Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Août 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par Maître Christine JULIENNE, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [E]

2 Rue de Nantes

44590 DERVAL

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 juin 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/00386 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSDF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [Z] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2022 à effet du 5 janvier 2023, la SCI LE PAS RENARD, représentée par l’agence immobilière solidaire SOLIHA a donné à bail à Madame [Z] [E] un logement situé 2 rue de Nantes – 44590 DERVAL.

Le 20 décembre 2022, la SCI LE PAS RENARD a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après SAS ACTION LOGEMENT SERVICES).

Le 25 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3752,27 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 septembre 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 25 octobre 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 20 janvier 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la locataire, de la condamner à verser la somme de 5351,49 euros, outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 10253,35 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2025. Au regard de l’absence de reprise des paiements, elle s’est opposée à l’octroi de tout délai.

Bien que régulièrement citée, Madame [Z] [E] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé par les services sociaux en l’absence de contact avec la locataire et le propriétaire.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 20 décembre 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il ressort du décompte du 10 juin 2025 et de la quittance subrogative du 7 mai 2025 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au propriétaire la somme totale de 10253,35 euros au titre des impayés de loyers dus par Madame [Z] [E].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait le propriétaire à l’encontre de Madame [Z] [E], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 21 janvier 2025, soit dans le délai de six semaines avant l’audience.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [Z] [E] le 25 octobre 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3752,27 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

Occupant désormais le logement sans droit ni titre, Madame [Z] [E] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [Z] [E] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, étant précisé que Madame [Z] [E] sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 7 mai 2025 et du détail de la créance arrêté au 10 juin 2025 que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 10253,35 euros, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Madame [Z] [E] pour la période de février 2024 à avril 2025 inclus, après déduction des sommes versées par la locataire et par la Caisse d’allocations familiales.

Madame [Z] [E] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, dès lors que le décompte laisse apparaître une absence totale de reprise des paiements, et en l’absence de tout élément sur la situation financière de la locataire, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [Z] [E], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Madame [Z] [E] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10253,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [Z] [E] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 26 décembre 2024, du contrat de bail conclu entre d’une part, la SCI LE PAS RENARD, et d’autre part, Madame [Z] [E], portant sur le logement situé 2 rue de Nantes – 44590 DERVAL ;

DIT que Madame [Z] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [Z] [E] que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme 10253,35 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer cette indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et ce à compter du mois de mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

RAPPELLE que tout paiement intervenu à l’initiative de Madame [Z] [E] après le 10 juin 2025 viendra s’imputer sur la dette locative ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE