N° RG 24/02083 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MS7T

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/02083

N° Portalis DB2E-W-B7H-MS7T

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

— M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Mireille STIEBERT-LACO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [H] [I] veuve [E]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, substituée par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [L]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-67482-2024-003617 suivant décision du 24 mai 2024 rendue par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG)

Madame [T] [L] née [J]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle 25% n° N-67482-2024-002984 suivant décision du 22 avril 2024 rendue par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG)

représentés ensemble par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, substituée par M^e Mary ALIZON, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 20

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé et signé électroniquement le 23 mai 2019, Monsieur [D] [E] a loué à Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 685 euros outre 53 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour ouvrable du terme.

Monsieur [D] [E] est décédé le 11 mai 2019.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, Madame [H] [I] veuve [E] venant aux droits de Monsieur [D] [E] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 619,47 euros au titre des loyers et charges échus au 7 juin 2023, mois de juin 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 juin 2023.

Par exploit en date du 13 octobre 2023, Madame [H] [I] veuve [E] a fait assigner Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 986,23 euros au titre des loyers, charges, cotisations et assurances impayés, arrêtés au mois 8 septembre 2023, mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 16 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une ou l’autre des parties.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, Madame [H] [I] veuve [E], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 23 janvier 2025 aux termes desquelles elle maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 12 773,53 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. Elle demande le débouté des demandes reconventionnelles des locataires et précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

En réplique aux écritures des locataires, elle explique que contrairement à ce qu’indique Madame [T] [L] née [J] qui aurait quitté le logement plusieurs années auparavant, cette dernière n’a jamais dénoncé le bail.

Sur les désordres évoqués par les locataires pour justifier de la suspension du paiement du loyer, elle soutient que le sinistre qu’ils évoquent n’a pas eu lieu dans le logement et que contrairement à ce que les locataires allèguent, ils ne justifient aucunement d’avoir sollicité du bailleur la mise en œuvre de travaux.

Elle estime que les désordres relevés par le rapport de la ville et notamment l’extraction dysfonctionnelle dans la salle de bains ne lui sont pas imputables mais aux locataires en raison d’un défaut d’entretien dans la mesure où le rapport était accompagné d’un courrier aux locataires leur demandant notamment d’entretenir les grilles et autres systèmes de ventilation, d’assurer l’aération des pièces et chauffer le logement en continu en période hivernal. Elle fait état en outre que ledit rapport relevait un défaut d’entretien de la chaudière par les locataires, démontrant ainsi que ces derniers manquaient à leurs obligations d’entretien des lieux et des équipements.

En tout état de cause, elle estime que les moisissures dont font état les locataires ne sont en rien de nature à justifier l’indécence du logement loué.

Enfin, elle explique qu’ils n’apportent pas plus la preuve de l’indécence du logement en produisant un rapport d’intervention ARDF concernant le logement d’une voisine, ce rapport constatant des désordres provenant de phénomènes de condensation au niveau des ponts thermiques structurelles du bâtiment dû à des défauts d’isolation et de ventilation naturelle du logement.

Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures du 23 janvier 2025 et sollicitent :

— une réduction du loyer et provisions sur charges d’un montant équivalent au montant total des loyers et provisions sur charges réclamés par la bailleresse en invoquant l’exception d’inexécution,

— par conséquent, débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement et suspendre l’exécution de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner la bailleresse à leur verser la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Ils expliquent qu’ils sont séparés depuis plusieurs années mais que Madame [T] [L] née [J], bien qu’ayant quitté le logement courant septembre 2021, résiderait encore occasionnellement dans l’ancien domicile conjugal n’ayant pas les moyens de se trouver un autre logement et en profitant pour s’occuper de leur fils commun.

A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils font valoir que le logement qu’ils louent à la bailleresse est indécent en ce qu’un sinistre dégât des eaux chez leur voisine est intervenu début 2021 leur causant également des désordres : odeurs d’humidité et développement de moisissures. Devant l’inaction de la bailleresse et de l’agence FONCIA gestionnaire à faire les travaux nécessaires, ils ont saisi le service hygiène et santé environnementale de la la ville de [Localité 6] qui a rendu son rapport le 13 décembre 2023 concluant à ce que « un défaut de ventilation permanente couplé à l’inefficacité voire l’absence de matériau isolant thermiquement à l’endroit même de l’apparition des moisissures peut expliquer la situation constatée dans le logement ». Il concluait que l’ensemble des manquements représente un risque pour la santé publique et doit donc être corrigé rapidement. Ils soulignent ainsi que le logement présente un fort taux d’humidité et qui est à l’origine de problèmes de santé de leur fils qui a dû manquer l’école à de nombreuses reprises. Par ailleurs, ils mettent en avant que le logement est une passoire thermique et qu’il est très difficile à chauffer entraînant dès lors une consommation de chauffage exorbitante. Ils expliquent en outre que le 7 août 2023 Madame [T] [L] née [J] a chuté dans les escaliers des communs dont le revêtement de certaines marches sont abîmées et en très mauvais, qu’après un arrêt pour accident du travail elle est désormais à mi-temps thérapeutique.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

En cours de délibéré, la juridiction de céans a sollicité un justificatif de propriété de la bailleresse. Le conseil de cette dernière a transmis par courriel du 21 mars 2025 l’acte de décès de Monsieur [D] [E] ainsi qu’une attestation de notaire justifiant de la qualité de Madame [H] [I] veuve [E], dernier conjoint survivant.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 juin 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Aux termes du paragraphe IV du même article, ces dispositions sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 juin 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [H] [E] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 janvier 2025, la dette locative de Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] s’élève à la somme de 12 773,53 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Les locataires ne contestent pas l’existence ni le montant de la dette locative. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juin 2023 pour la somme de 1 619,47 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’exception d’inexécution du paiement du loyer invoquée par les locataires

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains définit les caractéristiques correspondant au logement décent.

Son article 2 dispose notamment que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

[…]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

[…]

L’article 5 du décret dispose que « le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent ».

Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut profiter d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux.

En l’espèce, Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] font état d’un défaut de ventilation permanente de leur logement, de moisissures et l’état des escaliers des parties communes de l’immeuble pour justifier la suspension du paiement du loyer.

A l’appui de leur demande, ils versent aux débats :

— le rapport de visite du service hygiène et santé environnementale de la la ville de [Localité 6] du 13 décembre 2023 qui relève notamment « un défaut de ventilation permanente couplé à l’inefficacité voire l’absence de matériau isolant thermiquement à l’endroit même de l’apparition des moisissures peut expliquer la situation constatée dans le logement ». Il relève aussi que l’escalier commun présente un revêtement dégradé. Les locataires n’ont pu présenter l’attestation d’entretien annuel de la chaudière. Il conclue que « l’ensemble des manquements représente un risque pour la santé publique et doit donc être corrigé rapidement »,

— le courrier d’accompagnement de ce rapport qui rappelle qu’il leur incombe de faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière par un professionnel qualifié et les préconisations pour maintenir une bonne qualité de l’air intérieur en s’assurer de l’aération des pièces, de l’entretien des grilles et autres système de ventilation, de chauffer en continue le logement en période hivernal,

— des captures écran de l’espace client d’électricité de [Localité 6] du 16 juin 2022 au 2 février 2024 avec ce qui pourrait correspondre à des échéances mensuelles, elles sont en moyenne d’une centaine d’euros, sauf pour le 14 avril 2022 (775,08 euros), 16 mars 2022 (777 euros), 21 novembre 2023 (300,24 euros), 28 septembre 2023 (996,48 euros), 3 juillet 2024 (509,07 euros), 2 avril 2024 (364,59 euros), 28 mars 2024 (675,47 euros) 2 février 2024 (509,07 euros),

— un certificat médical d’accident du travail de Madame [T] [L] née [J] pour « Lombalgies » du 7 août 2023, et une prolongation jusqu’au 7 octobre 2024 pour « lombalgies »,

— une attestation du 25 juillet 2024 d’un médecin qui « certifie avoir que Madame [L] [J] [T], née le 29.09.1978, a été victime d’une chute le 07.08.2023. elle souffre de lombalgies depuis cet accident. Certificat établi à la demande de l’assurée et remis en main propre pour faire valoir ce que de droit »,

— le rapport d’intervention d’ARDF EST (Agence Régionale Détection Fuite) du 30 décembre 2022 intervenant chez une voisine Madame [K] [U], qui relève notamment des traces de moisissures dan son domicile et conclue que « les désordres constatés proviennent de phénomènes de condensation au niveau des points thermiques structurels du bâtiment dû à des défauts d’isolation et de ventilation naturelle du logement. Nous n’excluons pas en plus un légère infiltration par le toit du voisin en mitoyenneté ». Pour les conseils de réparation, le rapport indique :

« aérer régulièrement le logement et chauffer d’avantage les pièces.Déboucher les grilles d’entrée d’air sur les menuiseries extérieures/caissons de volets roulants.Remettre en fonctionnement la grille d’extraction.Contrôler la jonction entre le toit du bâtiment voisin (n°94 ou 96) et la façade concernée par les dégradations dans l’entrée du logement de Mme [U] au 2ème étage : recherche à effectuer par le voisin. »- une attestation de témoignage de Madame [K] [U] du 22 janvier 2025 qui indique qu’elle a constaté l’apparition de traces de moisissures sur certains de ses murs, qu’il est difficile de faire baisser le taux d’humidité malgré une aération quotidienne. Elle revient sur les conclusions du rapport d’intervention de l’ARDF EST et inique que les désordres constatés ne peuvent être corrigés par le locataire. Elle indique que « ce problème d’isolation menant à l’apparition de moisissures a, de mémoire, été constaté également par les locataires occupant l’appartement au-dessus du mien, déjà avant l’arrivée de la famille [L] ».

Il y a lieu de constater que si l’ensemble de ces documents met en lumière l’existence de moisissures sur certains murs du logement occupés par Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] et un défaut de ventilation permanente qui en serait la cause selon un rapport de visite de la ville, les locataires échouent à démontrer non seulement que ces désordres sont dus à un manquement aux obligations du bailleur qui doit délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation mais également que les désordres constatés seraient tels qu’ils rendraient indécent le logement qu’ils occupent.

En effet, le rapport de visite de la ville qui ne constitue pas une expertise relève des traces de moisissures et un défaut de ventilation permanente sans se pencher sur les responsabilités en cause ni indiquer les travaux à réaliser et qui incomberaient au bailleur. Au contraire, le courrier d’accompagnement du rapport met l’accent sur les démarches à entreprendre par le locataire afin qu’il s’assure de la bonne aération du logement, du chauffage en continue en période hivernal et de l’entretien des aérations.

Le rapport de l’ARDF EST concerne des désordres dans le logement d’une voisine et met en avant de possibles causes extérieures et à des défauts d’isolation et de ventilation naturelle du logement, défauts pouvant être imputables au locataire comme en témoignent les préconisations ensuite faites au locataire dans ledit rapport.

Les difficultés de santé du fils de Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] et qui seraient dues au taux d’humidité selon ces derniers ne sont aucunement justifiées par les pièces qu’ils versent aux débats.

Le revêtement dégradé de l’une des marches d’escalier n’est pas davantage de nature à rendre indécent le logement qu’ils occupent. Il y a par ailleurs lieu de relever que l’arrêt de travail de Madame [T] [L] née [J] pour « lombalgies » serait dû selon elle à une chute le 7 août 2023, rien dans les pièces versées aux débats ne démontrent que la cause de la chute tiendrait aux désordres relevés dans les escaliers ni qu’elle était bien présente sur les lieux au moment des faits.

Il y a en outre lieu d’observer qu’il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut profiter d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux. Force est de constater que les locataires justifient les impayés locatifs en invoquant l’exception d’inexécution et réclamer les mêmes sommes que sollicitées par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors, il y a lieu de débouter les locataires de leur demande reconventionnelle au titre de la réduction du loyer et provisions sur charges.

— Sur la résiliation

Il y a lieu de relever que si la bailleresse fait état dans ses écritures du commandement de payer visant la clause résolutoire et en justifie dans ses positions, le dispositif de ses demandes tend au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail et non au constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire.

Il convient donc de voir si la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail est justifiée.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 10 janvier 2025, que la dette locative de Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] s’élève à la somme de 12 773,53 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Les locataires ont cessé de verser les loyers depuis de nombreux mois, seules des allocations de la CAF étant versées mais suspendues depuis avril 2024. Comme il l’a été précédemment rappelé, ils ne pouvaient suspendre le paiement de leur loyer pour indécence de leur logement sauf s’ils étaient dans l’impossibilité d’utiliser les lieux ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 13 octobre 2023, date de l’assignation.

Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] sont désormais occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant février 2025 jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il sera précisé que les échéances de la période du 13 octobre 2023, date de la résiliation judiciaire, jusqu’au mois de janvier 2025 étant prises en compte dans le cadre des arriérés constituent ainsi également des indemnités d’occupation.

III. Sur la demande reconventionnelle en délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 10 janvier 2025, que la dette locative de Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] s’élève à la somme de 12 773,53 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Monsieur [S] [L] ne perçoit que le RSA et Madame [T] [L] née [J] est en mi-temps thérapeutique perçoit 371 euros de salaire mensuel, elle fait état que malgré leur séparation en 2021 elle ne peut se reloger compte tenu de sa situation.

La dette locative considérable, la situation précaire des locataires et l’absence de reprise du loyer pendant plus d’un an mettent en lumière qu’il est manifeste que ces derniers ne peuvent apurer leur dette dans un délai de deux années s’il était fait droit à leur demande de délai de paiement ni même sur trois années comme sollicité par eux.

En conséquent, il y a lieu de les débouter de leur demande en délai de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de Madame [H] [I] veuve [E] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 13 octobre 2023 du contrat de bail du 23 mai 2019 conclu entre Madame [H] [I] veuve [E] venant aux droits de Monsieur [D] [E], d’une part, et Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [H] [I] veuve [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] solidairement à verser à Madame [H] [I] veuve [E] la somme de 12 773,53 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus) au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1 619,47 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] solidairement à verser à Madame [H] [I] veuve [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [H] [I] veuve [E] de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] de leur demande au titre de la réduction du loyer et provisions sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] de leur demande en délai de paiement ;

DÉBOUTE Madame [H] [I] veuve [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [T] [L] née [J] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS