TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT

rendu le 24 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00221 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2Q3

DEMANDEUR:

Madame [H] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Comparante

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier présent lors du prononcé : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juillet 2019, Madame [H] [X] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un local à usage d’habitation n°112 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 40 euros de provision sur charges par mois. Le contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros.

Par requête en date du 23 août 2025, reçue au greffe le 25 août 2025, Madame [H] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel elle demande de condamner Monsieur [P] [Z] à lui verser la somme de 3 909,54 euros, correspondant aux loyers et charges des mois de juillet, août 2022 et mars 2025 ainsi qu’à l’augmentation des loyers et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

À l’audience du 16 décembre 2025, Madame [H] [X] comparait et explique solliciter la somme de 2 797 euros au titre des loyers impayés ainsi que de leur revalorisation, la somme de 414 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et régularisations de charge ainsi que 66 euros correspondant à la révision des loyers d’octobre 2020 à juillet 2021. Elle explique par ailleurs qu’un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 8 décembre 2010 et a classifié le logement en catégorie E. Elle indique qu’un nouveau diagnostic a été réalisé en 2025, classifiant le logement en D. En réponse aux arguments adverses, elle indique ne pas avoir été informé des dysfonctionnements dans l’appartement, qu’allègue le locataire.

Monsieur [P] [Z] comparait et indique être effectivement redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que du loyer du mois d’août 2022. Il conteste en revanche le surplus des demandes, indiquant notamment que la bailleresse ne lui a jamais justifié des charges. Il refuse par ailleurs de payer les augmentations de loyers compte tenu du trouble de jouissance qu’il dit avoir subi à raison du coût induit par une perte de chaleur inhérente à l’absence d’isolation du logement et à l’impossibilité de fermer le volet du séjour pendant plusieurs mois, à l’absence de remise d’un badge et d’une clé pour l’ouverture de la porte principale du bâtiment, à l’absence de réparation du vol, du conduit d’évacuation des WC et de l’éclairage du couloir, du défaut de mise aux normes des prises électriques du logement, et à l’encaissement pendant quatre mois d’un double loyer par la propriétaire. Il sollicite au titre de l’indemnisation de ce préjudice de jouissance la condamnation de la propriétaire à lui payer la somme de 3 000 euros.

Il sollicite par ailleurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la recevabilité de la requête

Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, Madame [H] [X] produit un constat de non conciliation établi le 25 février 2025 par Madame [V] [M] [G], conciliatrice de justice près le tribunal judiciaire de Chambéry.

La requête en date du 23 août 2025 de Madame [H] [X] est par conséquent recevable.

2°) Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

*S’agissant des loyers et charges

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Selon l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 17-1 III de cette même loi, modifiée par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 entrée en vigueur un an après la publication de la loi au Journal Officiel, le 24 août 2021, dispose que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II de l’article 17-1 ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article VI que « le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat par l’application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et confirmé par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception du bailleur. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ».

Madame [H] [X] justifie, par la production de courriers en dates du 24 juillet 2022, 22 juillet 2023 et 22 juillet 2024, avoir manifesté sa volonté de procéder à la révision du loyer, ce que le locataire ne conteste pas.

Par ailleurs, si Monsieur [P] [Z] s’interroge sur la possibilité pour la bailleresse de procéder à une révision des loyers compte tenu de la classification énergétique de l’appartement, force est de constaté que les parties s’accordent à dire que ce dernier était classifié « E » au moment de la location puis « D » depuis 2025, de sorte que l’interdiction visée à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est inapplicable en l’espèce.

Par conséquent, la révision annuelle des loyers pratiquée par la Madame [H] [X], à savoir une augmentation de 8,50 euros en 2021, 14,10 euros en 2022, 23,40 euros en 2023, 24,30 euros en 2025, est conforme aux dispositions légales et contractuelles.

Si Monsieur [P] [Z] soutient avoir refusé de payer la majoration du loyer en raison du trouble de jouissance qu’il allègue, il ne produit au soutien de ses demandes qu’un constat d’huissier en date du 27 février 2025, qui ne permet aucunement de dater l’ancienneté du trouble allégué, de sorte qu’il n’établit pas avoir été bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution depuis l’année 2022. En outre, il n’établit pas que les troubles relevés l’aient placé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, ni qu’il ait porté ces troubles à la connaissance de la bailleresse avant l’engagement de la présente instance.

Il ressort du décompte produit aux débats par la bailleresse que Monsieur [P] [Z] est redevable de la somme de 2 797 euros, correspondant aux loyers des mois d’août 2022 et mars 2025 non réglé ainsi qu’à l’augmentation des loyers non réglés depuis le mois de septembre 2022.

Monsieur [P] [Z] ne conteste pas être redevable du loyer du mois d’août 2022, ne fait valoir aucune fin de non recevoir concernant une éventuelle prescription, et indique ne pas avoir procédé au règlement du loyer de mars 2025, correspondant au montant de son dépôt de garantie.

Il sera, par conséquent, condamné à payer à Madame [H] [X] la somme de 2 147 euros, après déduction du dépôt de garantie (2 797 – 650), au titre des loyers et charges échus et impayés.

Le décompte produit par Madame [H] [X] ne mentionnant toutefois pas les mois d’août 2020 à juillet 2021 ainsi que leur majoration, cette dernière sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la somme de 66 euros à ce titre faute de preuve.

*S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des régularisations de charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Cependant, il est constant que le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce à l’audience, les pièces justificatives qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaire de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. Les documents doivent être suffisamment probants et éclairants pour le locataire et comporter une ventilation permettant à ce dernier de vérifier l’exactitude des charges récupérables. La charge de la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, le décompte produit par la bailleresse mentionne une dette de 243,34 euros en 2023. Il ressort du courrier du 20 octobre 2023 et de ses justificatifs, produits aux débats, que cette somme correspond à 76,34 euros de régularisation de charges et 167 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères portant sur 2023.

Ledit décompte mentionne par ailleurs une dette de 171 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères portant sur 2024. Cette somme correspond à celle sollicitée par la bailleresse dans son courrier du 28 novembre 2024 et est justifiée par le relevé de taxe foncière de 2024 produit aux débats.

Par conséquent, Monsieur [P] [Z] sera condamné à payer à Madame [H] [X] la somme de 414,34 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et des régularisations de charges.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, pris en l’application de l’article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, a modifié le critère de performance énergétique dans le décret relatif du 30 janvier 2002 aux caractéristiques du logement décent en intégrant un seuil maximal de consommation d’énergie finale en France métropolitaine. A compter du 1er janvier 2023, le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2 par an.

Il est constant que le locataire qui ne justifie d’aucune réclamation faite au bailleur concernant l’état des lieux, qui permettrait de retenir une carence de celui-ci, ne justifie pas d’un trouble de jouissance (Cass, 3ème chambre civile, 15 juin 2010, n° 09-15.465).

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] sollicite la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance né du dysfonctionnement de certains éléments du logement et de sa performance énergétique insuffisante.

Il produit, au soutien de sa prétention, un constat de commissaire de justice du 27 février 2025 mentionnant le dysfonctionnement de deux plafonniers, de prises électriques, du tuyau d’évacuation du WC et du mécanisme du volet roulant du salon.

Toutefois, alors qu’il lui appartient de démontrer un manquement de la bailleresse à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux, Monsieur [P] [Z] ne justifie aucunement avoir alerté cette dernière sur ces difficultés ni de son refus de prise en charge. Aucune faute n’est dès lors imputable à Madame [H] [X].

En outre, les parties s’accordent à dire que le diagnostic de performance énergétique (DPE) de 2010 établit une performance énergétique de niveau E, soit 267 KW/m2/an d’énergie finale. Le DPE de 2025, produit aux débats, établit, quant à lui, une performance énergétique de niveau D, soit 245 KW/m2/an d’énergie finale.

Dès lors, les taux susvisés ne sont pas de nature à caractériser une indécence énergétique.

Monsieur [P] [Z] sera ainsi débouté de sa demande tendant à obtenir des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

3°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [P] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Dès lors qu’il succombe en ses prétentions, Monsieur [P] [Z] sera débouté de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DÉCLARE recevable la requête en date du 23 août 2025, reçue au greffe le 25 août 2025, formée par Madame [H] [X],

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [H] [X] la somme de 2147 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges échus et impayés,

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [H] [X] la somme de 414,34 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et des régularisations de charges pour les années 2023 et 2024,

DÉBOUTE Madame [H] [X] de ses demandes plus amples et contraires,

DÉBOUTE Monsieur [P] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

DÉBOUTE Monsieur [P] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 24 février 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION