TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/01327 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY6MR

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Mai 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 26/11/2025

à Me [Localité 11] et M^e TEBOUL ASTRUC

JUGEMENT

rendu le 26 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. INDRA & CIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Arnaud BOURDON de l’AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0169

DEFENDEURS

S.C. SCI PEWEZEL

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

PARTIE INTERVENANTE

Madame [F] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2013, la S.C. SCI PEWEZEL et M. [U] [Z] ont donné à bail commercial à la S.A.S.U. INDRA & CIE des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 8 février 2013 au 7 février 2022, pour l’exercice exclusif d’une activité de « vente de tous produits d’équipement et/ou d’entretien de la personne notamment vêtements, cosmétiques, chaussures pour Homme/Femme/Enfant ainsi que tout accessoire s’y rapportant (lunette, montre, …) et activité esthétique », moyennant un loyer annuel de 150 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier de justice signifié le 28 septembre 2021, la S.C. SCI PEWEZEL et M. [U] [Z] ont donné congé à la S.A.S.U. INDRA & CIE pour le 31 mars 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2022, proposant de fixer le nouveau loyer annuel à la somme de 165 000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par lettre recommandée du 20 juin 2022, la S.A.S.U. INDRA & CIE a accepté le principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022 mais sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 125 000 euros hors charges et hors taxes.

Par actes de commissaire de justice des 31 janvier et 1er février 2023, la S.A.S.U. INDRA & CIE a signifié à la S.C. SCI PEWEZEL et M. [U] [Z] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 125 000 euros hors charges et hors taxes.

Puis, par actes de commissaire de justice signifiés les 26 avril et 9 mai 2023, la S.A.S.U. INDRA & CIE a assigné la S.C. SCI PEWEZEL et M. [U] [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par mémoire notifié le 4 janvier 2024 Mme [F] [Z] est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité de bailleresse.

Par jugement du 9 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2022, ordonné une expertise judiciaire et désigné Mme [C] [N] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 8 janvier 2025.

Les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 16 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 12 septembre 2025, la S.A.S.U. INDRA & CIE demande à la juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal :

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 des locaux situés sis [Adresse 5] au bénéfice de la société Indra et Cie à la valeur locative, soit la somme annuelle de cent vingt-cinq mille (119.000) euros hors taxes hors charges, pour une durée de neuf années, les autres charges et conditions du Bail expiré demeurant inchangés, sauf adaptation requise à raison de dispositions d’ordre public applicables depuis la conclusion du Bail ;

A titre subsidiaire :

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 des locaux situés sis [Adresse 5] au bénéfice de la société Indra et Cie à la valeur locative, soit la somme annuelle de cent vingt-cinq mille (125.000) euros hors taxes hors charges, pour une durée de neuf années, les autres charges et conditions du Bail expiré demeurant inchangés, sauf adaptation requise à raison de dispositions d’ordre public applicables depuis la conclusion du Bail ;

En tout état de cause :

— Condamner ensemble et solidairement la S.C. SCI PEWEZEL et Monsieur [U] [Z], Bailleurs, à verser à la société Indra et Cie les loyers trop perçus depuis le 1er avril 2022,

— Condamner ensemble et solidairement la S.C. SCI PEWEZEL et Monsieur [U] [Z], Bailleurs, à verser à la société Indra et Cie les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyer depuis la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an avec intérêt au taux légal ;

— Dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Débouter la S.C. SCI PEWEZEL et les Consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner ensemble et solidairement la S.C. SCI PEWEZEL et les consorts [Z] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens. »

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er septembre 2025, la S.C. SCI PEWEZEL et les époux [Z] sollicitent de la juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle en principal de 163.751,50 € HT/HC ;

— DEBOUTER la S.A.S.U. INDRA & CIE de ses demandes et conclusions ;

— CONDAMNER la S.A.S.U. INDRA & CIE au paiement de la somme de 5.000 € au profit des bailleurs, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En revanche, dans l’hypothèse où la valeur locative des locaux loués – déterminée, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage – est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il ne soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En l’espèce, le loyer s’élevait au 31 mars 2022 à la somme annuelle de 165 988,76 euros.

Au 1er avril 2022, le loyer plafonné en application de l’article L. 145-34 du code de commerce s’établit à la somme de :

150 000 euros (loyer annuel en principal au 8 février 2013)

x 118,59 (ILC 4e trimestre 2021, dernier indice paru au 1er avril 2022)

÷ 108,34 (ILC 4e trimestre 2012, dernier indice paru au 8 février 2013)

= 164 191,43 euros.

Aux termes de ses opérations, l’experte judiciaire retient une valeur locative des locaux à la date du renouvellement de 151 842 euros, inférieure donc au loyer plafond.

La preneuse et les bailleurs s’accordent sur la fixation du loyer à la valeur locative, considérant de part et d’autre que la valeur locative est inférieure au loyer plafond. Ils formulent cependant plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’experte, la première estimant que la valeur locative est encore inférieure à cette évaluation et les seconds alléguant qu’elle lui est supérieure.

Il convient, dès lors, d’apprécier la valeur locative des lieux loués, après analyse des éléments constitutifs définis par les articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble des années 1800, qui s’élève sur un niveau de sous-sol, un rez-de-chaussée, deux étages supérieurs droits et un étage sous combles. Le bâtiment comprend une façade sous enduit ainsi que des garde-corps en fer forgé sous chaque ouverture en étage, et une porte cochère se situe sur la façade côté rue, cette dernière donnant accès à une courette commune et à des bâtiments en second rang. Les locaux se répartissent sur un niveau de rez-de-chaussée et un sous-sol. Les deux niveaux sont reliés par un escalier situé dans la surface de vente.

Le local comprend, au rez-de-chaussée : une vitrine avec entrée en double vantail donnant sur la [Adresse 15] ; une surface de vente qui se répartit en profondeur, disposant d’un accès au sous-sol (escalier), au fond d’un espace avec la caisse, et d’une issue de secours donnant sur les parties communes ; une réserve divisée en deux parties (reliées par trois marches) avec un WC. Le local comprend en outre, au sous-sol, deux espaces de réserves avec un plafond voûté en pierres apparentes.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

Il ressort du rapport que les locaux ont une surface utile totale de 146,90 m² et une surface pondérée de 78,35 m²B, les partie s’accordant sur cette estimation.

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 78,35 m²B.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail n’autorise l’affectation des locaux loués qu’à l’activité de « vente de tous produits d’équipement et/ou d’entretien de la personne notamment vêtements, cosmétiques, chaussures pour homme / femme / enfant ainsi que tout accessoire s’y rapportant (lunette, montre, …) et activité esthétique ».

L’experte estime que cette destination contractuelle est large et constitutive d’un élément favorable pour la preneuse, justifiant l’application d’une majoration de la valeur locative de 2 %.

La locataire conteste la majoration proposée par l’experte, au motif qu’à l’inverse d’une destination « tous commerces » ou permettant l’exploitation d’activités différentes, elle ne peut utiliser les locaux qu’à usage de vente de prêt-à-porter et accessoires, à l’exclusion de toute autre activité, ce qui constitue une définition restrictive de la destination. Elle ajoute qu’en tout état de cause la disposition « en tunnel » des lieux ne permettrait pas une autre activité que la vente d’équipements liés à la personne. Elle fait enfin valoir que l’étendue d’une destination contractuelle ne peut être valorisée qu’au regard de la faculté qui serait donnée à un preneur de pouvoir librement céder son droit au bail, alors qu’en l’espèce la cession du droit au bail seul est interdite.

Les bailleurs exposent que les activités autorisées par le bail correspondent manifestement à une destination particulièrement large, de sorte qu’est justifiée une majoration de 5 %.

Il y a lieu de constater, conformément à ce que développe l’experte, que la destination contractuelle permet l’exercice d’activités diverses relatives à la fois à des produits d’équipement de la personne, à des produits d’entretien de la personne, à des soins esthétiques ainsi qu’à de la joaillerie, chacune de ces catégories pouvant recouvrir des activités plurielles. Cette destination permet donc d’envisager la cession du bail de manière facilitée.

La preneuse ne démontre pas que ces différentes activités seraient incompatibles avec la configuration des locaux.

En conséquence, il y a lieu de retenir une majoration de 2 % au titre de la destination large du bail, qui ne justifie cependant pas la majoration sollicitée par les bailleurs.

Sur les obligations respectives des parties

La S.A.S.U. INDRA & CIE fait valoir qu’une minoration de 5 % est justifiée au titre du transfert à sa charge des travaux de mise en conformité, mais conteste toute majoration au titre de sa faculté de sous-louer les lieux ou de les donner en location-gérance à une autre société du groupe Rocher, auquel elle appartient, une telle faculté étant d’usage et en tout état de cause privée de toute portée, dès lors que le groupe Rocher ne compte que sept autres enseignes, dont aucune de prêt-à-porter, qu’une sortie prochaine du périmètre du groupe Rocher est possible, et qu’il est nécessaire d’obtenir des bailleurs l’autorisation pour toutes constructions nouvelles, en ce compris la modification de l’enseigne et la mise en place d’une nouvelle activité.

La S.C. SCI PEWEZEL et les époux [Z], pour leur part, soutiennent que la minoration retenue au titre des travaux de mise en conformité doit être fixée à 2,5 %, conformément aux conclusions de l’expert amiable de la preneuse. Ils considèrent par ailleurs que la faculté de sous-location ou de location-gérance justifie une majoration de 7,5 %, dès lors qu’elle est exorbitante du droit commun et que les activités des autres sociétés du groupe de la preneuse sont conformes à l’activité esthétique autorisée par le bail.

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

Plus spécifiquement, les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

En l’espèce, l’article 4.1 du bail commercial stipule que la preneuse a la charge de « tous travaux, modifications ou aménagements prescrits, préconisés ou ordonnés par les autorités administratives ou résultant des textes en vigueur, qui seraient nécessaires compte tenu de l’utilisation des lieux, de même que les travaux de traitement et d’évacuation des fumées, d’isolement et de sécurité contre l’incendie, d’hygiène, d’aménagement des accès et tous ceux nécessaires pour le respect de la réglementation des établissements recevant du public, pour le cas où cette réglementation serait applicable ou imposée par le Code du travail. Il prendra à sa charge les travaux de mise en conformité nécessaires au regard de toute norme obligatoire au titre de quelque réglementation que ce soit résultant de l’activité exercée dans les lieux loués. ».

La clause susvisée est bien une clause exorbitante puisqu’elle transfert à la preneuse une charge qui relève en principe des obligations contractuelles du bailleur, ce sans contrepartie (Civ. 3ème, 24 novembre 2021, n° 20-21.570).

La minoration à ce titre est habituellement fixée entre 2 et 8 % (AJDI 2024). Il est donc justifié d’effectuer à ce titre, au vu du caractère usuel de la clause en cause, un abattement sur la valeur locative fixé à 5 % comme proposé par l’experte.

En ce qui concerne les facultés de sous-location et de location-gérance, elles sont couramment admises comme étant des facteurs de majoration de la valeur locative. Il est d’usage d’affecter à ce titre une majoration comprise entre 0 et 1 % au titre de la location-gérance et de 2 à 5 % s’agissant de la sous-location (AJDI 2024).

En l’espèce, le bail prévoit en son article 6.1.3 que la preneuse est « autorisée à sous-louer tout ou partie des locaux et/ou à mettre en location-gérance son fonds à une Société contrôlée par une société du groupe « YVES ROCHER » au sens de l’article 233-3 du Code de Commerce ».

Il sera observé que c’est à tort que la locataire soutient que la faculté de sous-location et de location-gérance est entièrement privée de portée dès lors que le groupe Yves Rocher ne compte que sept autres enseignes dont aucune de prêt-à-porter, dans la mesure où, comme le relève l’experte, les enseignes du groupe en question sont pour huit d’entre elles des enseignes de cosmétiques et pour l’une une enseigne de prêt-à-porter, soit des activités explicitement autorisées par le bail.

L’experte estime également à raison que l’installation d’une enseigne de produits cosmétiques nécessiterait des travaux d’aménagement plus que de restructuration, de sorte que l’autorisation initiale des bailleurs n’y ferait pas par principe obstacle en application du bail.

Par ailleurs la preneuse ne verse aucun élément accréditant sa sortie prochaine du périmètre du groupe Yves Rocher.

En conséquence, les moyens de la preneuse soulevés pour s’opposer à la prise en compte de toute majoration sont inopérants.

Toutefois, il est pertinent de prendre en considération l’ampleur réduite de l’avantage procuré en l’espèce par la faculté de sous-location et de location-gérance, ainsi que l’absence de risque particulier encouru par les bailleurs, dès lors que la faculté de sous-location ou de location-gérance est circonscrite à l’échelle du groupe auquel appartient la preneuse.

Partant, les bailleurs ne sont pas fondés à solliciter une majoration de 7,5 % et la majoration de 5 % avancée par l’experte apparaît également excessive.

En conséquence, au vu de l’avantage effectivement procuré à la locataire, il y a lieu de retenir au titre de la faculté de sous-location et de location-gérance une majoration limitée à 2 %.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport que les locaux loués par la S.A.S.U. INDRA & CIE sont situés [Adresse 3], voie comprise entre le [Adresse 10] et la [Adresse 14]. L’experte relève que les stations de métro « [Localité 20] », « Mabillon » et « [Localité 17] » se situent à moins de 300 mètres, la gare de [13] « [Localité 19] » à 750 mètres, et que les locaux sont desservis par les lignes de bus 96, 70, 95, 39, 86, 63, et 87. Elle observe que l’environnement bénéficie d’une commercialité dynamique avec notamment de nombreuses enseignes nationales et internationales de prêt-à-porter ou d’équipement de la personne situées en pieds d’immeubles, et que ce secteur est un haut-lieu du tourisme, notamment du fait de la proximité du [Adresse 10] et de l’église [Localité 20]. Elle note enfin que plusieurs parkings se situent à moins de 500 mètres (Indigo [Localité 22]-Pères, [Localité 18], Marché [Localité 16], Indigo [Localité 12] [Adresse 21], etc.).

La locataire affirme qu’il y a lieu de tenir compte d’une baisse de la commercialité dans l’environnement des locaux, en raison d’une baisse de fréquentation de l’hypercentre de [Localité 12] à la suite de la prise de mesures de circulation, du nombre d’emplacements de commerces libres ou vacants et d’un marché de l’immobilier commercial en récession. Elle considère qu’il résulte de l’analyse des facteurs locaux de commercialité réalisée par l’experte judiciaire une baisse de la commercialité de l’environnement des locaux, ce dont il y a lieu de tenir compte.

Les bailleurs contestent la baisse de commercialité alléguée par la preneuse dans l’environnement des locaux loués.

Il y a lieu de constater que la locataire, pour conclure à une baisse de la commercialité, s’appuie exclusivement sur des observations issues du rapport d’expertise judiciaire, spécifiquement les données relatives à la fréquentation des stations de métro proches des locaux, sans produire d’éléments additionnels.

Or, si l’experte a effectivement noté une baisse de la fréquentation de toutes les stations de métro situées autour du local expertisé en page 41 de son rapport définitif, elle a également analysé deux autres éléments d’appréciation, à savoir la vacance locative et les changements d’enseigne, ce qu’élude la preneuse.

Sur le premier de ces points, l’experte, qui a relevé quatre commerces vacants en 2022 dans la [Adresse 15], a indiqué que ce résultat n’était pas significatif, la [Adresse 15] disposant d’un tissu commercial dense, outre que le secteur étudié n’avait pas été affectée par la crise sanitaire contrairement à beaucoup d’autres.

Sur le second point, l’experte expose que l’étude des changements d’enseignes dans la [Adresse 15] au cours du bail expiré ne montre pas de modification défavorable de la commercialité mais au contraire un grand dynamisme. Elle explique, en effet, que les commerces qui se sont installés relèvent essentiellement d’activités d’équipement de la personne et sont venus remplacer d’autres commerces de ce type, et que la qualité des nouvelles enseignes ne s’est pas dégradée sur la période du bail.

Au vu de ces éléments, il y a donc lieu de considérer que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas connu d’évolution défavorable au cours du bail expiré, contrairement à ce que soutient la locataire.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’experte, qui indique avoir repris l’ensemble des éléments de comparaison communiqués par les parties, a retenu diverses références réparties en deux catégories, à savoir d’une part les plus pertinentes, qui présentent une commercialité comparable à celle des locaux expertisés, étant situées dans un périmètre proche, et d’autre part les moins pertinentes, en raison notamment de leur emplacement, leur activité, leurs caractéristiques ou leur surface, données à titre indicatif et situées à moins de 500 mètres des locaux.

Au sein de la première catégorie, l’experte a retenu 24 références, constituées de 16 nouvelles locations, de 7 renouvellements amiables et d’une fixation judiciaire. Au sein de la seconde, elle a retenu 24 nouvelles locations, 2 renouvellements amiables et 3 fixations judiciaires.

Après analyse, l’experte a évalué la valeur locative unitaire à 1 900 euros par mètre carré pondéré, expliquant avoir tenu compte d’un emplacement [Adresse 15] bénéficiant d’une bonne commercialité, d’un environnement touristique et passant, d’une très bonne desserte par les transports en commun, d’une bonne commercialité, particulièrement sur cette portion de rue (essentiellement des enseignes d’équipement de la personne et prêt-à-porter), ainsi que d’une bonne visibilité.

La S.A.S.U. INDRA & CIE conteste la valeur locative unitaire retenue par l’experte judiciaire et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 1 600 euros par mètre carré pondéré, motif pris de l’absence de prise en considération par l’experte de certaines références, sans justification, en ce compris certaines références de son expert amiable, de l’absence de prise en considération des références de renouvellements amiables et des références de renouvellements judiciaires, et de l’absence de correction de ces références au regard des caractéristiques des locaux, qui bénéficient notamment d’une faible visibilité.

La S.C. SCI PEWEZEL et les époux [Z], pour leur part, retiennent la valeur locative unitaire de 1 900 euros par mètre carré pondéré proposée par l’experte et s’opposent à la critique de la preneuse, aux motifs que l’article R. 145-7 du code de commerce n’impose pas de prendre en compte l’intégralité des références produites dans les rapports d’expertise et que le tri par pertinence de l’experte est fondé, que l’experte a bien pris en compte les références en renouvellement amiable ainsi que la référence judiciaire affichant une valeur de 1 800 euros par mètre carré pondéré, que M. [W], missionné pour expertiser une boutique voisine, propose une valeur de renouvellement au 1er octobre 2022 de 2 156 euros par mètre carré pondéré, qu’enfin le linéaire de façade de cinq mètres est standard et que la configuration des locaux est prise en compte dans le calcul de la surface pondérée.

En ce qui concerne la première critique de la S.A.S.U. INDRA & CIE, selon laquelle l’experte aurait omis de prendre en considération certaines références, sans justification et au mépris du principe du contradictoire, il y a lieu de considérer que celle-ci est inopérante, dès lors que l’experte a indiqué explicitement en page 17 de son rapport avoir repris l’ensemble des éléments de comparaison communiqués par les parties, qu’elle a ensuite cité toutes les références présentes au sein du rapport amiable de la preneuse, dont 15 au titre de celles qu’elle estimait les plus pertinentes, et qu’elle a dûment justifié son choix de considérer certaines références comme plus pertinentes que d’autres par leur proximité géographique et leur commercialité comparable.

S’agissant de la deuxième critique de la locataire, tirée de l’absence de prise en compte par l’experte des références de renouvellements amiables et des références de renouvellements judiciaires alors que la valeur locative unitaire finalement retenue de 1 900 euros serait supérieure tant à la moyenne des références de renouvellements amiables qu’à la référence de renouvellement judiciaire, il est d’abord rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés, mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques. En outre, la moyenne des références de renouvellements amiables retenues est de 1 874 euros, ce qui se rapproche davantage de la valeur proposée par l’experte que de celle de 1 600 euros sollicitée par la preneuse. Il en va de même pour la référence judiciaire, fixée à 1 800 euros.

Enfin, pour ce qui relève de la troisième et dernière critique de la locataire, aux termes de laquelle il conviendrait de corriger la valeur locative en raison de la configuration des lieux, l’experte répond valablement que le local dispose d’une bonne visibilité depuis la [Adresse 15] et comprend un linéaire de vitrine de cinq mètres, dont l’existence n’est pas contestée, qui a une taille courante pour un commerce à [Localité 12] et qui est bien plus important que celui de la boutique voisine, ce qui ressort effectivement des photographies produites aux débats. C’est également avec pertinence que l’experte rappelle que la configuration des locaux a été prise en considération dans le calcul de la surface pondérée, étant observé que la méthode de pondération mise en place par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière décompose la surface utile brute en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial, ce qui permet de tenir compte de la configuration en profondeur des locaux, comme en l’espèce, par l’utilisation d’un coefficient de plus en plus dégradé à mesure qu’augmente la profondeur des zones de vente à compter de la vitrine. Ainsi, dès lors que la surface pondérée n’est pas contestée par la S.A.S.U. INDRA & CIE, sa critique relative à la configuration et à la visibilité des locaux se trouve dépourvue de fondement.

Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment, ainsi que de l’analyse des références opérantes recensées par l’experte, la valeur unitaire brute proposée par l’experte apparaît justifiée.

Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.C. SCI PEWEZEL et les époux [Z] à la S.A.S.U. INDRA & CIE sera donc fixé à hauteur de 1 900 euros par mètre carré pondéré.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

— la surface pondérée des locaux loués de 78,35 m²B,

— la valeur locative unitaire de renouvellement de 1 900 euros par mètre carré pondéré,

— la majoration de 2 % pour large destination,

— la majoration de 2 % au titre de la faculté de location-gérance et de sous-location,

— l’abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes,

la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de :

78,35 x 1 900 = 148 865

148 865 + (2 x 2 977,3) – 7 443,25 = 147 376,35 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2022 sera par suite fixé à la somme en principal de 147 376,35 euros par an.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 20-21651, n°20-21652 et n° 20-21689).

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er avril 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Il y a donc lieu de dire, le prononcé d’une condamnation étant toutefois exclu, que la S.C. SCI PEWEZEL et les époux [Z] devront restituer à la S.A.S.U. INDRA & CIE le trop-perçu de loyers ainsi constitué.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.

La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais de l’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 147 376,35 euros, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 entre, d’une part, la S.C. SCI PEWEZEL, M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] et, d’autre part, la S.A.S.U. INDRA & CIE,

Dit que la S.C. SCI PEWEZEL, M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] devront restituer à la S.A.S.U. INDRA & CIE le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer dû et le loyer acquitté, ce à compter du 9 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % in solidum par la S.C. SCI PEWEZEL, M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] et à hauteur de 50 % par la S.A.S.U. INDRA & CIE,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 26 Novembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI