Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 1]

[Localité 5]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 6]

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[Localité 8] Civil

N RG 25/01098 -

N Portalis DB2E-W-B7J-N2SC

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MINUTE N 5/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. L. [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [D]

né le 06 Août 1997

[Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [B] [C]

née le 06 Août 1997

[Adresse 2]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er novembre 2023, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 605,42 € et 263,49 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mai 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 21 août 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C], condamner Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 463,65 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La S.A.E.M. L. [Adresse 7] précise qu’elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement formulée en défense, mais demande une prise de conscience de la part des locataires

Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 2 014,26 €, mentionnant le délai de deux mois.

Or, il résulte des décomptes produits par la bailleresse que plusieurs règlements sont intervenus dans le délai de deux mois prévu par le commandement pour un montant total de 2 313 €, à savoir :

un versement d’allocations de logement le 1er juin 2025 à hauteur de 616 €,un paiement CB sur borne de 580 € le 11 juin 2025,un versement d’allocations de logement le 1er juillet 2025 à hauteur de 616 €,un paiement CB sur borne de 451 € le 21 juillet 2025,un versement en espèces de 50 € le 21 juillet 2025.

Aussi, compte tenu de la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil précisant qu’en l’absence d’imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d’égale nature, sur la plus ancienne, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies.

En effet, les règlements intervenus entre le 26 mai 2025 et le 26 juillet 2025 ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 26 mai 2025, et ce dans le délai de deux mois.

Dans ces conditions, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] sera déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire, ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire : En l’espèce, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE formule une demande subsidiaire de résiliation du contrat par le juge en raison des manquements des locataires.

Toutefois, il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail. (Civ. 3e, 27 nov. 1990, pourvoi n° 89-17.249).

Dès lors, il convient de constater que la présente juridiction n’est pas compétente à statuer sur la demande et d’inviter la bailleresse à mieux se pourvoir.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :La S.A.E.M. L. [Adresse 7] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 463,65 € à la date du 17 novembre 2025.

Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE cette somme de 1 463,65 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement : L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des termes du diagnostic social et financier que les consorts [D] [C] sont dans une situation financière précaire, mais que leurs ressources leur permettent de faire face aux loyers courants et d’apurer parallèlement la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ses éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.E.M. L. [Adresse 7], Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE,

DEBOUTONS la S.A.E.M. L. [Adresse 7] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2023 avec Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2],

DEBOUTONS la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE de ses demandes d’expulsion et indemnité d’occupation,

NOUS DECLARONS incompétent pour statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] à verser à la S.A.E.M. L. [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 1 463,65 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025, incluant un paiement CB sur borne du 17 novembre 2025 pour un montant de 400 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 60 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] seront tenus solidairement de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [B] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection