N° RG 25/04965 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT3R

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/04965 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT3R

Minute n°

copie exécutoire le 14 octobre

2025 à :

— M^e Mathilde BAUTRANT

— SCI SIX

pièces retournées

le 14 octobre 2025

M^e Mathilde BAUTRANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE RATHSAMHAUSEN sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°305 218 232

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Nicolas HUYARD, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. SIX

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°904 395 407

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Mme [K] [N], et M. [E] [U], gérants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[R] [X], Auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 23 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en dernier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La SCI SIX est propriétaire des lots de copropriété n°46, 62 et 94 de l’immeuble situé [Adresse 3].

Une mise en demeure de payer les charges de copropriétés a été notifiée à la SCI SIX suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2024 pour un montant de 948,85€.

Sommation de payer les charges de copropriété d’un montant de 2 506,57€ a été délivré suivant exploit de commissaire de Justice du 25 juillet 2024.

La SCI SIX n’ayant pas réglé les sommes dues au titre des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, l’a fait assigner devant le tribunal de céans par exploit de commissaire de Justice en date du 14 février 2025, remis à personne présente, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 3 563,68€.

A l’audience du 03 juin 2025, le demandeur était absent à l’audience. Caducité de la citation a été ordonnée suivant ordonnance du même jour.

L’affaire a été réinscrite au rôle dès le 13 juin 2025 et appelée à l’audience du 23 septembre 2025.

La SCI SIX alléguant avoir payé les sommes sollicitées, elle a été autorisée à produire en délibéré la preuve de ce paiement. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, a, quant à lui, été autorisé à produire une note en délibéré sur cette pièce.

La preuve du paiement du solde des charges a été produite le 26 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions, repris oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— condamner la SCI SIX à payer la somme de 238,49€ avec intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la première mise en demeure,

— condamner la SCI SIX à payer la somme de 2 000€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI SIX aux entiers dépens outre la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI SIX n’honore plus le paiement de ses charges et que cette carence génère un préjudice au syndicat des copropriétaires.

En réplique, la SCI SIX demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SIX fait valoir qu’elle est à jour du paiement de ses charges et que le défaut de paiement est isolé.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de SIX mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] produit un relevé de compte du 13 mai 2025 duquel il ressort que la SCI SIX est redevable, à cette date, de la somme de 238,49€.

La SCI SIX a produit la preuve du paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, sera dès lors débouté de sa demande en paiement des charges, l’intégralité des sommes dues ayant été payées par la SCI SIX. La demande d’anatocisme sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI SIX a failli à son obligation de paiement des charges. Pour autant, elle a régularisé la situation dès le 06 mai 2025 en payent la somme de 4 599,01€.

Il n’est pas allégué la réitération de ce type de défaut de paiement par la SCI SIX.

Dès lors, au regard de ces éléments, la mauvaise foi de la SCI SIX n’est pas suffisamment caractérisée.

La demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La SCI SIX sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation de payer.

En l’espèce, la SCI SIX, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCAune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 400€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE le paiement de l’intégralité des charges sollicitées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, de sa demande principale et de sa demande d’anatocisme ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI SIX aux dépens ;

CONDAMNE la SCI SIX à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier,

Le greffier Le juge