Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01198 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EW5V

[M] [Z]

S.A. SEYNA

C/

[X] [J]

[H] [A] épouse [Q]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [X] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [A] épouse [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 07 janvier 2022, Monsieur [M] [Z] a confié la gestion de son bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (étage 4) à [Localité 3] à l’AGENCE IMMOBILIERE [Localité 4] [Adresse 5], en sa qualité de mandataire immobilier.

Puis, par un contrat du 22 novembre 2022, l’AGENCE IMMOBILIERE [Localité 4] NAU a souscrit à une garantie impayés de loyers auprès de la S.A. SEYNA, par l’intermédiaire de la S.A.S. GARANTME.

Par contrat du 25 juillet 2024, Monsieur [M] [Z] a donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] le bien immobilier à usage d’habitation susmentionné, pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 220 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [Z] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 janvier 2025.

Monsieur [M] [Z] et la S.A. SEYNA ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 10 avril 2025 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de prononcer la résiliation du contrat ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Y] dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] au paiement de la somme actualisée de 6.668,24 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2025 durant laquelle elle avait été retenue.

Lors de cette audience, les demandeurs avaient sollicité l’homologation d’un accord. Toutefois, cet accord n’avait pas été signé par les deux locataires, de ce fait, une réouverture des débats avait été ordonnée par le Juge des contentieux de la protection le 02 décembre 2025.

L’affaire a ensuite été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [M] [Z] et la S.A. SEYNA – représentés par leur Conseil – abandonnent leur demande d’homologation d’un accord, ce dernier n’étant pas respecté par les parties défenderesses, et demandent le bénéfice de leur assignation.

Convoqués par acte de Commissaire de Justice signifié le 10 avril 2025 à Étude, Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] ne comparaissent pas, ne sont pas représentés, et ne font parvenir aucune pièce.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que la dette locative est consécutive à des difficultés de gestion budgétaire et des coûts de travaux effectués dans une maison appartenant aux locataires qu’ils souhaiteraient vendre. Par ailleurs, un accord de règlement a été signé avec l’agence immobilière prévoyant que les locataires doivent verser la somme de 500 euros en sus de leur loyer. Il est enfin fait mention d’un versement d’une somme de 1.674 euros effectué le 05 octobre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la subrogation

En application de l’article 1346-1 du code civil, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article L.121-12 alinéa 1er du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A. SEYNA a conclu avec la Monsieur [M] [Z], le 22 novembre 2022, un contrat de cautionnement portant sur la garantie des loyers impayés par le locataire.

Par ailleurs, produit une quittance subrogative en date du 19 décembre 2024 d’une somme de 2.010 euros, quittance subrogative qui prévoit expressément la subrogation de la S.A. SEYNA dans les droits de Monsieur [M] [Z] à l’égard du locataire.

Il s’ensuit que la S.A. SEYNA justifie tant du paiement des loyers impayés par le locataire que de la subrogation dans les droits de la société bailleresse à l’égard des locataires.

Il convient donc de constater que la S.A. SEYNA est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [M] [Z] à l’encontre de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] à concurrence de la somme de 2.010 euros, et qu’elle a, à ce titre, qualité à agir contre le défendeur.

II- Sur la résiliation judiciaire

L’article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou a été exécuté imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du même code dispose que : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens de l’article 1224 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] et la S.A. SEYNA versent aux débats le décompte actualisé en date du 02 janvier 2026 faisant état d’une dette locative d’une somme de 6.668,21 euros.

Il résulte de ce décompte que les locataires ont effectué un règlement d’une somme de 500 euros le 02 janvier 2026, ne couvrant pas intégralement la somme due au titre du loyer et des charges qui s’élève à la somme 674,28 euros.

Par ailleurs, les demandeurs, lors de l’audience du 06 janvier 2026 renoncent à leur demande d’homologation d’un accord compte tenu du défaut d’exécution de celui-ci par les locataires, sollicitant ainsi le bénéfice de leur assignation.

De surcroît, la dette locative a augmenté depuis l’assignation passant de la somme de 3.492,39 euros à la somme de 6.668,21 euros.

Il s’ensuit que le fait de ne pas avoir procédé au règlement de leurs loyers pendant une longue période entrainant un grave arriéré locatif caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations permettant de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] ainsi que leur expulsion.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Pour les sommes dues à Monsieur [M] [Z] :

Monsieur [M] [Z] sollicite la condamnation solidairement de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] au paiement de la somme de 6.668,21 euros. Il produit un décompte arrêté au 02 janvier 2026 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient de retirer la somme perçue au titre de la garantie de loyers impayés, souscrite auprès de la S.A. SEYNA, à savoir la somme de 2.010 euros.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4.658,21 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.485,39 euros à compter de l’assignation (10 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement, date à laquelle ils deviennent occupants sans droit ni titre, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Pour les sommes dues à la CAUTION :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé […] de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’existence de l’obligation concernant le règlement des loyers et charges est établie par le contrat de bail objet du présent litige.

La S.A. SEYNA produit une quittance subrogative démontrant que Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.010 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2010 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers restés impayés à la caution la SA SEYNA, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. SEYNA, Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [M] [Z] et la S.A. SEYNA ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 juillet 2024 entre Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (étage 4) à [Localité 3] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] à verser à Monsieur [M] [Z] la somme de 4.658,21 euros (quatre mille six cent cinquante-huit euros et vingt-et-un centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 02 janvier 2026 (date du dernier décompte), échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.485,39 euros à compter de l’assignation (10 avril 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] à verser la somme de 2.010 euros (deux mille dix euros) à la S.A. SEYNA avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] à quitter les lieux loués situé [Adresse 3] (étage 4) à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] à verser à Monsieur [M] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement, date à laquelle Monsieur [J] et Madame [Q] deviennent occupants sans droit ni titre, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [H] [A] épouse [Q] à verser à la S.A. SEYNA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 06 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,