Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 7 janvier 2026, n° 25/06007

TJ Strasbourg 7 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Notification de congé pour non-paiement
La cour a constaté que le congé a été notifié dans les formes requises et a pris effet à la date indiquée.
Rejeté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a jugé que la locataire ne pouvait pas être considérée comme de mauvaise foi en raison de sa situation de surendettement, qui a été reconnue par la commission compétente.
Rejeté
Droit au maintien dans les lieux
La cour a rejeté cette demande, considérant que la locataire avait droit au maintien dans les lieux en raison de sa bonne foi.
Rejeté
Impayés de loyers
La cour a constaté que la demande de paiement était devenue sans objet en raison de la situation de surendettement de la locataire et de l'effacement de ses dettes.
Rejeté
Indemnité d'occupation jusqu'à expulsion
La cour a jugé que cette demande était devenue sans objet suite au rejet de la demande d'expulsion.
Rejeté
Frais de justice
La cour a décidé que chaque partie devait supporter ses propres dépens, rejetant ainsi la demande de l'OPHEA.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 7 janv. 2026, n° 25/06007
Numéro(s) :	25/06007
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHLMarie-Claire VIOLIN

Texte intégral

N° RG 25/06007 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWJR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/06007 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWJR

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M^e Marie-Claire VIOLIN

Le Greffier

e Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [C] [H] née [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Claire VIOLIN, substituée par M^e Flavien JONDOT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier lors des débats

Maryline KIRCH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 février 2012, CUS HABITAT, devenu l’OPHEA, a donné en location à Madame [C] [S] un logement conventionné situé [Adresse 5], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 552,69 euros par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 février 2024, reçue le 29 février 2024, l’OPHEA a notifié à Madame [C] [S] un congé pour le 31 mai 2024 pour «non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3 271,27 euros au 21 février 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Mme [C] [H] née [S], par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

*CONSTATER que le congé délivré est régulier,

*PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1° de la loi du 1er septembre 1948,

*CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à « restituer » les locaux occupés par elle,

*PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

*CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4 507,93 euros, à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

*CONDAMNER en tout état de cause la défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

*CONDAMNER la défenderesse à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 951,08 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

*CONDAMNER la défenderesse à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue de son droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 19 juin 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 février 2024.

À l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 3 novembre 2025 à la demande d’OPHEA, compte tenu de la procédure de surendettement en cours s’orientant vers un rétablissement personnel et de l’avocat de la défenderesse, souhaitant conclure.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, produit un décompte actualisé au 30 octobre 2025 pour la somme de 7 264,87 euros ; elle admet la déduction du montant effacé par la commission de surendettement (dans le cadre du rétablissement personnel dont a bénéficié la défenderesse) mais réclame le solde, s’opposant à tout délai de paiement, et se réfère pour le surplus à son assignation, sauf à demander l’expulsion et non la simple restitution des locaux.

Madame [C] [S] se réfère à ses conclusions du 27 octobre 2025 par lesquelles elle sollicite le débouté de la demande de déchéance du fait de sa bonne foi ainsi que de la demande en paiement et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle réclame subsidiairement des délais de paiement.

Elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés de paiement et a été amenée à déposer un dossier de surendettement, déclaré recevable le 3 septembre 2025, de sorte que sa bonne foi n’est pas sujette à caution.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Mme [S] pour le 31 mai 2024 au vu des impayés de loyers existant au 21 février 2024 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 mai 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mai 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 19 juin 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 409,70 euros selon les extraits de compte produits.

Cependant, Mme [S] [H] justifie de la décision de la commission de surendettement du 14 octobre 2025 ayant décidé d’imposer un effacement total de ses dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il résulte de l’article L741-2 du code de la consommation que l’effacement des dettes concerne le passif existant au jour de la décision non contestée de la commission (civ 2, 23 novembre 2023).

Il n’est pas fait état par OPHEA d’une contestation de cette décision.

Il ressort de l’extrait de compte actualisé en date du 30 octobre 2025 produit par OPHEA, qu’au 14 octobre 2025, la dette était de 6 775,88 euros, loyer et provision sur charges de septembre 2025 inclus.

Dès lors, cette dette, incluant celle due au jour de l’assignation, est effacée.

Il ressort de la décision de la commission qu’aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à Mme [S] [H].

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir la mauvaise foi de l’occupante du seul fait de sa dette locative au jour de l’assignation, la dette locative s’expliquant en l’espèce par les difficultés économiques de Mme [H] dont la situation de surendettement a été constatée le 2 septembre 2024 par la commission (capacité de remboursement de – 366 euros).

La demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux sera donc rejetée, de même que la demande en restitution des locaux et expulsion.

Sur la demande en paiement

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à expulsion effective devient sans objet suite au débouté de la demande d’expulsion.

Selon l’extrait de compte précité du 30 octobre 2025, OPHEA a imputé au débit du compte de la défenderesse l’échéance de loyer et provision sur charges d’octobre 2025 pour 638,99 euros à la date du 31 octobre 2025 ; cependant cette échéance était payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant, soit jusqu’au 3 novembre 2025 à minuit.

Il en résulte qu’au jour de l’audience du 3 novembre 2025 à 9 h 30, cette somme n’était pas encore exigible de sorte que Mme [S] [H] ne peut être condamnée à son paiement.

OPHEA sera dès lors débouté de sa demande en paiement d’un arriéré locatif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de l’issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et OPHEA sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mai 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre CUS HABITAT, devenu l’OPHEA, d’une part, et Madame [C] [S] [H] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] ;

DÉBOUTE OPHEA de sa demande de déchéance de Madame [C] [S] [H] de son droit au maintien dans les lieux ;

DÉBOUTE OPHEA de sa demande de restitution des locaux et d’expulsion ;

CONSTATE que la demande en paiement d’indemnités d’occupation est devenue sans objet ;

DÉBOUTE OPHEA de ses demandes en paiement d’arriérés de loyers et accessoires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Catherine GARCZYNSKI