N° RG 25/02019 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMVH

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[G] Civil

N° RG 25/02019 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMVH

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître [X];

M^e ARAB

le

Le Greffier

M^e Sabrina ARAB

M^e Valentine BIARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Madame [B] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Valentine BIARD, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Sabrina ARAB, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

N° RG 25/02019 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMVH

M. [T] [J] a donné à bail à Mme [B] [R] selon contrat conclu en date du 24 septembre 2017 un appartement 2 pièces sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 520 euros, augmenté de 80 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 520 euros a été versé.

Suite au décès de M. [T] [J], la propriété du logement a été transférée à son fils, M. [U] [J].

Le bien loué est une maison bi-famille, Mme [R] occupant la maison située à l’arrière de celle où réside M. [U] [J].

Mme [B] [R] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection selon exploit de commissaire de justice du 5 février 2025.

Les parties ont constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions du 23 février 2026, elle demande au juge des contentieux de la protection de condamner M. [J] à lui payer les sommes de :

—  520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  52 euros par mois à compter du mois d’août 2023 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie au titre de la pénalité de retard prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

—  356,47 euros à titre de remboursement des rappels de charges indus,

—  2 000 euros au titre de l’atteinte à la vie privée, trouble de jouissance et préjudice moral de Mme [R],

—  1 310 euros au titre de la réparation du préjudice subi du fait des comportements de M. [J] l’ayant contrainte à quitter le logement,

—  1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

En défense, et dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives n°2 du 9 octobre 2025, M. [J] demande au juge de débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes, et de la condamner à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été plaidée et mise en délibéré à l’audience du 10 mars 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort.

MOTIFS

Sur le remboursement des rappels de charges :

Selon l’article 23 de la loi du 6 Juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Mme [R] réclame le remboursement de la somme de 356,47 euros au titre de rappels de charges indus.

M. [J] soutient que la hausse fulgurante du coût du fioul en 2022 l’a contraint à transmettre un décompte actualisé pour obtenir le règlement de ces charges.

Cependant, le bailleur a l’obligation de justifier la demande de provisions et de communiquer le mode de répartition des charges.

Il est établi qu’aucun compteur individualisé n’existe entre la résidence de M. [J] et le logement de Mme [R].

Les décomptes fournis par M. [J] étaient basés sur des estimations et non sur des consommations réelles dûment réparties selon la superficie des logements, tandis que les factures produites par le bailleur ne correspondent pas aux montants réclamés dans ses tableaux récapitulatifs.

Le bailleur ayant manqué à son obligation de justification détaillée et de répartition claire, la somme de 356,47 euros a été indûment réglée par la locataire, et M. [J] sera en conséquence condamné à la rembourser.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les pénalités de retard :

Il est constant que Mme [R] a versé un dépôt de garantie de 520 euros.

La remise des clés a eu lieu le 22 juillet 2023, date prévue pour l’état des lieux.

M. [J] soutient que l’appartement a subi des dégradations nécessitant de refaire des peintures, de réparer une porte d’entrée endommagée, et de remplacer un détecteur de fumée, justifiant une dépense de 723,44 euros chez Leroy Merlin et produisant un devis de peinture de 4 574,90 euros TTC.

Toutefois, il est établi que l’état des lieux de sortie du 22 juillet 2023 n’a pas été signé par Mme [R], qui a refusé de le faire. L’exemplaire de l’état des lieux produit par Mme [R] ne mentionne aucune dégradation. Il appartient au bailleur de prouver la réalité des dégradations par tout moyen, tandis que M. [J] n’a pas jugé utile de faire intervenir un commissaire de justice aux fins d’établissement de sortie contradictoire, aux frais partagés entre les parties, tel que le prévoit l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, Mme [R] justifie avoir fait refaire l’intégralité des peintures en mai 2022 par l’entreprise JK Peinture.

En outre, Mme [R] produit des photographies prises le jour du départ montrant un logement en bon état tandis que M. [J] produit des photos datées du 2 août 2023, soit 10 jours après la remise des clés, ce qui ôte toute certitude sur l’origine des marques qu’il invoque.

Il ressort également que les tickets de caisse Leroy Merlin fournis par le bailleur ne sont pas datés et mentionnent des achats destinés à une rénovation de cuisine (plan de travail, peinture de rénovation de cuisine, boîte à clés pour location courte durée), ce qui ne correspond pas aux dégradations alléguées dans les chambres ou le séjour.

Faute de document contradictoire probant et de justificatifs en adéquation avec les dégradations reprochées, aucune retenue ne peut être valablement opérée par le bailleur.

En conséquence, M. [J] sera condamné à restituer le dépôt de garantie de 520 euros.

Le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard deux mois après la remise des clés, soit le 22 septembre 2023, conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient d’assortir cette restitution de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel en principal, soit 52 euros par mois de retard, à compter du 23 septembre 2023.

Sur les préjudices liés au trouble de jouissance et à la perte du logement :

Mme [R] sollicite 2 000 euros pour atteinte à la vie privée, trouble de jouissance et préjudice moral, ainsi que 1 310 euros pour frais de relogement.

Elle fait valoir que son bailleur a eu un comportement difficilement supportable à compter de juin 2023, en installant notamment une caméra de surveillance donnant sur son logement et sa terrasse, et en exerçant des pressions.

M. [J] conteste ces pressions et indique que la caméra a été installée uniquement pour surveiller son jardin privatif suite à un cambriolage survenu en décembre 2022.

Il reproche à Mme [R] d’avoir organisé le 3 juin 2023 une soirée réunissant plus de 20 personnes ayant occupé l’intégralité de son jardin privatif de 3 ares.

Bien que M. [J] produise une vue montrant le jardin, l’installation d’un dispositif de surveillance orienté vers les parties dont la locataire a l’usage immédiat (terrasse, fenêtres) sans son accord constitue un manquement à l’obligation d’assurer une jouissance paisible.

De même, les éléments produits démontrent une volonté d’exercer une pression psychologique sur sa locataire (mises en demeure injustifiées, intrusion lors d’une fête privée autorisée la veille), source d’un état de stress psychologique corroboré par un certificat médical daté du 16 juin 2023.

Le conflit manifeste et l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance créant un sentiment d’observation constante caractérisent un trouble dans la jouissance paisible des lieux.

Il y a lieu de faire droit partiellement à la demande de réparation en condamnant M. [J] à verser à Mme [R] la somme de 1 000 euros à ce titre.

S’agissant des frais de relogement (1 310 euros), il est établi que Mme [R] a volontairement donné congé par courrier du 3 juillet 2023, les frais de déménagement ou d’agence étant liés à ce choix et ne présentant pas un lien de causalité suffisamment direct et certain pour l’imputer à M. [J] au titre de l’engagement de sa responsabilité.

Cette demande sera rejetée.

Sur le caractère exécutoire du jugement :

Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, il y a lieu de le déclarer exécutoire de plein droit en application de l’article 504 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 :

M. [J], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, M. [J] sera condamné à payer à Maître [Y] [X] la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [J] à restituer à Mme [B] [R] la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de la somme de 52 euros par mois à compter du 23 septembre 2023, au titre de la pénalité de retard légale, et ce jusqu’à restitution intégrale du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à Mme [B] [R] la somme de 356,47 euros à titre de remboursement des rappels de charges locatives indus, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à Mme [B] [R] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [B] [R] du surplus de ses demandes ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à Maître [Y] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [U] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, juge et greffier, avons signé le présent jugement.

Le greffier, Le juge