N° RG 25/00596 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRFG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00596 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NRFG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Camille BLANCHARD

+ Madame [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 11 septembre 2025

Le Greffier

M^e Camille BLANCHARD

M^e Valérie REDON-REY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

11 SEPTEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [B] [V]

Madame [Z] [S] épouse [V]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Camille BLANCHARD,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191,

substituant Maître Valérie REDON-REY,

avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [E] [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21/12/2017 avec effet au 23/12/2017, Monsieur [V] [B] et Madame [V] [Z] (ci-après le bailleur) ayant pour mandataire la CM-CIC GESTION IMMOBILIERE ont donné à bail à Madame [K] [E] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 320 € outre une provision sur charges de 70 €.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06/12/2024 et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par assignation délivrée le 14/04/2025, le bailleur a fait assigner Madame [K] [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans délai,

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 629,42 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 18/03/2025, quittancement de mars inclus, à parfaire au jour de l’audience,

— Condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à évacuation définitive des lieux,

— Juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux stipulations du contrat de bail et pour le surplus, au taux légal à compter du commandement de payer en date du 06/12/2024

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17/06/2025 au cours laquelle ont comparu les parties.

A cette audience, le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 256,30 € arrêtée au 13/06/2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [E] [N] a reconnu devoir les sommes réclamées. Elle s’est opposée à la résiliation du bail, a indiqué qu’elle est en mesure de régler la dette en une seule échéance avant le 10/07/2025. Elle a précisé qu’elle a toujours payé ses loyers depuis 8 ans, qu’elle est actuellement en formation et perçoit le RSA.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Régulièrement autorisé, le bailleur a communiqué en cours de délibéré un décompte locatif justifiant du paiement de l’arriéré locatif.

Il sera statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance le 1er du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 06/12/2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1447,04 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 07/02/2025.

Toutefois, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le paiement intégral de l’arriéré visé au commandement de payer, et la reprise du paiement du loyer courant, tel que cela résulte du décompte locatif produit en cours de délibéré, établissent que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne saurait être reproché au locataire, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, de s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que le juge n’accorde des délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance il appartient au juge de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter le bailleur de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur a produit en cours de délibéré un décompte locatif présentant un solde nul en date du 05/08/2025, confirmant l’engagement de la locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif avant le 10/07/2025.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [E] [N] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande régulière et recevable,

DEBOUTONS Monsieur [V] [B] et Madame [V] [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNONS Madame [K] [E] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA