RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01154 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2H7

Minute n° 442/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Bahar CEVIZ – 354

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET – 27

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 21 mai 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 21 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ELIPIERRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. TOMAR

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Bahar CEVIZ, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 Mai 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 09 septembre 2025, la SCI ELIPIERRE a fait assigner la SARL TOMAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail en date du 13 mars 2019 par acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 20 juillet 2025 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SARL TOMAR et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant de 3.000,85 € HT, majoré des charges, impôts et condamner la SARL TOMAR à lui payer ladite indemnité d’occupation à compter du 20 juillet 2025, et ce jusqu’à parfait libération des lieux loués et remise des clefs ;

— dire et juger que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges et qu’elle sera indexée sur l’indice ILC de l’INSEE, l’indice de base avant la résiliation étant le dernier publié à la date de l’ordonnance à intervenir et l’indice d’indexation le trimestre correspondant à l’année d’indexation suivante ;

— condamner la SARL TOMAR à lui payer la somme de 25.942,13 € à titre de provision sur l’arriéré de loyer, indemnité d’occupation, charges et taxes en application du bail commercial du 13 mars 2019 ;

subsidiairement, en cas de suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement,

— dire et juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de toute autre somme due au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restants dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

en tout état de cause,

— condamner la SARL TOMAR aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la caution ;

— condamner la SARL TOMAR à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil.

Selon conclusions du 12 février 2026, la SARL TOMAR a sollicité voir :

— débouter la SCI ELIPIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire et par voie de conséquence ;

— autoriser la SARL TOMAR à régler les sommes réclamées par échelonnement sur deux ans ;

— « condamner » (sic) la SCI ELIPIERRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions du 09 mars 2026, la SCI ELIPIERRE a maintenu ses demandes et a sollicité voir condamner la SARL TOMAR à lui payer la somme de 34.947,23 € à titre de provision sur l’arriéré de loyer, indemnité d’occupation, charges et taxes et débouter la SARL TOMAR de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions.

À l’audience du 24 mars 2026, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions puis se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Par ordonnance du 16 avril 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a invité la SCI ELIPIERRE à produire un état néant des créanciers inscrits ou une dénonciation de l’assignation au créancier inscrit ainsi qu’un décompte des loyers impayés à jour.

À l’audience du 5 mai 2026, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur les demandes d’expulsion et de paiements provisionnels:

L’article A3 page 8 du bail commercial conclu entre les parties le 13 mars 2019 stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

La SCI ELIPIERRE a fait délivrer à la défenderesse, le 19 juin 2025, un commandement de payer la somme au principal de 22.721,03 € visant la clause résolutoire.

La SARL TOMAR ne conteste pas la dette locative et l’absence de paiement dans le mois mais fait valoir que, nonobstant les mentions du bail, qu’elle estime être un acte de renouvellement d’un bail conclu initialement le 31 mars 2008 avec une autre société, qui indique un loyer mensuel, avance sur charges de 200 € comprise, de 2.900 €, les parties étaient d’accord pour un loyer de 2.600 € ; qu’elle a payé cette somme pendant 5 ans sans protestation du bailleur et sans application par ce dernier de la clause d’indexation ; que l’expertise judiciaire a conclu à un loyer HT et HC de 1.810 € ; que la présente demande et sans commune mesure avec le prix du loyer retenu par l’expert ; que le but du bailleur est de l’expulser sans verser l’indemnité d’éviction et sans rembourser le trop perçu.

La SCI ELIPIERRE fait valoir qu’elle conteste l’existence d’un accord d’un loyer à 2.600 € par mois sans indexation ; qu’aucune procédure en fixation du loyer n’a été engagée ; que le loyer courant n’est plus payé ; que la situation financière de la SARL TOMAR est obérée et ne permet pas l’octroi de délais de paiement.

A cet égard, il résulte clairement de l’acte signé entre les parties le 13 mars 2019 appelé « renouvellement de bail commercial » que le loyer a été fixé, page 5 et 6, à 32.400 € par an + 2.400 € de provision annuelle de charges, soit un loyer mensuel avec avance sur charges de 2.900 €.

La SARL TOMAR ne justifie d’aucun accord pour un loyer inférieur, l’absence de réaction du bailleur pendant plusieurs années à un paiement mensuel de 2.600 € ne pouvant être interprété comme scellant un tel accord.

En outre, le bail prévoit, page 7, que l’indexation joue de plein droit, sans notification préalable et la SARL TOMAR ne justifie pas d’un accord du bailleur pour renoncer à cette indexation, l’absence de notification d’un nouveau montant pendant plusieurs années ne pouvant être interprétée comme scellant un tel accord.

Enfin, si Mme [E], expert judiciaire, a fixé le prix du loyer à 21.700 € HT et HC à la date du 31 octobre 2018, il appert qu’aucune action n’a été engagée en réduction du montant du loyer dont les parties ont volontairement choisi le 13 mars 2019 de le fixer à 32.400 € HT et HC.

La demanderesse produit également un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 19 juillet 2025.

La SARL TOMAR est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI ELIPIERRE depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’accorder le concours de la force publique ni d’assortir cette obligation d’une astreinte.

La bailleresse demeure libre par ailleurs de faire venir un serrurier au besoin, sans qu’une autorisation judiciaire soit nécessaire à compter de la résiliation et s’agissant d’un local commercial qui ne peut être qualifié de domicile.

L’obligation de la SARL TOMAR de verser une provision mensuelle d’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués n’est pas sérieusement contestable, soit la somme de 3.000,85 € HT, dont 200 € d’avance sur les charges.

Par ailleurs, l’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 28 février 2026, la somme de 34.947,23 €, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 22.721,03 €, à compter du 9 septembre 2025 sur la somme de 3.221,10 € et à compter du 9 mars 2026 sur la somme de 9.005,10 €, n’est pas non plus sérieusement contestable.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, en l’absence de stipulations expresses dans le bail à ce titre, étant rappelé que l’indemnité d’occupation a un fondement quasi délictuel, celui de l’occupation sans droit ni titre des locaux appartenant au bailleur.

Il n’y aura pas lieu à référé pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant, dès lors que la dette augmente pour atteindre plus de 41.000 € au 1er avril 2026, la SARL TOMAR ne justifie pas de pouvoir la payer dans un délai de 2 ans et cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de rejeter la demande faite par la SCI ELIPIERRE au titre de l’article 700 du CPC.

La SARL TOMAR sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 19 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la SARL TOMAR et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit ;

DISONS/RAPPELONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL TOMAR à verser par provision à la SCI ELIPIERRE :

— chaque mois à compter du 1er août 2025, la somme de 3.000,85 € HT, dont 200 € d’avance sur les charges, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

— la somme de 34.947,23 €, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 22.721,03 €, à compter du 9 septembre 2025 sur la somme de 3.221,10 € et à compter du 9 mars 2026 sur la somme de 9.005,10 € ;

REJETONS pour le surplus les demandes des parties ;

REJETONS la demande faite par la SCI ELIPIERRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL TOMAR aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER