N° RG 24/10493 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFTX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/10493 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFTX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

Monsieur [E], [D] [C]

Le

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 10] LES GLYCINES,

AGISSANT PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMOBILIERE ZIMMERMANN

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, substitué par M^e Caroline AMMAR, vestiaire : 152,

DEFENDEUR :

Monsieur [E], [D] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [D] [C] est copropriétaire de l’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 11] à [Localité 7], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS ZIMMERMANN.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [E] [D] [C] a été mis en demeure par lettres recommandées des 22 mars 2024 et du 30 août 2024 avec accusés réception d’avoir à régler les sommes respectives de 1393.63 euros et de 2886.43 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par assignation délivrée le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [E] [D] [C] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées et dommages et intérêts.

A l’audience du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Condamner Monsieur [E] [D] [C] au paiement de la somme de 3557.94 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la première mise en demeure,

— Condamner Monsieur [E] [D] [C] au paiement de la somme de 2000.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de la créance restera à la charge de Monsieur [E] [D] [C],

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 22 mars 2024 sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [E] [D] [C] au paiement de la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [E] [D] [C] aux entiers dépens,

— Confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINE, représenté par son syndic, soutient que Monsieur [E] [D] [C] n’a pas régularisé la situation d’impayés en dépit de mises en demeure si bien qu’au jour de l’acte introductif d’instance le défendeur restait redevable de la somme de 3557.94 euros. Il ajoute que cette situation lui cause un préjudice financier justifiant sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 2000.00 euros. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au profit de Monsieur [E] [D] [C] mais sur 12 mois au lieu des 18 mois sollicités.

Monsieur [E] [D] [C] expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi en Allemagne en mars 2025 pour lequel il percevait un salaire de 4900.00 euros. Il déclare ne pas connaître le montant des allocations France Travail auxquelles il peut prétendre. Il précise avoir un enfant à charge sans pension alimentaire de la part de la mère. Il ajoute exposer des charges mensuelles de 3000.00 euros au titre de crédits et être propriétaire d’autres biens immobiliers. Il sollicite un délai sur 18 mois pour apurer la dette.

N° RG 24/10493 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFTX

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [D] [C].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic produit :

— le contrat de syndic signé le 1er juillet 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 27 octobre 2021 au 1er juillet 2024,

— la lettre recommandée du 22 mars 2024 avec accusé réception signé le 4 avril 2024 mettant en demeure Monsieur [E] [D] [C] de payer la somme de 1393.63 euros au titre des charges de copropriété, mise en demeure adressée conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— la lettre recommandée du 30 août 2024 avec accusé réception signé le 2 septembre 2024 mettant en demeure Monsieur [E] [D] [C] de payer la somme de 2886.43 euros au titre des charges de copropriété, mise en demeure adressée conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

— les décomptes individuels de charges annuelles des 24 avril 2023 et 21 mai 2024,

— les appels de fonds du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2024,

— un relevé de compte du 11 septembre 2025 faisant état d’une créance d’un montant de 355.94 euros y compris les frais de mises en demeure imputés le 9 mars 2023 et 22 mars 2024 d’un montant de 80.00 euros et de contentieux à hauteur de 120.00 euros selon facture n°202408160044 du 16 août 2024,

Monsieur [E] [D] [C] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivie du dossier transmis à l’avocat ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles.

Si la loi qui pose un principe de rémunération forfaitaire du syndic dans le cadre de sa mission courante de gestion de la copropriété et permet la facturation de prestations particulières au titre de diligences exceptionnelles dont la charge est imputable au seul copropriétaire défaillant, ces diligences s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Il ressort des décomptes et relevés de compte que des sommes de 40.00 euros ont été imputées au compte en date des 9 mars 2023 et 22 mars 2024 afférentes aux mises en demeure adressées à Monsieur [E] [D] [C] aux fins de recouvrement de la créance ainsi qu’une somme de 120.00 euros imputée au compte en date du 16 août 2024 intitulée « contentieux 0458-0060-20240816 » et correspondant à la facture produite de même date n°[Numéro identifiant 3]afférentes à des « frais de suivi de contentieux ». Ces frais prévus légalement et aux termes du contrat de syndic à l’article 7.2.6 « prestations relatives aux litiges et contentieux » seront retenus.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Monsieur [E] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic, la somme de 3557.94 euros (au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement de la créance en application de l’article l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), arrêtée au 11 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence répétée de Monsieur [E] [D] [C], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par au syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic, et de condamner Monsieur [E] [D] [C] à lui payer la somme de 300.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] [C] déclare avoir perdu son emploi qui lui procurait un revenu mensuel de 4900.00 euros et être dans l’attente de connaître le montant des allocations chômage auxquelles il peut prétendre. Il soutient également devoir faire face à des charges de 3000.00 euros par mois au titre de crédits.

Il sollicite des délais de paiement pour apurer la dette auxquels ne s’oppose pas le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic dans la mesure où ces derniers soient limités à une année.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [E] [D] [C] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [E] [D] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic, une somme de 600.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic la SAS ZIMMERMANN, la somme 3557.946 euros (trois mille cinq cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement de la créance en application de l’article l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1095), arrêtée au 11 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic la SAS ZYMMERMANN, la somme 300.00 euros (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

ACCORDE à Monsieur [E] [D] [C] un délai de 12 mois (sauf meilleur accord) pour régler les sommes dues et dit qu’il devra le faire en 11 mensualités de 320.00 euros chacune, et la dernière pour le solde ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, représenté par son syndic l’EURL CEGIP, la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [C] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER