N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01069 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPU5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Y] [W]

[R] [Q]

C/

[Z] [P]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [Y] [W]

né le 02 Mars 1974 à [Localité 1] (86)

demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [Q]

née le 09 Mars 1977 à [Localité 2] (92)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Thomas GONÇALVES, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [Z] [P]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, l’avocat des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 9 mai 2022, Madame [E] [U] a donné à bail pour une durée de trois ans, à Monsieur [Z] [P] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 360 € charges comprises.

Suivant acte reçu le 6 décembre 2023 en l’étude de Maître [S] [K], notaire associé à [Localité 3], Madame [E] [U] a vendu le bien précité à Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q].

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025 (remis à étude), Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [P] un commandement de payer à hauteur de 1 692 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 (remis à étude), Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] ont fait assigner Monsieur [Z] [P] devant la présente juridiction, pour obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir jusqu’au départ effectif et la remise des clés ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 2 952 € au titre des loyers et charges non payés, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts au taux légal, à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer soit 360 euros outre les charges et taxes récupérables, à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— sa condamnation aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de la présente assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 26 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

Lors de l’audience susdite, Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions transmises par voie électronique le 2 février 2026, et communiquées au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception le 30 janvier 2026, par lesquelles ils sollicitent les mêmes prétentions que celles figurant dans leur assignation, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 032 € et à augmenter le montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 000 €.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que Monsieur [Z] [P] a gravement manqué à son obligation de payer les loyers et charges conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et ce malgré le commandement de payer lui ayant été délivré. Ils font également valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que le locataire a refusé de signer le constat amiable de dégât des eaux du 15 avril 2024, malgré la sommation de faire délivrée par commissaire de justice, inaction constitutive selon eux d’une résistance abusive leur ayant occasionné un préjudice lié au retard dans la remise en état des locaux loués au défendeur ainsi que ceux situés en dessous.

M.[Z] [P], bien que régulièrement assigné à étude, n’est ni comparant ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré au 1er avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions des articles 1728, aux dispositions de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, à savoir le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1227 et 1228 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, notamment du commandement de payer délivré le 17 juin 2025 et du décompte actualisé au 6 janvier 2026 que le locataire ne règle plus son loyer depuis le mois de février 2025.

Monsieur [Z] [P] s’étant abstenu de l’exécution de son obligation de payer les loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion :

Monsieur [Z] [P] devenant occupant sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges, tel que sollicité par les demandeurs, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 360 €, et de condamner Monsieur [Z] [P] à son paiement.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les bailleurs font état, au moyen d’un décompte actualisé au 6 janvier 2026, d’une dette de 4 032 € correspondant aux loyers et charges impayés du mois de février 2025 au mois de janvier 2026 inclus (déduction faite d’un règlement intervenu en septembre 2025 d’un montant de 180 €).

Monsieur [Z] [P] sera donc condamné à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] ensemble la somme de 4 032 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 6 janvier 2026. Conformément aux demandes et en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, la somme de 4 032 € portera intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 2 952 € et à compter de la présente décision sur le surplus.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et de tout justificatif concernant la situation financière de Monsieur [Z] [P], aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les demandeurs font état d’un préjudice distinct de celui causé par le retard du paiement des loyers, constitué par le retard dans la remise en état du logement loué en raison de la carence du locataire dans la signature du constat amiable de dégât des eaux, ils ne justifient toutefois pas de la réalité dudit préjudice, produisant seulement à l’appui de leur demande une sommation de faire délivrée le 25 août 2025, sans aucun autre élément justificatif au soutien de leur demande indemnitaire.

Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] qui succombe supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] ensemble une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager du fait des manquements de Monsieur [Z] [P] à ses obligations de locataire. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à effet du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 3] de Monsieur [Z] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] de leur demande d’astreinte ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 360 € (trois cent soixante euros), et CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à son paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] ensemble la somme de 4 032 € (quatre mille trente deux euros), arrêtés à la date du 6 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 952 € à compter du 25 septembre 2025 (date de l’assignation), et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [R] [Q] ensemble la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON