions sur charges appelées à hauteur de 110 euros par mois depuis le 13 septembre 2019, faute d’avoir procédé à une régularisation annuelle des charges entre 2019 et 2023, qu’elle ne justifie pas davantage le remboursement à la CAF d’un trop-perçu de 682 euros au titre de l’allocation logement des mois de février et mars 2023.

Concernant les réparations locatives, ils expliquent que Madame [O] est venue le 08 septembre 2020 pour établir le constat amiable dans lequel elle constate l’étendue des dégâts et le lien de causalité directe entre la fuite d’eau et les dommages affectant les murs et les sols de la quasi-totalité de l’appartement ainsi que les meubles, que pour autant elle n’a rien fait pour stopper la fuite et remettre le bien en état, que le radiateur n’a été changé que le 15 septembre 2020 soit près d’un mois après la découverte de l’inondation.

Ils en concluent que la propriétaire a manqué à son obligation d’entretenir les locaux loués et de faire les réparations nécessaires, ce qui a causé un trouble de jouissance qui doit être indemnisé à hauteur de 50 % du montant des loyer encaissés, soit 275 euros par mois pendant 31 mois.

Il y a lieu de se référer aux écritures susvisées pour plus ample exposé des moyens et prétentions de chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

En l’espèce, le bailleur impute à son ancien locataire des dégradations et salissures portant sur :

— L’ensemble des murs, plafonds, boiseries et sols

— L’ensemble des meubles

— L’ensemble des équipements sanitaires

— Les bouches d’aération de la cuisine et de la salle de bain

— La manivelle du volet de la salle de bain

— La serrure de la porte du salon

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 13 septembre 2019 que l’état général de l’appartement est qualifié de bon (sols, plafond des WC et de l’entrée) à très bon (murs et plafonds des autres pièces), à l’exception de « petites traces » sur le plafond de la cuisine, la présence de calcaire sur l’évier et la robinetterie de la cuisine et le verre rayé de la plaque de cuisson.

La bailleresse verse des photographies prises en date du 09 septembre 2019, présentant principalement les meubles et équipements sanitaires, et qui attestent du très bon état général du logement.

Il est constant que le bien loué a été endommagé à la suite d’un dégât des eaux survenu à la fin du mois d’août 2020.

Dans le constat amiable rempli par la bailleresse en date du 08 septembre 2020, celle-ci précise que les murs et sols du salon et de la chambre ainsi que les murs de la salle de bain et de l’entrée ont été endommagés.

Elle indique dans la case observations du formulaire de déclaration « infiltration d’eau sur tous les murs avec décollement papier. Meuble imbibé d’eau ».

Monsieur [Y] verse aux débats des photographies – qu’il dit datées du 21 août 2020 – qui montrent la présence d’une flaque d’eau stagnante au niveau de la porte d’entrée, la présence de taches noires sur le mur à côté du radiateur défectueux ainsi que des tâches d’oxydation sur le sol de la chambre.

Ces photographies viennent corroborer le constat amiable établi pour les besoins de l’assurance.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment d’un échange de sms entre le locataire et le propriétaire que le radiateur défectueux, à l’origine du dégât des eaux, a été remplacé le 15 septembre 2020.

Monsieur [Y] affirme que l’eau a continué de s’écouler du radiateur jusqu’à cette date, soit près d’un mois depuis la découverte du dégât des eaux à son retour de congé le 21 août 2020.

Si Monsieur [Y] explique qu’il a essayé tant bien que mal de colmater la fuite à l’aide d’un ruban adhésif et de limiter sa propagation en épongeant l’eau et en plaçant un bac de récupération sous le radiateur, il appartenait à la bailleresse de prendre toute disposition pour couper l’arrivée d’eau et purger le radiateur, en dépêchant en urgence un chauffagiste.

L’état des lieux de sortie établi le 13 avril 2023 mentionne quant à lui que l’état de l’entrée est moyen, que les murs, plafond et prises électriques sont jaunis, que tous les murs du séjour sont sales, moisis, jaunis, que le sol de la cuisine est sale, gras et jauni, la VMC encrassée et gras, que les murs, sols, vitrages et plafond de la chambre sont moisis, sales et jaunes, que les murs, sols, vitrages et plafond de la salle de bain sont encrassés.

En effet, il ressort des photographies prises lors de l’état des lieux de sortie que des tâches noires sont visibles dans l’angle du mur de la chambre, au droit du radiateur mais également dans le séjour, le long des plinthes sur une hauteur d’environ 50 cm, révélatrices d’une infiltration d’eau.

Or, il n’est pas établi que ces dégradations sont distinctes de celles résultant du dégât des eaux de 2020, telles que mentionnées dans le constat amiable par la bailleresse elle-même.

Celle-ci ne démontre pas qu’elle ait fait intervenir en 2020 une entreprise pour effectuer les travaux de remise en état qui lui incombaient, et en particulier des murs et sols.

Dès lors, elle ne saurait imputer à son ancien locataire la nature de ces désordres ou leur aggravation.

En revanche, l’encrassement du sol de la cuisine et l’encrassement général de la salle de bain ainsi que le jaunissement des plafonds de l’entrée et de la chambre sont imputables à un défaut d’entretien de l’ancien locataire. Il en est de même de l’encrassement de la VMC et des salissures constatées sur les vitrages.

L’état des lieux de sortie ne fait pas état de la nécessité de remplacer les bouches de ventilation de la cuisine et de la salle de bain, ni du remplacement de la manivelle du volet de la salle de bain.

Selon le devis de la société LGRS RENOVATION, le montant dû au titre du nettoyage complet de l’appartement s’élève à 290 euros H.T, soit 348 euros TTC.

Monsieur [S] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 348 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Madame [L] sollicite le paiement de la somme de 682 euros, qu’elle a remboursé à la demande de la CAF au titre d’un trop-perçu sur l’allocation logement de février et mars 2023.

Madame [L] produit la demande de remboursement de la CAF datée du 06 avril 2023, ainsi que l’extrait de son compte courant justifiant du virement de 682 euros à la CAF en date du 15 mai sous l’intitulé " VIR SEPA CAF [Y] 682 ".

Monsieur [S] [Y] ne conteste pas qu’il a déclaré à la CAF vivre avec Madame [H] [J] puis qu’elle a quitté le logement à compter du mois de février.

Monsieur [S] [Y] à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas qu’il s’est acquitté de l’intégralité du loyer de février et mars 2023.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 682 euros, avec intérêts à compter de la présente décision.

Madame [L] sollicite également le paiement de la somme de 32,04 euros au titre de la régularisation des charges des années 2022 et 2023, avec intérêts à compter de la présente décision.

Ainsi que le reconnaissent les défendeurs dans leurs écritures, la bailleresse a justifié dans le cadre de la présente procédure le montant des charges récupérables au titre des années 2022 et 2023.

Au vu du décompte de charges versé aux débats, et non contesté par le locataire, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [Y] à régler la somme de 32,04 euros.

Les défendeurs contestent le caractère forfaitaire des charges telles que fixées dans le bail conclu le 13 septembre 2019 mais n’en tire aucune conséquence juridique.

Madame [L] ne formule quant à elle aucune prétention au titre des années 2019 à 2021.

Il n’y a donc pas lieu de répondre au moyen soulevé par les défendeurs.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la même loi, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, après déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [S] [Y] est redevable de la somme de 348 euros au titre des réparations locatives et de la somme de 714,04 euros.

Cette somme excède le montant du dépôt de garantie. Il ne peut donc en solliciter la restitution. Sa demande formée à ce titre sera rejetée. Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes restant dues par le locataire.

Sur l’engagement de caution

L’article 2292 du code civil prévoit que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989, « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé le 25 septembre 2022 par Monsieur [V] [Y] stipule qu’il se porte caution solidaire pour la durée du bail et (…) jusqu’à résiliation du bail, pour toutes sommes dues à hauteur de 26 400 euros. Il précise que cet engagement est valable pour le paiement des loyers, soit six cent soixante euros par mois (loyer et charges), des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives, frais de procédure, indemnités, pénalité et dommages et intérêts.

Par conséquent, la bailleresse est légitime à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Y] tant au titre des loyers et charges impayés que des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance

Faute de démontrer la réalité de son préjudice, Monsieur [S] [Y] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens

Chacune des parties succombant partiellement en ses demande, sera condamnée à supporter ses propres dépens. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Monsieur [V] [Y] à payer à Madame [E] [L] la somme de 348 euros, au titre des réparations locatives avec intérêts à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Monsieur [V] [Y] à payer à Madame [E] [L] la somme de 714,04 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie ;

DIT qu’il convient de déduire des sommes dues par Monsieur [S] [Y] et Monsieur [V] [Y] le dépôt de garantie d’un montant de 1000 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA