Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 20 février 2026, n° 21/04325

TJ Nice 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Responsabilité contractuelle pour perception indue
La cour a jugé que la société Alyssia avait manqué à son obligation de bonne foi en encaissant une somme qu'elle savait indue, ce qui justifie la restitution.
Rejeté
Préjudice financier dû à la perception indue
La cour a estimé que la société Azurimmo 26 n'a pas produit de preuves suffisantes pour justifier le montant de son préjudice financier.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la société Alyssia, partie perdante, devait indemniser la société Azurimmo 26 pour ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Azurimmo 26 a demandé la restitution d'une somme de 183.333 euros versée à la société Alyssia au titre de la TVA, qu'elle n'était pas redevable. Les questions juridiques portaient sur la responsabilité contractuelle de la société Alyssia pour avoir encaissé une somme indue et sur la recevabilité de l'intervention des assureurs MMA. La Cour d'appel a déclaré recevable l'intervention des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, subrogées dans les droits d'Azurimmo 26, et a condamné la société Alyssia à restituer la somme de 183.333 euros. En revanche, la demande d'Azurimmo 26 pour des dommages-intérêts a été rejetée, tout comme les demandes de la société Alyssia.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 20 févr. 2026, n° 21/04325
Numéro(s) :	21/04325
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David REBIBOU
Cabinet(s) :	SCP EDEL

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.N.C. AZURIMMO 26 c/ S.C.I. ALYSSIA

N° 26/

Du 20 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 21/04325 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N2KN

Grosse délivrée à

M^e David REBIBOU

la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

AZURIMMO 26, prise en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. ALYSSIA, prise en la personne de son représentant légal

c/o Hermetys

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e David REBIBOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 9 janvier 2020, la société civile immobilière Alyssia s’est engagée à vendre à la société Batiterre des parcelles cadastrées [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5] (Var), [Adresse 4], au prix de 1.100.000 euros, taxe sur la valeur ajoutée de 20 % incluse. Cette promesse précisait que le prix hors taxe s’élevait à 916.666,67 euros et la taxe sur la valeur ajoutée, à 183.333,33 euros.

Cette promesse, rédigée par Maître [P] [Z] [F], notaire à [Localité 6], précisait que le promettant était une personne assujettie au sens de l’article 256 du code général des impôts et qu’il optait pour la taxe sur la valeur ajoutée qui serait sur le prix total.

Suivant acte authentique dressé le 24 septembre 2020 par Maître [P] [Z] [F], notaire à [Localité 6], la société Azurimmo 26 substituée à la société Batiterre a acquis auprès de la société Alyssia les parcelles cadastrées [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5] (Var), au prix de 1.100.000 euros, taxe sur la valeur ajoutée de 20 % incluse.

Il s’est avéré que la société Alyssia n’était pas redevable de la taxe sur la valeur ajoutée si bien que la société Azurimmo 26 lui a demandé de lui restituer la somme de 183.333,33 euros qu’elle lui avait payée à ce titre.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2021, la société Azurimmo 26 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société Alyssia pour obtenir principalement l’indemnisation de son préjudice évalué à la somme de 193.333,33 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle et, subsidiairement, le remboursement de la somme de 183.333,33 euros sur le fondement de l’enrichissement injustifié.

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, assureur de responsabilité civile professionnelle de Maître [P] [X], notaire rédacteur de l’acte de vente, ont indemnisé la société Azurimmo 26 en lui versant la somme de 183.333,33 euros, et sont volontairement intervenues à l’instance par conclusions notifiées le 21 mai 2024.

* * * *

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 5 janvier 2025, la société Azurimmo 26, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles sollicitent :

que l’intervention volontaire des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles soit déclarée recevable,

la condamnation de la société Alyssia à payer les sommes suivantes :à la société Azurimmo 26 :10.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles :183.333 euros par subrogation dans les droits et actions de la société Azurimmo 26,3.000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles expliquent que la société Alyssia avait initialement déclaré être assujettie à la TVA si bien qu’elle avait opté, lors de la promesse de vente, pour l’application de cette taxe d’un montant de 183.333,33 euros, ajoutée au prix de vente d’un montant de 916.666,67 euros, portant le coût de l’acquisition des parcelles à la somme de 1.100.000 euros. Elles indiquent qu’après avoir vainement relancé le promettant à ce propos, le notaire a été informé oralement par la société Alyssia qu’elle n’était pas assujettie à cette taxe deux jours avant la réitération de la vente par acte authentique. Elles exposent que l’étude notariale a omis de modifier l’article relatif au prix de vente dans l’acte définitif qui mentionne la TVA de 183.333,33 euros alors qu’elle n’était pas applicable si bien que la somme de 1.100.000 euros incluant cette taxe a été réglé à la venderesse. Elles soulignent que la société Alyssia a refusé de restituer cette somme qui n’est pas un complément de prix mais la collecte par le vendeur de cet impôt destiné à être reversé au Trésor public. Elles relatent qu’à la suite de pourparlers avec l’étude notariale, la société Azurimmo 26 a été indemnisée par l’assureur de responsabilité civile à hauteur de 183.333 euros qui intervient à l’instance en qualité de subrogé dans les droits du bénéficiaire de l’indemnité d’assurance.

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles font valoir que leur intervention volontaire est recevable sur le fondement de l’article 329 du code de procédure civile. Elles ajoutent qu’elles sont fondées à réclamer la somme de 183.333 euros sur le fondement de l’article L. 121-12 du code des assurances. Elles font valoir que la société Alyssia a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil car elle n’aurait jamais dû percevoir une somme que l’acquéreur n’était pas tenu de lui verser. Elles rappellent que le prix des parcelles a été fixé par la promesse à la somme de 916.666,67 euros et que la TVA à laquelle la société Alyssia avait déclaré être assujettie n’a pas modifié ce prix. Elles en concluent que la société Alyssia a donc perçu la somme de 183.333,33 euros au titre de la TVA qui ne lui était pas due, ce qu’elle ne pouvait pas ignorer puisqu’elle était destinée à l’administration fiscale. Elles considèrent que la société Alyssia a commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité, d’autant qu’elle verse aux débats une attestation de l’agent immobilier intervenue dans la transaction qui confirme que la TVA serait ajoutée au prix et les différents courriels du notaire ayant interrogé la venderesse sur l’application de cette taxe auxquels elle n’a pas répondu. Elles estiment que la mauvaise foi de la société Alyssia est caractérisée dans la mesure où elle a fait croire à une qualité d’assujettie à la TVA lui ayant permis d’appréhender une somme indue de 183.333 euros.

Elles font valoir subsidiairement que la perception de cette somme constitue un enrichissement injustifié sur le fondement de l’article 1303 du code civil devant abouti, en tout état de cause, à sa restitution.

La société Azurimmo 26 indique que si elle a été indemnisée par les sociétés MMA, elle avait planifié son projet d’acquisition à partir d’un décaissement net de 916.666,67 euros et non de 1.100.000 euros si bien qu’elle a été contrainte de faire face à des surcoûts pour financer son besoin de trésorerie, préjudice financier dont elle évalue la réparation à la somme de 10.000 euros.

Dans ses conclusions en réplique n°2 notifiées le 8 octobre 2024, la société civile immobilière Alyssia conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la promesse de vente conclue avec la société Batiterre prévoyait la cession de plusieurs parcelles par elle-même et une société tierce dans une opération d’ensemble pour un prix total de 2.600.000 euros ventilée à hauteur de 1.100.000 euros pour les biens lui appartenant. Elle concède que ce prix de 1.100.000 euros s’entendait taxe sur la valeur ajoutée de 20 % incluse. Elle estime que pour autant la société Azurimmo 26 ne démontre pas avoir subi de préjudice en soutenant que le prix de 1.100.000 euros devait s’entendre net vendeur. Elle considère qu’elle n’a pas commis de faute en faisant valoir qu’en tout état de cause, la société Azurimmo 26 a été indemnisée par les assureurs de l’étude notariale. Elle soutient en revanche que la société Azurimmo 26 a été de mauvaise foi en introduisant l’instance alors qu’elle avait déjà été indemnisée et que les sociétés MMA, subrogées dans ses droits, ne rapportent pas davantage la preuve d’une faute ou de la perception indue de la somme de 183.333 euros.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 prorogé au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société MMA Iard et de la société MMA Iard Assurances Mutuelles.

Au terme de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et ajoute qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il résulte de ces textes que l’intervenant principal invoque un droit propre et émet une prétention distincte de celles dont la juridiction est déjà saisie, lesquels doivent doit se rattacher aux prétentions des parties originaires par un lien suffisant souverainement apprécié pour que l’intervention soit recevable.

En vertu de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, assureurs du notaire rédacteur de l’acte, ont réglé à la société Azurimmo 26 la somme de 183.333 euros, la société Alyssia indiquant d’ailleurs que ce paiement serait intervenu avant même l’introduction de l’instance.

Dès lors, l’intervention volontaire à l’instance des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, subrogées dans les droits de la société Azurimmo 26 par l’effet de la loi, sera déclarée recevable.

Sur la demande des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles subrogées dans les droits de la société Azurimmo 26.

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit en raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La taxe sur la valeur ajoutée dont est redevable un vendeur ou un prestataire de service est, comme les prélèvements de toute nature assis en addition à cette taxe, un élément qui grève le prix convenu avec le client et non un accessoire de celui-ci (Cass. 1re civ., 21 mai 1990, n° 87-11.806).

Ainsi, en l’absence de précision par l’acte, le prix stipulé doit être considéré comme toutes taxes comprises si bien que le vendeur ne peut pas exiger de l’acheteur le paiement, en sus du prix convenu, de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération.

En revanche, une stipulation expresse peut mentionner que les parties sont convenues d’ajouter au prix stipulé un supplément égal à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération pour la faire supporter à l’acquéreur.

En l’espèce, suivant promesse de vente du 9 janvier 2020, la société civile immobilière Alyssia s’est engagée à vendre à la société Batiterre des parcelles cadastrées [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5] (Var), [Adresse 4], au prix de 1.100.000 euros, taxe sur la valeur ajoutée de 20 % incluse. Cette promesse précisait que le prix hors taxe s’élevait à 916.666,67 euros et la taxe sur la valeur ajoutée, à 183.333,33 euros.

Cette promesse, rédigée par Maître [P] [X], notaire à [Localité 6], précisait que le promettant était une personne assujettie au sens de l’article 256 du code général des impôts et qu’il optait pour la taxe sur la valeur ajoutée qui serait sur le prix total.

Par courriel du 26 août 2020, le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a demandé au conseil du promettant si la société Alyssia notamment était soumise au régime de la TVA et, dans l’affirmative de lui préciser qui les parcelles [Localité 7] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] avaient ouvert droit à la déduction de TVA lors de leur acquisition.

Il n’est pas justifié qu’il a été apporté de réponse à cette demande et, lors de leur assemblée générale du 3 septembre 2020, les associés de la société Alyssia ont donné tous pouvoirs à leur gérant statutaire de vendre les parcelles [Localité 7] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix global de 1.100.000 euros :

« Précision faite que le prix d’un million cent mille euros (1.100.000 euros) s’entendra taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 20 %.

Le prix hors taxe s’élèvera à neuf cent seize mille six cent soixante-six euros et soixante-sept centimes (916.666,67 euros).

La taxe sur la valeur ajoutée s’élèvera à cent quatre-vingt-trois mille trois cent trente-trois euros et trente-trois centimes (183.333,33 euros). »

La société Riviera Blue Immo, agent immobilier par l’entremise duquel a été réalisée la vente, atteste que, dans le cadre de la négociation de cette opération, le prix de 1.100.000 euros négocié par les parties s’entendait TVA incluse au taux de 20 %.

Suivant acte authentique dressé le 24 septembre 2020 par Maître [P] [X], notaire à [Localité 6], la société Azurimmo 26 substituée à la société Batiterre a acquis auprès de la société Alyssia les parcelles cadastrées [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5] (Var), au prix de 1.100.000 euros, taxe sur la valeur ajoutée de 20 % incluse.

Toutefois, cet acte mentionne que « le vendeur n’a pas effectué l’acquisition en qualité de personne assujettie au sens de l’article 256 du code général des impôts et déclare ne pas avoir cette qualité à ce jour, seul l’acquéreur déclare avoir la qualité d’assujetti ».

En contrariété avec la promesse de vente et avec la clause de prix contenu par l’acte authentique, la société Alyssia n’était donc en réalité pas assujettie au paiement de la TVA.

Pour autant, la société Azurimmo 26 a réglé la somme de 1.100.000 euros correspondant au prix de 916.666,67 euros et à la taxe sur la valeur ajoutée de 183.333,33 euros.

Or, la taxe sur la valeur ajoutée étant un élément grevant initialement le prix convenu et non un accessoire de celui-ci, dans la mesure où la société Alyssia aurait dû reverser son montant de 183.333,33 euros au Trésor public si elle avait été assujettie à cet impôt, elle ne peut soutenir que la somme nette de 1.100.000 euros lui était due en paiement du seul prix des parcelles.

Si le notaire rédacteur de l’acte a incontestablement commis une faute en ne modifiant pas la clause sur le prix de l’opération pour supprimer la référence au montant de la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui justifie pleinement l’intervention de son assureur de responsabilité civile, il n’en demeure pas moins qu’en refusant de restituer cette somme qu’elle a indûment perçue, la société Alyssia a manqué à son obligation de négocier, conclure et exécuter de bonne foi le contrat.

En effet, la société Alyssia a expressément indiqué dans la promesse qu’elle était assujettie à la TVA s’établissant pour les deux parcelles cédées à la somme de 183.333,33 euros.

La société Azurimmo 26, acquéreur, était également assujetti au paiement de cette TVA de sorte qu’elle aurait dû en obtenir le remboursement auprès de l’administration fiscale et que le prix net de son acquisition se serait établi à la somme nette de 916.666,67 euros.

Or, il est avéré que l’administration fiscale a rejeté la réclamation de la société Azurimmo par lettre du 3 mars 2021 en indiquant que « la TVA afférente aux 2 terrains situés à [Adresse 5] 83 310, [Adresse 4] et vendus par la SCI Alyssia, société non assujettie à la TVA, pour un montant TTC de 1.100.000 euros, soit 183.333,33 € de TVA arrondi à 183.333 €, ne peut pas être déduite. »

La promesse de vente valant vente en l’état du consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, lequel s’entendait de la somme convenue de 916.666,67 euros dont la TVA n’était pas un accessoire car, non destiné au vendeur mais à l’administration fiscale, elle aurait été remboursé à l’acquéreur, la société Alyssia ne pouvait, en tout bonne foi, encaisser cette somme en sus du prix négocié puis refuser de la restituer.

En provoquant une erreur de l’acquéreur sur le prix de l’opération par sa déclaration d’option pour le paiement de la TVA dans la promesse, puis en encaissant le prix augmenté de la TVA à laquelle elle se savait non assujettie, elle a donc manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi, faute engageant sa responsabilité et à l’origine du préjudice de la société Azurimmo 26 dont le consentement a été surpris pour qu’elle lui règle indûment la somme de 183.333,33 euros.

Par conséquent, la société civile immobilière Alyssia sera déclarée responsable du préjudice de la société Azurimmo 26 et condamnée à verser aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, subrogées dans ses droits et actions par suite du paiement de l’indemnité d’assurance, la somme de 183.333 euros.

Sur la demande d’indemnisation de la société Azurimmo 26.

La société Azurimmo 26 fait valoir qu’elle a fait face à des surcoûts de financement de ses besoins de trésorerie par suite de la faute de la société Alyssia qui a conduit à un décaissement de la somme de 1.100.000 euros et non de 916.666,67 euros nette de TVA.

Pour autant, elle ne produit aucune pièce probante du préjudice financier qu’elle invoque pour démontrer tant son principe que son montant, un tel préjudice ne pouvant pas, par sa nature, être indemnisé forfaitairement.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Alyssia sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

3.000 euros à la société Azurimmo 26,2.000 euros aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, subrogées dans les droits de la société Azurimmo 26 ;

CONDAMNE la société Alyssia à verser aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, subrogées dans les droits de la société Azurimmo 26, la somme de 183.333 euros correspondant au montant de la taxe sur la valeur ajoutée indûment perçue lors de la vente des parcelles cadastrées [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5] (Var) ;

CONDAMNE la société Alyssia à payer, sur le fondement de l’article 700 du code civile :

la somme de 3.000 euros à la société Azurimmo 26,la somme totale de 2.000 euros aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ;

DEBOUTE la société Azurimmo 26 de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE la société Alyssia de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société Alyssia aux entiers dépens, distrait au profit de Maître Berliner, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT