TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03512 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMV2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "RESIDENCE [Z]", représenté par son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT.

C/

[Z] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "RESIDENCE [Z]", sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT dont le siège social est situ[Adresse 3] [Adresse 4]

représenté par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [B] est propriétaire du lot n°211 relevant d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1].

La S.A.S VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] ».

Le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait délivrer à Monsieur [Z] [B] un commandement de payer la somme totale de 3.800,17 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « résidence étudiante du [Adresse 9] », prise en la personne de son syndic, a fait citer Monsieur [Z] [B] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 1er décembre 2025 afin, sur le fondement des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 du décret du 17 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* Le condamner à payer la somme de 6.616,14 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, arrêtée au 5 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.800,17 euros à compter du 10 octobre 2024 et de l’assignation pour le surplus,

* Ordonner la capitalisation des intérêts,

* Le condamner à la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts,

* Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « résidence étudiante du site [B] «, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de conclusions signifiées le 7 novembre 2025, il a réitéré ses demandes introductives d’instance, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 8.566 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [Z] [B] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, l’article 14-1 de cette même loi dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions échues qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndicat ne justifie pas d’une partie de sa demande en paiement à hauteur de 8.566 euros.

En effet, l’extrait de compte consolidé au 6 novembre 2025 fait apparaître un solde débiteur de 8.021,93 euros dont :

. 5,75 euros de frais postaux et 42 euros de frais de mise en demeure le 5 août 2021,

. 5,75 euros de frais postaux et 42 euros de frais de mise en demeure le 3 mai 2022,

. 5,37 euros de frais postaux et 42 euros de frais de mise en demeure le 2 août 2023,

. 6,09 euros de frais postaux et 42 euros de frais de mise en demeure le 28 mai 2024,

. 155,66 euros de frais de commandement de payer le 31 décembre 2024.

Les frais de postaux et de mise en demeure des 5 août 2021 et 3 mai 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement des charges. En effet, Monsieur [Z] [B] a soldé sa dette par virement du 14 décembre 2021. En revanche, les frais postaux et de mise en demeure des 2 août 2023 et 28 mai 2024 ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement des charges puisque la dette n’a cessé de croître à compter du 3 mai 2022.

Les frais de commandement de payer relève des dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat, pris en la personne de son syndic, la somme totale de 7.770,81 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, arrêtée au 6 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.800,17 euros, de l’assignation sur la somme de 6.616,14 euros et de la décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts et soutient avoir subi un préjudice consistant dans « la privation de la collectivité des copropriétaires de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ».

Cependant, il ne justifie d’aucune pièce pour l’établir, comme les dépenses obligatoires ou nécessaires rendues difficiles voire impossibles par le non-paiement des charges ou la sur-contribution des autres copropriétaires, et l’évaluer.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens, à l’exception des frais du commandement de payer du 10 octobre 2024, aucune disposition n’impose de faire commandement au copropriétaire défaillant de payer les sommes dues avant d’agir en justice.

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Z] [B] à payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « résidence étudiante du site [B] », prise en la personne de son syndic, la somme de 7.770,81 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, arrêtée au 6 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.800,17 euros, de l’assignation sur la somme de 6.616,14 euros et de la décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dûs au moins pour une année entière, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « résidence étudiante du [Adresse 9] », pris en la personne de son syndic de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « résidence étudiante du site [B] », pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens, à l’exception des frais du commandement de payer du 10 octobre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Juge