N° RG 25/01704 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL4M

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/01704

N° Portalis DB2E-W-B7J-NL4M

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Société HABITAT DE L’ILL,

☐ Copie c.c à défendeur

+ Maître DOYDOK / info

Le 22 Août 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DE L’ILL, SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION S A LOYER MODERE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M. [F] [Z], chargé de recouvrement contentieux muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [V]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 décembre 2012 avec effet au même pour une durée de trois mois tacitement reconduit, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill a donné à bail à Monsieur et Madame [H] et [R] [V] un logement à usage d’habitation [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 437,02 € outre un acompte sur charges de 119 €.

Madame [R] [V] s’est désolidarisée du bail en application de l’article 8-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 par courrier reçu le 23 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 19 novembre 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Monsieur [H] [V] un commandement de payer pour la somme en principal de 4 036,49 € visant la clause résolutoire le 20 novembre 2024.

Puis elle a fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier favorable à la mise en place d’un plan d’apurement, un relogement étant demandé.

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du contrat de location établi entre les parties le 12 décembre 2012 ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger le défendeur occupant sans droit ni titre ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [V] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 7 janvier 2025 à la somme de 4 179,09 € ;

— le condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 742,30 €, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail ;

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner à lui payer 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose que la dette locative atteint 4 925,01 €.

Monsieur [H] [V] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte délivré à sa personne.

Son conseil a produit une note en délibéré et sa constitution du 19 mai 2025 demandant la réouverture des débats afin de solliciter un échelonnement de la dette locative.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, le demandeur, assigné à sa personne, et son conseil se sont vu accorder un délai suffisant depuis l’assignation du 28 janvier 2025 pour organiser leur défense, il n’y a pas lieu d’ordonner la réouverture des débats.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2012 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024 pour un montant en principal de 4 036,39 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls deux paiements de 500 et 400 € sont intervenus dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025 à 24 heures.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill produit un décompte arrêté à la date du 15 mai 2025 établissant que Monsieur [H] [V] reste lui devoir à cette date la somme de 4 925,01 €. Le montant demandé dans l’assignation est ainsi justifié.

Monsieur [H] [V], non comparant, n’a pas justifié sa dette et n’a formé aucune demande.

Il sera par conséquent condamné en deniers et quittance au paiement de la somme de 4.179,09€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 15 mai 2025 que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant selon les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois. Ainsi un versement tardif ne saurait constituer la reprise du paiement du loyer courant.

Faute de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause et la reprise de paiements partiels permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [H] [V] sera condamné à lui verser une somme de 270,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 12 décembre 2012 avec effet au même jour pour une durée de trois mois tacitement reconduit entre la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill et M. [H] [V] concernant un logement à usage d’habitation [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 4 179,09 € (décompte arrêté au 7 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 175 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [H] [V] soit condamné à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill la somme de 270 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN