RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 414/25JCP

N° RG 25/00172 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQPH

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Société SCPI KYANEOS PIERRE

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par M^e VALETTE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [G] [B]

né le 09 Avril 2003 à [Localité 8] (97)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 19 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e VALETTE et à Mr [B] le 11/07/25

N° RG 25/00172 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQPH – jugement du 10 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2022, à effet du 10 novembre 2022, la SCI [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [G] [B] et Madame [M] [K], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 25 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Par correspondance en date du 29 janvier 2024, Madame [M] [K] a informé la bailleresse qu’elle quittait le logement et se désolidarisait de Monsieur [G] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la SCPI KYANEOS Pierre, venant aux droits de la SCI [Adresse 10] par acte authentique du 13 mars 2024, a fait délivrer un commandement à Monsieur [G] [B] de payer la somme de 1 519 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la SCPI KYANEOS Pierre a fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne à l’audience du 19 juin 2025, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [G] [B] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [G] [B] à lui payer la somme de 5 047,28 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Monsieur [G] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— condamner Monsieur [G] [B] à lui payer une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, la SCPI KYANEOS Pierre a réitéré les termes de l’assignation et actualisé le montant de sa créance pour la voir fixer à la somme de 6 987,89 euros, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle s’oppose à tout délai de paiement compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers courants.

Monsieur [G] [B], comparant, explique que sa situation est précaire et qu’il bénéficiera, sous peu, d’un nouvel emploi lui permettant de percevoir un salaire mensuel de 1 200 euros. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose le règlement de la somme de 300 euros par mois.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la Caisse d’allocation familiale.

L’action en résiliation du bail est en conséquence recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 10 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 519 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 aout 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SCPI KYANEOS Pierre produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties conclu le 10 novembre 2022 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 10 juillet 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 1er juin 2025, mois de juin 2025 inclus, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation pour une somme totale de 6 987,89 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6 987,89 euros.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 aout 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée relative aux rapports locatifs, le juge peut, même d’office, accorder des délais de payement dans la limite de 36 mois au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de payement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le payement du loyer et des charges.

En l’espèce, si Monsieur [G] [B] indique qu’il entend se maintenir dans les lieux en sollicitant des délais de paiement, force est toutefois de constater qu’il ne justifie aucunement d’un retour à meilleur fortune, ne produisant aucun support de nature à étayer sa situation et alors même que la dette s’est considérablement accrue depuis le commandement de payer. Il apparait ainsi que Monsieur [G] [B] n’est ni en capacité de s’acquitter des loyers mensuels, ni de l’arriéré locatif.

Dès lors, au regard de l’ampleur de la dette de Monsieur [G] [B], il ne peut lui être accordé de délais de paiement et il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de La SCPI KYANEOS Pierre les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [G] [B] sera donc condamné au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action de la SCPI KYANEOS recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) sont réunies à la date du 22 aout 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCPI KYANEOS Pierre pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [G] [B] à verser à la SCPI KYANEOS Pierre la somme de 6 987,89 euros ;

Condamne Monsieur [G] [B] à verser à la SCPI KYANEOS Pierre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 aout 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne Monsieur [G] [B] à verser à la SCPI KYANEOS Pierre une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] [B] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,