TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Février 2026

N° RG 25/04976 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7C3Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice La Société FONCIA MARSEILLE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [W]

né le 22 Mai 1978 à [Localité 1] (COMORES)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Grosse délivrée le 28.04.26

À

— M^e Nicolas MERGER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [W] est propriétaire des lots n°2 et 3 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [D] [W] de régler la somme de 3.717,02 euros, relative à l’exercice en cours, correspondant à l’appel de provisions et la cotisation au titre du fonds de travaux relatifs au premier trimestre de l’exercice 2025, l’appel de provisions et la cotisation au titre du fonds de travaux relatifs au deuxième trimestre de l’exercice 2025, les premier, deuxième et troisième appels de provision sur travaux choix des entreprises pour confortement du plancher.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait citer Monsieur [D] [W] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 13 février 2026, aux fins de :

Condamner Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :8.893,75 euros au titre des charges impayées, des cotisations au titre du fonds de travaux et des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, arrêtés au 04 novembre 2025, avec intérêts de retard à compter du 24 juin 2025 ;1.107,48 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 ; 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assigné à l’étude, Monsieur [D] [W] n’a pas comparu et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [D] [W] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 02 octobre 2024 et 24 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [D] [W] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer délivré le 15 janvier 2025,

— le relevé de compte arrêté au 04 novembre 2025 à la somme totale de 10.001,23 euros, correspondant à 8.893,75 euros dus au titre des charges et travaux et 1.107,48 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [D] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.893,75 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 04 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [D] [W] sera condamné au paiement de la somme de 394,50 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au coût des mises en demeure des 02 novembre 2023 et 12 novembre 2024, de la relance après mise en demeure du 4 décembre 2024, du commandement de payer du 15 janvier 2025 et de la constitution d’hypothèque du 22 mai 2025.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que Monsieur [D] [W] n’a pas procédé au paiement régulier des charges, et ce malgré une précédente condamnation en date du 13 juillet 2022. L’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété en difficulté, voire en danger.

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  8.893,75 euros (huit mille huit cent quatre-vingt-treize euros et soixante-quinze centimes) au titre des charges de copropriété exigibles, comptes arrêtés au 04 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  394,50 euros (trois cent quatre-vingt-quatorze euros et cinquante centimes) au titre des frais de recouvrement,

—  400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.