N° RG 25/05801 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVZH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/05801 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVZH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

☐ Copie c.c

Le 16 janvier 2026

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS DES [Localité 10] situé [Adresse 3]

agissant par son Syndic,

le cabinet Immobilière ZIMMERMANN

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Caroline AMMAR

substituant Maître Nicolas DELEAU,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [B] [M]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [M] est propriétaire d’un appartement et d’un garage (lots 218 et 232 cadastrés section CN n° [Cadastre 2] / [Cadastre 1]) dans l’immeuble de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, le cabinet L’IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, le syndic a, par lettre recommandée en date du 23 novembre 2025 avec accusé de réception signé le 25 novembre 2023, mis en demeure Monsieur [U] [M] d’avoir à régler la somme de 1 531,42 euros. Trois autres mises en demeure lui ont été adressées par lettres recommandées avec accusés de réception signés les 23 mars 2024, 02 septembre 2024 et le 26 avril 2025.

Par assignation délivrée le 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [U] [M] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  4 601,34 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et frais de mise en demeure, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23/11/2023,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du prononcé du jugement à intervenir,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Les entiers dépens

Il demande en outre la capitalisation des intérêts échus à compter du 23 novembre 2023 et qu’il soit déclaré que le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de la créance reste à la charge exclusive du défendeur en application de l’article 10-1 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que le défendeur reste redevable d’une somme de 4 601,64 euros au titre des décomptes de charges au 29 avril 2025 relatifs à ses deux lots de copropriété majorés des provisions sur charges trimestrielles et divers frais, notamment de mise en demeure et de remise au contentieux déboursés par le syndic.

Il ajoute avoir subi un préjudice dans la mesure où le non-paiement des charges par un copropriétaire est une faute qui oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds pour des sommes dont ils ne sont pas débiteurs.

A l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été évoquée, la partie demanderesse a repris les termes de son acte introductif d’instance, précisant que la dette a diminué et s’élève désormais à 3 242,08 euros. Cité à étude, Monsieur [U] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

Régulièrement autorisé, la partie demanderesse a produit le relevé de compte actualisé au 21/10/2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 10-1 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes qui s’y rapportent sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, la partie demanderesse produit notamment :

— L’extrait du livre foncier délivré le 25/04/2025

— Le relevé de compte arrêté au 21/10/2025

— Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 26 janvier 2021, 30 juin 2022 et 26 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes, adopté les budgets prévisionnels

— Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024, ayant rejeté la résolution relative à l’approbation des comptes arrêtés au 31/12/2023 mais ayant adopté la résolution relative à l’adoption des budgets prévisionnels arrêtés au 31/12/2025 et 31/12/2026 et au paiement des acomptes sur charges

— Les appels de fonds du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025

— Un appel de fonds exceptionnel du 09 septembre 2023

— Les décomptes de charges du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023

— Le contrat de syndic en date du 28 juin 2024

— Les mises en demeure

Au vu des justificatifs produits, la créance est établie dans son principe et son montant, sauf à déduire les frais contentieux du 22/05/2024, soit la somme de 120 euros, qui correspondent, dans le contrat de syndic, aux frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, lesquels sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce que le syndicat ne démontre pas.

Il convient également de déduire les frais d’huissier du 12/08/2024 d’un montant de 110,04 euros et les frais de mise en demeure (3 x 40 euros) qui constituent des dépens.

Monsieur [U] [M] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 892,04 euros, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2023.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence répétée de Monsieur [U] [M], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 3], un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, en limitant le montant, et de condamner Monsieur [U] [M] à lui payer la somme de 200 euros.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris les frais d’huissier d’un montant de 110,04 euros et les frais de mise en demeure d’un montant de 120 euros.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 400 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 3], la somme de 2 892,04 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 21/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence CLOS DES [Localité 10] situé [Adresse 3], la somme de 200 euros au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier d’un montant de 110,04 euros et les frais de mise en demeure d’un montant de 120 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence CLOS DES [Localité 10] situé [Adresse 3], la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier La Vice-Présidente

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA