RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01538 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFGU

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Emmanuel JUNG – 103

adressées le : 06 mai 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Jugement du 06 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COUR VIVALDI, représenté par son syndic, la SARL IMMOBILIERE TRADITION ALSACE – ITA, dont le siège social est [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [P]

né le 23 Juillet 1968 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 Avril 2025

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Myriam SCHLOTTERBECK

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cour Vivaldi sis [Adresse 2] à 67000 Strasbourg a fait assigner M. [V] [P], propriétaire des lots n°20, 24 et 35, devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— constater que M. [V] [P] reste redevable auprès du syndicat des copropriétaires de la somme de 547,39 euros au titre de la décision rendue le 13 juillet 2023 par la 11ème chambre civile des contentieux de proximité et de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

— condamner M. [V] [P] à lui verser les sommes de :

5.464,90 euros au titre des charges et appels de fonds travaux, ainsi que des appels de fonds travaux votés en assemblées générales dus à la date du 4 novembre 2024 ;646,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;2.224,58 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux des appels n°3 et 4 de l’exercice 2024/2025, ainsi que des appels de fonds n°1, 2, 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 non encore échues, en vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;soit un total de 8.335,57 euros ;

800 euros à titre de dommages et intérêts ;1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- condamner le défendeur aux entiers dépens.

À l’audience du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires était représenté et s’est expressément référé à son assignation à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, M. [V] [P] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande :

— la copie du livre foncier,

— le contrat de syndic du 19 décembre 2023,

— le jugement du 13 juillet 2023 de la 11ème chambre du tribunal judiciaire de Strasbourg ayant condamné M. [V] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 1.347,39 euros et pour laquelle seul un règlement de 800 euros a été effectué le 09 août 2023,

— les mises en demeure des 5 septembre 2023, 8 et 20 février 2024, 1er mars 2024 et 15 avril 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 19 décembre 2023 et 19 septembre 2024,

— les différents appels de fonds du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 avec cotisation des fonds pour travaux,

— l’appel de fonds pour travaux du 08 janvier 2024 relatif à la rénovation de la clôture,

— l’appel de fonds pour travaux du 08 octobre 2024 pour les travaux de réfection et d’isolation de la toiture terrasse/garages,

— l’appel de fonds pour travaux du 08 octobre 2024 pour le remplacement de la VMC,

— l’appel de fonds pour travaux du 08 octobre 2024 au titre du plan pluriannuel de travaux (PPPT),

— les régularisations de charges pour l’exercice 2022/2023 et 2023/2024.

Les comptes des exercices 2022/2023 et 2023/2024 ont été approuvés par les assemblées générales des copropriétaires des 19 décembre 2023 et 19 septembre 2024 et les budgets provisionnels des exercices 2024/2025 et 2025/2026 ont été votés par l’assemblée générale du 19 septembre 2024, laquelle a autorisé le syndic à procéder aux appels de provisions à proportion du budget voté et des clefs de répartition prévues au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure de payer la somme de 2.386,53 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété ainsi que des frais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 15 avril 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que le défendeur reste redevable de la somme totale de 8.335,57 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, cotisations de fonds de travaux et frais de recouvrement par application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les provisions sur charges et fonds travaux des appels n°3 et 4 de l’exercice 2024/2025, et des appels de fonds n°1, 2, 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 non encore échues.

Partant, M. [V] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 5.464,90 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, ainsi que des appels de fonds travaux votés en assemblées générales et dus à la date du 4 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 2.386,53 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— la somme de 646,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, lesquels ne sont pas susceptibles de produire intérêts ;

— la somme de 2.224,58 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux des appels n°3 et 4 de l’exercice 2024/2025, ainsi que des appels de fonds n°1, 2, 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 non encore échues, augmentées des intérêts légaux à compter de l’assignation.

Par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires fait en l’espèce la preuve de cette mauvaise foi compte tenu des impayés récurrents qui obèrent le fonctionnement normal d’une copropriété et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 800 euros lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

M. [V] [P], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [V] [P] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du même code qui sera toutefois limitée à la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions non encore appelées au titre des exercices 2024-2025, pour les deux derniers trimestres, et 2025-2026 ;

CONDAMNE M. [V] [P], propriétaire des lots n°20, 24 et 35, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 3] [Localité 10] :

— la somme de 5.464,90 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, ainsi que des appels de fonds travaux votés en assemblées générales et dus à la date du 4 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 2.386,53 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— la somme de 646,09 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, lesquels ne sont pas susceptibles de produire intérêts ;

— la somme de 2.224,58 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux des appels n°3 et 4 de l’exercice 2024/2025, ainsi que des appels de fonds n°1, 2, 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 non encore échues, augmentées des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS M. [V] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [V] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS M. [V] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Cour Vivaldi sis [Adresse 4], la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier La Présidente

C. JAGER S. ARNOLD