TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître AOUIZERATE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ASMAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03634 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PN6

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDEURS

S.C.I. ELISA, prise en la personne de son gérant, en sa qualité de mandataire, la SARL [B] IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Monsieur [H] [U],

demeurant [Adresse 4] (COTE D’IVOIRE)

Madame [T] [F],

demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître ASMAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R261

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [D],

Madame [V] [D],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître AOUIZERATE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1325

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03634 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PN6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, M. [H] [C] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [D] et Mme [V] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3700 euros et d’une provision pour charges de 350 euros.

Les loyers des mois de juillet, août et septembre 2023 n’ont pas été payés par les locataires.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, la SCI Elisa, representée par son mandataire la SARL [B] IMMOBILIER, a fait délivrer à M. [L] [D] et Mme [V] [D] un commandement de payer la somme principale de 12657,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Suite au congé donné par M. [L] [D] et Mme [V] [D], l’état des lieux de sortie a été établi le 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la SCI ELISA, M. [H] [C] [B] et Mme [T] [F] ont assigné M. [L] [D] et Mme [V] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

—  15818,88 euros à la SCI ELISA au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal et du remboursement des réparations nécessaires après la sortie des lieux,

—  2500 euros à la SCI ELISA en réparation du préjudice économique subi,

—  5000 euros aux associés de la SCI ELISA en réparation du préjudice moral subi,

—  5000 euros à la SCI ELISA au titre de dommages et intérêts

—  5000 euros aux associés de la SCI ELISA au titre de dommages et intérêts

—  4500 euros à la SCI ELISA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2024.

À l’audience, la SCI ELISA, M. [H] [C] [B] et Mme [T] [F], représentés par leur avocat, maintiennent les termes de leur assignation. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que les défendeurs sont redevables de trois mois de loyers impayés mais également du coût des travaux de remise en état de l’appartement, qui a dépassé le montant du dépôt de garantie. Ils précisent que ces travaux sont dus à un dégât des eaux résultant d’une absence de changement de joint par les locataires. Ces défauts de paiement ont conduit à des difficultés de trésorerie pour la SCI ELISA, fondant la demande de préjudice économique et de dommages et intérêts. S’agissant du préjudice moral, ils expliquent avoir supporté une charge mentale et organisationnelle lors du départ des locataires.

M. [L] [D] et Mme [V] [D], représentés par leur conseil, demandent de :

— faire droit à la demande au titre des loyers impayés, de déduire le dépôt de garantie, et ainsi de les condamner à payer la somme de 9159 euros à ce titre,

— rejeter les autres demandes de la SCI ELISA et de ses associés,

— condamner les demandeurs à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs indiquent reconnaître la dette de loyer. Ils contestent toutefois les travaux de remise en état, l’état des lieux de sortie ne démontrant pas leur nécessité et la facture ne précisant pas les travaux réalisés. Ils indiquent par ailleurs que la société émettrice de la facture a cessé son activité depuis décembre 2021. Ils estiment par ailleurs qu’aucun préjudice n’est démontré par les demandeurs au soutien de leurs demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 23 décembre 2024, les demandeurs ont communiqué le contrat de bail qui n’avait pas été transmis dans son intégralité. Par nouvelle note en délibéré du 7 janvier 2024, ils ont communiqué un avis de taxe foncière 2024 aux fins d’établir la propriété du logement litigieux par la SCI ELISA.

Ces notes en délibéré ont été faites à la demande de la juridiction et n’ont pas appelé d’observations de la part des défendeurs.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la dette de loyers et de charges

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 22 de la même loi, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2023, M. [L] [D] et Mme [V] [D] leur devaient la somme de 12657,63 euros. Ces derniers reconnaissent cette dette.

Le dépôt de garantie ayant pour finalité de garantir l’exécution des oligations du locataire et pouvant être déduit des sommes dues au bailleur, celui versé par M. [L] [D] et Mme [V] [D] au moment de leur entrée dans les lieux, soit 3700 euros, sera intégralement déduit de cette somme.

M. [L] [D] et Mme [V] [D] seront ainsi condamnés à verser aux demandeurs la somme de 8957,63 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un état des lieux présenté comme un état des lieux de sortie et non contesté comme tel par les défendeurs. Daté du 1er mars 2018, il s’agit toutefois de l’état des lieux d’entrée, annoté en rouge d’observations non datées qui semblent correspondre à des observations de sortie. En effet, des annotations font mention du manque d’une clé et d’une télécommande et un mail versé en procédure indique que ces deux objets sont manquants lors de la sortie des lieux.

Sur cet état des lieux, aucun élément ne fait état de conséquences liées à un dégât des eaux et à des nécessités de travaux. Les seules mentions portées sont des traces de moisissure sans que leur localisation soit compréhensible, une porte enlevée d’un placard, le mécanisme d’une chasse d’eau sans davantage de précision, outre le manque d’une clé et d’une télécommande.

Il est constant que les locataires ont informé par mail l’agence gestionnaire le 13 juillet 2023 d’une fuite d’eau chez l’un de leurs voisins, provenant de leur domicile. Ils évoquent dans ce mail la venue du plombier du syndic, qui a constaté une fuite derrière le mur où se trouve le lave-vaisselle. Aucun autre élément ne figure en procédure de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer les raisons de la fuite, les suites données à la venue du plombier, de déterminer la responsabilité des locataires, et l’étendue et la nature des travaux à réaliser. S’il est exact que le changement de joints et de colliers revient au locataire, seule une facture datée du 9 novembre 2023 évoque la réalisation d’un joint acrylique, sans précision de la destination de cette pièce.

Les autres postes de cette facture sont « réalisation d’une protection » sans plus de précision, « réparer la porte de l’extérieur portes de placard coulissantes (dans la mesure du possible) » qui pourrait correspondre au manque d’une porte de placard mentionné dans l’état des lieux, ainsi que des travaux de peinture, d’un montant de 5300 euros, alors que l’état des lieux n’évoque pas de dégradation de l’état des peintures entre l’entrée et la sortie. Ainsi, seul le coût de la porte pourrait être retenu. Mais il ressort d’une pièce communiquée par les défendeurs que l’entreprise ayant émis la facture a cessé son activité depuis le mois de décembre 2021. Il apparaît ainsi que la facture est sujette à caution.

Au regard de ces éléments, les demandeurs n’établissent aucunement avoir réalisé des travaux qu’il incombait aux locataires de faire. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les préjudices subis par les demandeurs

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation; obtenir une réduction du prix; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs évoquent le fait d’avoir payé des travaux de remise en état, engagé des frais pour le recouvrement de leur créance, et rencontré des difficultés de trésorerie dues au retard de paiement du loyer. S’agissant du premier point, les demandeurs ont été déboutés de leur demande s’agissant des travaux de remise en état de telle sorte qu’ils ne peuvent bénéficier d’une indemnisation. Les frais engagés pour recouvrer leur créance font quant à eux partie des dépens ou des frais d’avocat. Enfin sur le dernier point, les demandeurs ne justifient pas de difficultés de trésorerie et ne démontrent pas un préjudice distinct devant être indemnisé autrement que par les intérêts d’ores et déjà prononcés.

Ils seront donc déboutés de leur demande au titre du préjudice économique et de dommages et intérêts.

S’agissant du préjudice moral subi, M. [H] [C] [B] et Mme [T] [F] expliquent avoir subi une charge mentale et organisationnelle dans la fixation de l’état des lieux de sortie. Ils ne versent aux débats que deux échanges de mails entre leur mandataire et les défendeurs, dont ils ne sont pas en copie, entre le 1er et le 23 septembre 2023, aux fins de fixer une date d’état des lieux de sortie. Il en ressort que le préjudice moral n’est aucunement caractérisé. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [D] et Mme [V] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner à verser à la SCI ELISA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [D] et Mme [V] [D] à verser à la SCI ELISA la somme de 8957,63 euros (huit mille neuf cent cinquante sept euros et soixante-trois centimes) au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2023,

DÉBOUTE la SCI ELISA de ses demandes au titre du préjudice économique et de dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. [H] [C] [B] et Mme [T] [F] de leurs demandes au titre du préjudice moral subi et de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de M. [L] [D] et Mme [V] [D] d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

RAPPELLE ainsi l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [L] [D] et Mme [V] [D] à payer à la SCI ELISA la somme de 1000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [D] et Mme [V] [D] aux dépens.

Ainsi jugé par mis à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge