TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Aurélie HERVÉ

Copie certifiée conforme à:

— Monsieur [J] [V]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05292

N° Portalis 352J-W-B7I-C4STL

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Avril 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Adresse 5] et [Adresse 2] – [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05292 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4STL

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°14 et 67 d’un immeuble situé au [Adresse 1] / [Adresse 5] / [Adresse 2] à [Localité 8].

Par une ordonnance réputée contradictoire du 28 juin 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Paris a notamment condamné M. [J] [V] au paiement de la somme de 4 695,02 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 26 mars 2018.

Par une ordonnance réputée contradictoire du 9 mai 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Paris a notamment condamné M. [J] [V] au paiement de la somme de 1 839,65 euros, au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période comprise entre le 15 avril 2018 et le 1er janvier 2019.

Par un jugement rendu le 8 juin 2020 suivant la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [J] [V] au paiement de la somme de 4 456,41 euros, au titre des « provisions sur charges, cotisations au fonds travaux et dépenses pour travaux » pour la période comprise entre le premier trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2020.

Par un jugement rendu le 1er juin 2022 suivant la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [J] [V] au paiement de la somme de 1 179,81 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021 (« appels provisionnels du 4ème trimestre charges courantes et travaux inclus) ».

Par un jugement rendu le 9 février 2023 suivant la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [J] [V] au paiement de la somme totale de 1 945,46 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 15 juillet 2022 et à échoir pour l’exercice 2022.

De multiples mesures d’exécution forcée ont été diligentées afin de recouvrer les sommes dues.

Par un jugement rendu le 31 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [J] [V] au paiement de la somme totale de 986,36 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 23 février 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 janvier 2024 et remise au destinataire le 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [J] [V] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] / [Adresse 5] / [Adresse 2] à [Localité 8] a fait assigner M. [J] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

*

Lors de l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Au visa des articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1240 et 1343-2 du code civil, il demande à la juridiction de :

— condamner M. [J] [V] au paiement de la somme de 5 562,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 janvier 2024 ;

— condamner M. [J] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [J] [V] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [J] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [J] [V] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [J] [V] est propriétaire des lots n°14 et 67 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] / [Adresse 5] / [Adresse 2] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022, 19 janvier 2023 et 21 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose le défendeur  ;

— trois décomptes de créance actualisés au 1er avril 2024 (charges échues, provisions et frais de recouvrement).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [J] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4 484,62 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024, ainsi que de 1 226,22 euros au titre des appels de fonds des troisième et quatrième trimestres 2024.

Il convient de déduire de ce montant total la somme de 194,18 euros, qui correspond à des « frais rejetés » par la juridiction dans une décision précédente.

La mise en demeure permet au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours, en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et conformément à l’avis n°15013 rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de cassation (n°24-70.007). Le syndicat des copropriétaires est ainsi recevable à agir suivant la procédure accélérée au fond pour obtenir l’exigibilité anticipée de provisions.

M. [J] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement des sommes de 4 290,44 euros et 1 226,22 euros.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 11 janvier 2024, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 45,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’agit toutefois d’intérêts échus à la suite de condamnations en justice (décision du 9 février 2023), et non de frais nécessaires au recouvrement d’une créance de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [J] [V] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [J] [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [J] [V] a d’ores et déjà été condamné à de multiples reprises à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [J] [V] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [V], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [J] [V] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 5] / [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de :

—  4 290,44 euros, au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 ;

—  1 226,22 euros, au titre des appels de fonds pour les troisième et quatrième trimestres 2024 ;

—  2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [J] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

La Greffière Le Président