Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 24/08338

N° Portalis DB2E-W-B7I-NA3E

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [X]

— M. [X]

— Sous-préfecture [Localité 11]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL, SACA Société d’Habitations à Loyer Modéré

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Madame [R] [X]

née le 02 Février 1989 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [K] [X]

né le 14 Octobre 1987 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 12 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 29 octobre 2021, la SACA DOMIAL a donné à bail à monsieur [K] [X] et madame [R] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Le loyer convenu était initialement de 785,48 euros charges inclues ; il est de 922,39 euros charges inclues.

Après plusieurs mois de loyers impayés, la société DOMIAL a, le 10 juillet 2024, fait délivrer à monsieur et madame [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024 à la somme de 2 856,08 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société DOMIAL a, le 11 septembre 2024, fait assigner les locataires devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur et madame [X] au paiement de la somme de 2 278,37 euros due au 31 août 2024 au titre des loyers impayés,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La société DOMIAL, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 577,16 euros au 2 décembre 2024.

Quoique régulièrement convoqués, monsieur et madame [X] n’étaient ni présents ni représentés.

La partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 12 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Tel est le cas en l’espèce puisque la société DOMIAL justifie avoir saisi la CAF par la voie électronique le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024.

L’article 24 III de cette même loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 13 septembre 2024 et l’audience s’est tenue le 4 décembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 10 juillet 2024, la société DOMIAL a fait délivrer à monsieur et madame [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 septembre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 10 juillet 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [X] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 2 décembre 2024, la somme de 1577,16 euros outre les frais.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1 577,16 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 2 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie.

En l’espèce, il résulte des débats que la dette locative a diminué, preuve des facultés qu’ont les locataires de régler leur dette.

Il y a en conséquence lieu d’accorder les délais.

Il est toutefois précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société DOMIAL dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation.

Si monsieur et madame [X] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur et madame [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et madame [X] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la société DOMIAL et de condamner solidairement monsieur et madame [X] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 septembre 2024 (10 juillet 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la SACA DOMIAL d’une part, et monsieur [K] [X] et madame [R] [X] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [K] [X] et madame [R] [X] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [X] et madame [R] [X] à payer à la SACA DOMIAL la somme de 1 577,16 euros (mille cinq cent soixante-dix-sept euros et seize cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 2 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [K] [X] et madame [R] [X] à s’acquitter de cette dette auprès de la société DOMIAL en 15 mois, par 14 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la SACA DOMIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [K] [X] et madame [R] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELLE que la SACA DOMIAL ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [X] et madame [R] [X] à payer à la société DOMIAL la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [X] et madame [R] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 12 février 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY