Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/05192

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZVY

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— S.C.I. A L'[Adresse 9]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Paul-henri SCHACH

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [14]

Représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [M] [B] ,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-henri SCHACH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

DEFENDERESSE :

S.C.I. A [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [Adresse 8] est copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14], situé [Adresse 3], possédant les lots n°5, n°12 et n°18.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14], situé [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [M] [B], a saisi la présente juridiction à l’effet d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6 590,36 € en principal,700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens et notamment frais de sommation de payer.L’affaire a été évoquée une première fois à l’audience du 3 juillet 2024 et mise en délibéré.

Par jugement avant dire droit du 30 septembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14], situé [Adresse 3] à produire les décomptes des charges pour les années 2021, 2022 et 2023 et le détail des frais réclamés au titre de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance, le cas échéant.

L’affaire a été évoquée de nouveau à l’audience du 11 décembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14], situé [Adresse 3], représenté par son conseil, reprend oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes.

Il précise que la SCI A L’ANCIENNE [Adresse 13] ne règle pas ses charges, que cela engendre des frais et que sa défaillance, récurrente, lui cause un préjudice financier. Il ajoute que les frais (relance, contentieux) ne doivent être répercutés qu’au copropriétaire concerné.

La SCI à l’ancienne [Adresse 13], n’est ni présente, ni représentée. Par courrier reçu au Greffe le 15 octobre 2024, elle indique qu’elle a débuté des versements partiels à l’étude du commissaire de justice

L’affaire été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile prévoient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

De droit constant, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, les décomptes de charges ont été réclamés dans un premier temps à l’audience du 3 juillet 2024. Ensuite, dans le jugement avant-dire droit du 30 septembre, le Tribunal précisait bien que seuls les tableaux prévisionnels étaient produits et que ces tableaux ne faisaient pas état des charges réellement dus à la fin de l’année par le copropriétaire.

Toutefois, malgré la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] reproduit les mêmes documents que ceux déjà versés au dossier, à savoir les tableaux prévisionnels et les appels de fond.

Or, il convient de constater, d’une part, que les appels de fond ne correspondent pas aux montants figurant dans les tableaux prévisionnels. Aussi, à titre d’exemple les charges générales pour l’année 2022 sont estimés globalement à 1 000 € dans le tableau prévisionnel et à 1 200 € dans les appels de fond. Pour cette même année le montant de charges d’électricité des communs est de 750 € dans le tableau prévisionnel et de 1 500 € dans les appels de fond. En outre, alors que les tableaux prévisionnels font apparaître une quote-part mensuelle de charges de copropriété à la charge de la SCI à l’ANCIENNE PORTE autour des 130 €, le syndicat n’a jamais modifié les appels de fonds à la baisse et continuait de réclamer un montant trimestriel de 450 €, soit 150 € par mois.

D’autre part, comme cela avait déjà été évoqué dans le jugement avant-dire droit du 30 septembre 2024, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales que les comptes pour les années 2021 et 2022 avaient été approuvés pour montants inférieurs aux appels de fonds, de sorte qu’une restitution ou un solde créditeur devait nécessairement s’opérer au profit des copropriétaires. Aussi, les comptes pour l’année 2021 ont été approuvés à hauteur de 8 227,83€ pour un budget prévisionnel de 9 500 €, soit une différence de 1 272,17 €. Pour l’année 2022, le budget prévisionnel étant resté le même, les comptes ont été approuvé à hauteur de 8 086,11 €, soit une différence de 1 413,89 €.

Aussi, le décompte de créance présenté par syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] est nécessairement erroné en ce qu’il ne concerne pas les sommes réellement dues par la SCI [Adresse 7] en sa qualité de copropriétaire. Il convient de rappeler à ce titre qu’il n’appartient pas au tribunal de refaire les calculs des charges de copropriété et qu’en toute façon, il ne serait pas en mesure de le faire en l’absence de tout justificatif des charges réelles.

Dans ces conditions, en l’absence d’éléments complémentaires, il convient de débouter syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] de sa demande au titre des charges de copropriété.

Par ailleurs, selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, une demande de 400,48 € est formée au titre de ces dispositions, sans que pour autant le syndicat des copropriétaires détaille les démarches facturées dans ce montant global. Aucune précision complémentaire n’a été fournie à ce titre après la réouverture des débats, de sorte que syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] sera également débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires : L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Il sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] de sa demande principale en paiement des charges de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi la présente décision, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge