TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

LOYERS-COMMERCIAUX N° de Minute :

N° N° RG 23/02485 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-ICDT

AFFAIRE

S.A.R.L. IMMOXINE

C/

S.A.S. DUKEBOX CONCEPT STORE

J U G E M E N T

Mis à disposition au greffe le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT-CINQ, par Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, magistrat délégué par la Présidente pour tenir l’audience des LOYERS-COMMERCIAUX, assistée de Catherine MORIN, Greffier principal.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

La SARL IMMOXINE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 393 189 113, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON, plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La SAS DUKEBOX CONCEPT STORE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 948 962 279, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice : M. [A] [L],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

* * *

L’avocat de la demanderesse a été entendu le 12 Mars 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 5 février 1983, la SARL Etablissements Toutmod et M. et Mme [Y] [Z] ont donné à bail à la SA Artémis des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1983 et se terminant à pareille époque de l’année 1992.

Ce bail commercial a été renouvelé par acte notarié du 30 mars 1992 entre les époux [Z] et la société Montague Burton SAS (devenue ultérieurement la SAS Burton), pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1992 et se terminant à pareille époque de l’année 2001.

Puis ce bail commercial a de nouveau été renouvelé par acte notarié du 3 août 2001 entre Mme [K] [E] veuve [Z], M. [V] [Z] et Mme [M] [Z] épouse [N] d’une part, et la SAS Burton d’autre part, pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2001 et se terminant à pareille époque de l’année 2010.

Un nouveau renouvellement du bail commercial a été consenti par les consorts [Z], par acte notarié du 6 décembre 2010, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2010 et se terminant le 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel HT de 30 028,62 euros, payable d’avance trimestriellement en termes égaux de chacun 7 507,15 euros HT soit 8 978,55 euros TTC.

La SARL Immoxine a acquis l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux commerciaux par acte authentique du 21 septembre 2021.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2022, la SARL Immoxine a fait délivrer à la SAS Burton un congé pour le 31 mars 2023, avec offre de nouvellement, avec un prix de loyer annuel de 100 000 euros HT.

Par acte d’huissier du 11 août 2022, la SARL Immoxine a fait délivrer à la SAS Burton un commandement de payer les loyers à hauteur de 11 275,49 euros au 1er juillet 2022, visant la clause résolutoire en matière commerciale.

Par décision du 3 octobre 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la société Burton et désigné :

— la SELARL BCM en la personne de Me [C] et la SELARL Thevenot Partners en la personne de Me [W] en qualité d’administrateurs judiciaires,

— la SCP BTSG en la personne de Me [B] et la SELAFA MJA en la personne de Me [F] en qualité de mandataires judiciaires.

La procédure de sauvegarde a été convertie en procédure de redressement judiciaire par jugement du 12 juin 2023 du tribunal de commerce de Paris. Les organes de la procédure ont été maintenus en fonction.

La société bailleresse a notifié un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux par actes de commissaire de justice des 10, 11 et 13 juillet 2023, en sollicitant notamment la désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative des locaux aux frais avancés de la SAS Burton et la fixation à titre provisoire du montant du loyer pendant la procédure à 78 257,34 euros HT et HC à compter du renouvellement du bail le 1er avril 2023.

Par actes de commissaire de justice des 7, 15 et 20 septembre 2023, la SARL Immoxine a fait assigner la SAS Burton, Me [C] et Me [W] en qualité d’administrateurs judiciaires de la SAS Burton, et Me [F] et Me [B] en qualité de mandataires judiciaires de la SAS Burton, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon, sur le fondement des articles L. 145-54 et L. 145-33 du code de commerce, aux fins de :

— voir désigner un expert ayant la mission de déterminer la valeur locative des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5],

— voir fixer à titre provisoire le montant du loyer pendant la durée de la procédure à 78 257,34 euros HT et HC par an soit 19 564,33 euros HT par trimestre, à compter du renouvellement du bail le 1er avril 2023,

— voir dire que la consignation des frais d’expertise sera à la charge de la société Burton,

— voir dire qu’il sera statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile après expertise.

Par jugement avant-dire-droit du 14 février 2024, le juge des loyers commerciaux a :

— déclaré recevables les demandes formulées par la SARL Immoxine,

— ordonné une expertise judiciaire, et commis pour y procéder M. [O] [D],

— dit que le loyer provisionnel du bail renouvelé le 1er avril 2023 resterait fixé pour la durée de la procédure au montant annuel actuellement en vigueur et rejeté la demande de fixation d’un loyer provisionnel augmenté,

— rejeté la demande reconventionnelle de modification des modalités de paiement du loyer provisionnel sous forme de versements mensuels,

— rappelé que la présente décision était exécutoire à titre provisoire,

— réservé les dépens.

°°°°°

La société Burton a été placée en liquidation judiciaire le 13 février 2024 et les organes de la procédure collective ont été maintenus en fonction.

Par ordonnance du juge-commissaire du 3 avril 2024, le fonds de commerce a été cédé de gré à gré à la SAS Dukebox Concept Store. L’acte de cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail y attaché, a été régularisé par acte sous seings privés des 27 et 30 août 2024. L’entrée en jouissance a été fixée à la date de l’ordonnance et l’acquéreur s’est engagé à faire son affaire personnelle de la procédure en fixation du loyer en cours.

Le conseil du mandataire liquidateur a indiqué, par courriel du 14 novembre 2024, que la liquidation judiciaire de la société Burton n’entendait plus intervenir dans le dossier et précisait que les locaux avaient été repris.

Le rapport d’expertise a été déposé le 8 novembre 2024 au greffe.

Me [S] [T] s’est constituée, le 10 décembre 2024, dans les intérêts de la SAS Dukebox Concept Store

L’affaire, rappelée à l’audience du 11 décembre 2024, puis renvoyée à l’audience du 12 février 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 12 mars 2025 par le juge des loyers commerciaux, malgré l’opposition du conseil de la

SARL Immoxine, pour permettre une éventuelle nouvelle constitution de la SAS Dukebox Concept Store, Me [T] ayant informé la juridiction, par courriel du 11 février 2025, qu’elle avait été déchargée de la défense des intérêts de celle-là.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mars 2025, en l’absence de la SAS Dukebox Concept Store, puis mise en délibéré au 14 mai 2025.

°°°°°

Dans son “mémoire en fixation du prix du loyer renouvelé devant le juge des loyers commerciaux” notifié à la SAS Dukebox Concept Store par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2024, réceptionnée, la SARL Immoxine demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-54 et L. 145-33 du code de commerce, de :

— fixer le montant du loyer renouvelé à hauteur de 72 699,80 euros hors taxe et hors charges par an soit 18 174,95 euros HT par trimestre et ce, à compter du renouvellement, soit le 1er avril 2023,

— condamner la société Dukebox Concept Store au paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement qui courent, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix, soit à compter du 15 septembre 2023,

— condamner la société Dukebox Concept Store au paiement des frais d’expertise,

— condamner la société Dukebox Concept Store aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Immoxine expose que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative.

À cet effet, elle considère que les locaux sont en état d’usage et rappelle que la destination prévue au bail est l’exploitation d’une activité tous commerces à l’exception de l’alimentation et de la restauration ainsi que des commerces dangereux ou insalubres, avec la nécessité du respect du règlement de copropriété de l’immeuble. Elle souligne que les grosses réparations sont à la charge du bailleur.

La SARL Immoxine insiste sur la situation géographique du local, situé en plein centre-ville, sur l’artère commerçante principale qui regroupe plus d’une trentaine de commerces, sans la présence de commerce de vêtements pour hommes à proximité immédiate pour autant, bénéficiant d’un environnement commercial favorable générant un important trafic de clients et visiteurs. Elle est d’accord sur la surface utile pondérée des locaux retenue par l’expert judiciaire, à savoir 119,18 m². Elle se prévaut des loyers de comparaison résultant d’une étude réalisée par l’Argus de l’Enseigne en avril 2021 sur les loyers du centre-ville de [Localité 5] et estime que le local se situe dans la partie comprise entre la [Adresse 6] et la [Adresse 9] dont la valeur locative s’établit à 540 euros par mètre carré par an, bien qu’elle agrée le prix moyen retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 610 euros par mètre carré de surface utile pondérée. Cependant, elle s’oppose à l’application d’un abattement de 5 % retenue par l’expert judiciaire pour des « inconvénients » de la configuration des locaux.

Elle en déduit que la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 doit se faire à 72 699,80 euros HT et HC par an, soit 18 174,95 euros HT par trimestre.

Elle sollicite le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ainsi que le paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé fixé par le juge et le loyer provisionnel, payé depuis le renouvellement, à compter de la délivrance de l’assignation du bailleur en fixation du prix.

°°°°°

Malgré le renvoi à l’audience du 12 mars 2025, la SAS Dukebox Concept Store n’a finalement pas constitué avocat donc n’a pas notifié de mémoire en défense.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire car susceptible d’appel.

1/ Sur la notification des conclusions :

La SARL Immoxine a produit à l’audience des “conclusions n° 1 devant le juge des loyers commerciaux”.

Dans le cours du délibéré, le juge des loyers commerciaux a sollicité auprès du conseil de la SARL Immoxine la transmission du justificatif de la notification de ses conclusions à la SAS Dukebox Concept Store, par courriel du 9 mai 2025. Par courriel en retour du même jour, le conseil de la SARL Immoxine a indiqué que les conclusions avaient été adressées à Me [T] lorsqu’elle était le conseil de la SAS Dukebox Concept Store, et qu’elles sont identiques au mémoire notifié.

Cependant, puisque selon l’article R. 145-26 du code de commerce, les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et qu’en l’occurrence, les dernières écritures intitulées “conclusions n° 1 devant le juge des loyers commerciaux” n’ont été transmises par courriel du 14 janvier 2025 qu’à Me [T] qui n’intervient plus pour la SAS Dukebox Concept Store, et qu’il n’est pas justifié de leur envoi à cette dernière société à laquelle l’article R. 145-26 prévoyait qu’elles soient adressées, elle seront écartées.

2/ Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, complété par les articles R. 145-3 et suivants du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur locative est, à défaut d’accord, déterminée d’après :

1° – les caractéristiques du local considéré,

2° – la destination des lieux,

3° – les obligations respectives des parties,

4° – les facteurs locaux de commercialité,

5° – les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 de ce même code prévoit et organise un plafonnement du loyer de renouvellement, soit une variation du loyer calculée sur l’Indice des Loyers Commerciaux, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, de telle sorte que le principe d’un montant équivalent à la valeur locative devient l’exception au regard de l’existence de ce plafonnement. Il ne soumet toutefois pas au plafonnement des loyers les baux à renouveler dont la durée, par l’effet d’une tacite prolongation, est supérieure à douze ans.

En l’espèce, pour les motifs indiqués dans le jugement avant-dire-droit du 14 février 2024, à savoir que la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la fixation du loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative des locaux donnés à bail commercial, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il convient donc d’examiner les éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce afin de fixer un loyer de renouvellement correspondant à la valeur locative du bien loué.

1° – s’agissant de la destination des lieux :

Selon l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’occurrence, le bail prévoit une exploitation des locaux pour un usage de “tous commerces, sauf l’alimentation ou la restauration ainsi que les commerces dangereux ou insalubres et en respectant le règlement de copropriété de l’immeuble”.

La SAS Dukebox Concept Store entend exploiter un commerce de vêtements d’occasion et de vente de sneakers. Il n’y a pas eu de modification de la destination des lieux, un commerce de vente de vêtements neufs y étant précédemment exploité.

2° – s’agissant des obligations respectives des parties, des caractéristiques du local considéré et des facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire”.

D’après l’article R. 145-8 du code de commerce, “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

En conséquence, lorsque le locataire réalise des travaux dans les lieux loués, il s’agit en principe d’améliorations, dont le bailleur ne peut pas se prévaloir comme élément d’appréciation de la valeur locative, s’il n’en a pas assumé la charge.

Il résulte de l’article R. 145-3 du code de commerce que “les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire”.

L’expert relève en pages 8 et 9 de son rapport que le local se situe sur l’axe reliant la [Adresse 6] à la [Adresse 7], soit sur l’axe piétonnier le plus recherché du secteur sauvegardé du centre-ville de [Localité 5], sur le premier tronçon de cette artère, à proximité d’un parking souterrain de 500 places et d’un arrêt de tramway et bénéficie donc d’une très bonne situation particulière. Toutefois, il tempère cette situation géographique en page 7, en rappelant la tendance à la baisse du marché de l’immobilier dans les centres-villes au détriment de la croissance des zones périphériques, retenant que “cette situation particulière en centre historique reste bonne, même si la part relative des commerces de centre-ville décroît régulièrement”et invite à aborder cette donnée eu égard au commerce considéré. Il précise en outre que pour une part non négligeable, le flux de passagers arrivant par le tramway provient de quartiers relativement paupérisés (page 8). Cet élément est de nature à envisager une diminution modérée la valeur locative.

Il note un accès de plaind-pied à la boutique en rez-de-chaussée, depuis la [Adresse 8] et considère que malgré sa configuration étirée, la surface du rez-de-chaussée du magasin reste fonctionnelle pour ce type d’activité (pages 10 et 13). Il ajoute que le palier en demi-étage participe à l’attrait du magasin avec ses miroirs et encourage à rejoindre l’étage qui donne accès à l’espace de vente du premier étage qui possède des caractéristiques comparables à celui du rez-de-chaussée, et également aux deux réserves, aux quatre dégagements et aux deux bureaux. Il explique qu’il y a deux caves, dont l’une seule est accessible depuis le magasin mais qu’elle a subi des dégâts des eaux, ce qui ne peut actuellement permettre le stockage. Il expose que la façade de l’immeuble est en bon état côté rue et précise qu’un ascenseur très exigu existe mais n’est pas en état de fonctionnement, ce qui est gênant pour l’accès à l’étage des personnes à mobilité réduite. Il considère que ce dernier élément est de nature à diminuer la valeur locative.

L’expert relève en page 10 de son rapport que des infiltrations d’eau à la cause non encore établie sont visibles du premier étage à la cave, en transitant par le rez-de-chaussée, et que des démarches sont entreprises par la bailleresse pour en identifier l’origine et y apporter remède. Il n’en tire pas de conséquence sur la valeur locative.

Par ailleurs, l’expert souligne en page 19 que la taxe foncière reste supportée par le bailleur et que ce dernier conserve à sa charge les grosses réparations, le preneur ayant à charge les travaux d’entretien du chauffage et la climatisation. Ces éléments ne sont donc pas de nature à constituer un facteur de diminution de la valeur locative.

En ce qui concerne l’évaluation de la surface utile pondérée, l’expert a d’abord retenu, en conformité avec la Charte de l’expertise immobilière, une surface commerciale utile pondérée des locaux de 109,44 m² (bas du tableau en page 20). Puis il réplique à la demande du conseil de la bailleresse que le preneur a déposé les faux-plafonds, ce qui a accru le volume de la surface de vente ainsi que son attractivité, ce qui permet d’augmenter le coefficient de pondération en le passant de 0,8 à 0,9 au-delà de 5 mètres de profondeur en rez-de-chaussée et de 0,35 à 0,40 en étage sur toute la surface de vente. Il aboutit à une surface utile pondérée de 119,18 m², qu’il calcule ainsi :

Locaux

Surface utile

Coefficients de

pondération

Surface utile pondérée

rez-de-chaussée

— Magasin jusqu’à 5 m de la vitrine

— Magasin au-delà de 5 m de la vitrine

— Magasin zone caisse

— Deux réserves rez-de-chaussée

— Palier en demi-étage

27,50 m²

43,46 m²

10,00 m²

11,65 m²

5,32 m²

1

0,90

0,60

0,35

0,30

27,50 m²

39,11 m²

6,00 m²

4,08 m²

1,60 m²

1er étage

— Espace vente 1er étage

— Bureaux 1 et 2

— Quatre dégagements

— WC

67,92 m²

30,56 m²

10,03 m²

1,81 m²

0,40

0,30

0,20

0,30

27,17 m²

9,17 m²

2,01 m²

0,54 m²

Sous-sol : 1 cave

non mesurée

0

0 m2

Caves :

Une des trois caves est accessible depuis le magasin

20,00 m²

0,10

2,00 m²

TOTAL

208,25 m2

119,18 m2

Toutefois, cet élément d’amélioration ne pourra être pris en compte puisqu’il résulte des seuls travaux du preneur qui les a supportés et ne résulte par ailleurs pas du cours du bail à renouveler. Ce ne sera donc pas un élément de majoration de la valeur locative. Il n’y a ainsi pas lieu à modifier les coefficients de pondération, et la surface utile pondérée sera retenue pour un total de 114,44 m² avec les coefficients de pondération suivants :

Locaux

Surface utile

Coefficients de

pondération

Surface utile pondérée

rez-de-chaussée

— Magasin jusqu’à 5 m de la vitrine

— Magasin au-delà de 5 m de la vitrine

— Magasin zone caisse

— Deux réserves rez-de-chaussée

— Palier en demi-étage

27,50 m²

43,46 m²

10,00 m²

11,65 m²

5,32 m²

1

0,80

0,60

0,35

0,30

27,50 m²

34,77 m²

6,00 m²

4,08 m²

1,60 m²

1er étage

— Espace vente 1er étage

— Bureaux 1 et 2

— Quatre dégagements

— WC

67,92 m²

30,56 m²

10,03 m²

1,81 m²

0,35

0,30

0,20

0,30

23,77 m²

9,17 m²

2,01 m²

0,54 m²

Sous-sol : 1 cave

non mesurée

0

0 m2

Caves :

Une des trois caves est accessible depuis le magasin

20,00 m²

0,10

2,00 m²

TOTAL

208,25 m2

114,44 m2

3° – s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Selon l’article R. 145-7 du code de commerce, “les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.

En l’occurrence, l’expert retient neuf références limitées à la [Adresse 8], situées essentiellement dans son premier tronçon, pour lesquelles le prix moyen s’élève à 610 euros/m² de surface utile pondérée. Il explique que le loyer de la SAS Dukebox Concept Store était de 39 624 euros HT par an.

Ainsi, il retient avec 109,44 euros de surface utile pondérée un loyer de 362 euros/m², mais avec une surface utile pondérée de 114,44 euros, la moyenne du loyer est de 346,24 euros/m², soit un prix inférieur à la moyenne de ces références.

M. [D] constate qu’il n’y a pas de relation entre l’ancienneté des baux et le niveau des loyers. Il relève l’existence d’une proportionnalité inverse générale dans la rue. Il note que la visibilité de tous les commerces de la rue est comparable et dépend du linéaire de leur vitrine. L’expert précise que le linéaire de vitrine du commerce de la SAS Dukebox Concept Store est de 5,5 mètres, ce qui en fait une boutique à l’importance moyenne à moyenne supérieure dans la rue (page 10). Il constate qu’une vitrine en angle est un avantage indéniable qui ne se traduit pourtant pas par un loyer supérieur pour le commerce Minelli (497 euros/m²) alors que le loyer est augmenté pour le commerce de chaussures France [J] (851euros/m²) (page 21). Il en déduit que le linéaire de vitrine notamment ne suffit pas à expliquer le niveau des loyers qui dépend également d’autres facteurs, en particulier des besoins et objectifs de chaque contractant au bail au moment de son élaboration. Il prend ainsi le parti de déterminer la valeur locative en considérant un local propre à y exercer la destination prévue contractuellement. Il diminue la valeur de base de 610 euros de 5 % pour prendre en considération l’inconvénient consistant dans la configuration des locaux à savoir un bâti ancien qui n’est pas toujours adapté aux activités et un accès à l’étage très compliqué pour les personnes à mobilité réduite (ascenseur très exigu dont la réparation n’est pas annoncée et passage par le couloir commun de la copropriété pour accéder à l’étage non attractif). Il retient ainsi : 610 x 0,95 = 579,50 euros/m², soit un loyer de 69 000 euros HT et HC par an.

Mais le bailleur produit une étude de l’Argus de l’Enseigne aux termes de laquelle la partie de la rue de la liberté sur laquelle se situe le commerce a des valeurs proches de 540 euros/m², tout en sollicitant qu’il soit retenu un loyer de 610 euros/m².

4° – ainsi :

D’une part, il y a effectivement lieu de retenir une diminution de valeur locative compte-tenu de la configuration des locaux de nature à la diminuer.

Par ailleurs, l’étude de 2021 est de nature à confirmer la tendance à la baisse du marché de l’immobilier dans les centres-villes au détriment de la croissance des zones périphériques, comme l’expert l’expliquait en page 7 du rapport, envisageant une décrue régulière de la part des commerce en centre-ville. L’expert ajoute enfin que “l’hécatombe des commerces d’équipement de la personne se poursuit et n’est pas un élément favorable dans cette artère”, appuyant encore la tendance baissière du marché (page 23).

Il convient donc de dire, au regard de l’ensemble de ces éléments, qu’un correctif de :

—  10 % s’appliquera à la valeur locative.

Ainsi, la valeur au m² sera de 610 x 0,9 = 549 euros/m².

Il en résulte qu’il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à : 549 x 114,44 = 62 827,56 euros, arrondis à 62 830 euros HT et HC par an.

3/ Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts légaux dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter de l’assignation :

Il était précédemment établi, au visa de l’ancien article 1155 du code civil, que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement couraient, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix (cf Civile 3ème, 12 avr. 2018, n° 16-26.514).

Compte-tenu de l’abrogation de cet article qui n’a pas fait l’objet d’une nouvelle codification, il sera considéré que les intérêts au taux légal dus sur les compléments de loyer du bail en renouvellement ne doivent courir qu’à compter de la décision qui fixe ce loyer, faute de détermination avant cette date du montant et en l’absence de retard de paiement caractérisé.

La demande de condamnation au paiement à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix, soit à compter du 15 septembre 2023, sera donc rejetée, la condamnation au paiement des intérêts au taux légal partant de la présente décision.

4/ Sur les demandes accessoires :

L’augmentation du loyer du bail commercial renouvelé étant fondée dans son principe, mais dans des proportions moindres que celles réclamées par la bailleresse, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il n’y a alors pas lieu, dans ces conditions, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L. 145-33 et suivants, R. 145-3 et suivants et R. 145-30 du code de commerce,

— ECARTE d’office les “conclusions n° 1 devant le juge des loyers commerciaux” produites par la SARL Immoxine au profit de son “mémoire en fixation du prix du loyer renouvelé devant le juge des loyers commerciaux”, valablement notifié ;

— FIXE à la somme de 62 830 euros (soixante deux mille huit cent trente euros) hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2023, le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre la SARL Immoxine et la SAS Dukebox Concept Store, pour les locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ;

— REJETTE la demande de condamnation de la SAS Dukebox Concept Store à verser à la SARL Immoxine les intérêts au taux légal qui ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix, soit à compter du 15 septembre 2023 ;

— CONDAMNE la SAS Dukebox Concept Store à verser à la SARL Immoxine les intérêts au taux légal qui ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté par la SAS Dukebox Concept Store et le loyer dû, à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE chaque partie au paiement de la moitié des dépens, comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire ;

— REJETTE la demande présentée par la SARL Immoxine au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l’audience des LOYERS-COMMERCIAUX du QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT- CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copie conforme et

copie exécutoire délivrées le

à M^e CANNET

Le Greffier