TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08201

N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEI

N° MINUTE :

Assignation du :

27 juin 2024

JUGEMENT

rendu le 20 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet PROJET IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [K] [T] [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEI

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a assigné Madame [K] [U], propriétaire au sein de cet immeuble du lot numéroté 118 selon l’état descriptif de division devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignatino, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 9.967,58 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 90 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 205,38 euros au titre des frais d’huissier,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la partie défenderesse d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter du :

5 août 2020 sur la somme de 5.479,43 euros,28 octobre 2021 sur la somme de 6.879,40 euros,18 février 2022 sur la somme de 7.125,94 euros,9 août 2023 sur la somme de 9.222,05 euros.de l’assignation pour le surplus,- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Madame [K] [U] n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

Décision du 20 juin 2025

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La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 27 mai 2025 pour être mise en délibéré au 20 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 25 juin 2018, 20 juin 2019, 22 février 2021, 22 juillet 2021, 14 septembre 2022, 5 juillet 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

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Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [K] [U].

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – arrêté au 1er avril 2024-, que Madame [O] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des remboursements partiels intervenus après régularisation des sommes réellement dues, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 9.672,20 euros ; déduction faite des frais de commissaire de justice et des frais de relance imputés à la partie défenderesse, soit la somme totale de 295,38 euros (30*3 + 205,38).

Madame [K] [U] sera condamnée au paiement de cette somme de 9.672,20 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.479,43 euros à compter du 5 août 2020, sur la somme de 3.573,24 euros à compter du 9 août 2023 et pour le surplus de la somme totale due à compter de l’assignation valant mise en demeure, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code de commerce.

Toute demande plus ample sera rejetée, dès lors que les autres points de départ des intérêts moratoires ne sont pas dûment justifiés par des mises en demeure au sens des dispositions précitées.

— Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Décision du 20 juin 2025

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Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 90 euros au titre des trois relances de paiement de l’arriéré de charges.

Il ne sera retenu, au titre des frais de mise en demeure, que les frais pour une seule mise en demeure. En effet, une seule mise en demeure infructueuse suffit à engager des poursuites à l’encontre de la copropriétaire défaillante.

Par suite, Madame [K] [U] sera condamnée à payer la somme de 30 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la demande de condamnation au titre des frais d’huissier

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, le syndicat des copropriétaires n’indique pas dans son acte introductif d’instance à quel titre les frais de commandement de payer du 9 août 2023 d’un montant de 205,38 euros seraient dus. A toutes fins utiles, il sera relevé que la dette de Madame [K] [U] est ancienne, la première mise en demeure est en date du mois d’août de l’année 2020. Par suite, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, ne saurait réclamer à cette dernière des frais au titre de multiples mises en demeure, lesquelles s’étendent sur une durée de plus de 4 ans et ce alors même que le syndicat, par l’intermédiaire de son syndic, a laissé augmenter la dette sans faire preuve de célérité pour mettre un terme à cet état de fait et, en conséquence, faire peser sur les autres copropriétaires la charge des impayés de Madame [K] [U].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de condamnation au titre des frais de commandement de payer du 9 août 2023 sera rejetée.

— Sur la capitalisation des intérêts

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 27 juin 2024.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Décision du 20 juin 2025

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Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Madame [K] [U] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice et de signification du jugement.

Les autres demandes ayant trait aux frais des éventuels actes d’exécution et des émoluments du commissaire de justice seront rejetées, dès lors qu’elles sont prévues par des dispositions spéciales et notamment celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [K] [U] sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024 la somme de 9.672,20 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.479,43 euros à compter du 5 août 2020, sur la somme de 3.573,24 euros à compter du 9 août 2023 et pour le surplus de la somme totale due à compter de l’assignation, soit du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 30 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 27 juin 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice et de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 20 juin 2025

La greffière Le président