TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e GANEM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BENJAMIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06031 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6MM

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [H], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1404

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06031 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6MM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Pemière Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline [Localité 12], Juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 28 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique en date du 24 mars 2011, la SCI [H] a acquis, au sein de cet immeuble, les lots n° 1, 6, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26 et 34.

Par acte d’huissier signifié le 17 mai 2022, la SCI [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’annulation des résolutions 17-1 à 17- 4 de l’assemblée générale du 17 mars 2022 et aux fins de condamnation à des dommages et intérêts.

Par mention au dossier le 12 avril 2023, le juge de la mise en état a joint au fond l’incident, soulevé par la SCI [H], relatif à la recevabilité d’une demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2024, la SCI [H] demande au tribunal de :

“Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1303 et suivants et l’article 2224 du Code civil,

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

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— JUGER recevable la S.C.I [H], en ses demandes visant à voir prononcer la nullité des résolutions 17-1, 17-2, 17-3 et 17-4 de l’Assemblée générale du 17 mars 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14],

— PRONONCER la nullité des résolutions 17-1, 17-2, 17-3 et 17-4 de l’Assemblée générale du 17 mars 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14] , celles-ci violant les droits acquis par la S.C.I [H],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Localité 14] à entreprendre toutes démarches aux fins de publication du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division voté lors de l’Assemblée Générale du 25 mai 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14] à régler à la S.C.I [H], une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— JUGER irrecevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14] – et visant à obtenir la condamnation de la S.C.I. [H] à lui verser la somme de 14.668,78 euros sur le fondement de l’enrichissement sans cause – pour défaut d’habilitation du syndic et pour prescription,

A titre subsidiaire,

— JUGER irrecevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14] pour la période de jouissance des lots par la S.C.I. [H] antérieure au 8 janvier 2018, la demande du syndicat des copropriétaires ayant été formulée pour la première fois, dans ses conclusions signifiées le 8 janvier 2023.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes,

— RAPPELER que S.C.I [H] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 14] à régler à la S.C.I [H], une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens .”

Décision du 06 Juin 2025

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

“- Débouter la SCI [H] de l’ensemble de ses demandes;

— La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] les sommes de :

o 14 668,78 € au titre de l’enrichissement sans cause dont il a indûment bénéficié au 31 décembre 2021 (somme à parfaire à la date de régularisation de la situation)

o 6 000 € au titre de l’article 700 CPC, outre les dépens.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 28 mars 2025 a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de la SCI [H]

Sur la demande d’annulation des résolutions 17-1 à 17-4 de l’assemblée générale du 17 mars 2022

La SCI [H] sollicite l’annulation des résolutions n° 17-1 à 17- 4 de l’assemblée générale du 17 mars 2022 au motif qu’elles portent atteinte à des droits qu’elle a acquis, alors qu’une assemblée générale postérieure ne peut revenir sur un droit qu’elle a conféré par une délibération antérieure.

Elle fait valoir qu’aux termes de ces résolutions, les copropriétaires ont refusé expressément de lui céder un droit de surélévation, alors que ce droit de surélévation lui a été cédé implicitement en raison des autorisations de travaux dont elle a bénéficié antérieurement et expressément par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI [H] n’établit nullement qu’une précédente décision d’assemblée générale lui a octroyé le droit de surélever son lot au prix de 1000 euros net vendeur, tel que proposé lors de l’assemblée générale du 17 mars 2022. Il indique à cet égard que dix ans auparavant, aux termes de la résolution n° 41 de l’assemblée générale du 3 avril 2012, les copropriétaires, en ce compris la SCI [H], avaient évalué à “1000 euros m² sol” la valeur de cession des combles.

Il ajoute que la SCI [H] considère elle-même que sans la cession du droit à surélévation, son bien subirait une moins-value estimée à 15000 euros, somme réclamée à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

Il affirme qu’en s’opposant à la cession à la SCI [H] d’un droit de surélevation et les combles au prix proposé il a simplement usé de sa liberté de refuser de contracter, considérant très certainement que le prix offert était insuffisant.

Décision du 06 Juin 2025

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En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

D’une façon générale, l’assemblée générale étant souveraine dans les décisions qu’elle prend, elle doit pouvoir défaire ce qu’elle a fait et revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision, est dictée par l’intérêt collectif.

Deux conditions sont toutefois posées à cette faculté : que la première décision n’ait pas déjà été exécutée et que la seconde décision ne porte pas atteinte aux droits acquis, en application du principe général qui s’oppose à ce qu’un droit acquis soit remis en cause sans l’accord de son bénéficiaire.

De même, il appert que l’assemblée générale n’a pas à motiver sa décision dans le procès-verbal, qui ne revêt que le caractère d’un compte-rendu des débats; le syndicat des copropriétaires étant tenu de pouvoir a posteriori motiver et justifier de motifs sérieux et légitimes en contre-preuve des abus articulés en demande, ce qui est le cas en la présente espèce.

En l’espèce, par acte notarié en date du 24 mars 2011, la SCI [H] a acquis la propriété des lots n°1, 6, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26, situés dans le bâtiment A, et du lot n° 34 qui constitue un pavillon d’un étage (bâtiment C).

Lors de l’assemblée générale du 17 juillet 2012, les copropriétaires ont autorisé la SCI [H] à :

— effectuer divers travaux au sein du lot n°34 , consistant :

• au remplacement de la charpente en bois par une charpente métallique dimensionnée par un bureau d’études structure la SARL Ingénieurs et Associés,

• au remplacement de la couverture en tuiles mécaniques par une couverture en zinc prépatiné,

• au ravalement du bâtiment et du mur mitoyen avec traitement par un enduit à la chaux couleur crème “RAL 1015" avec création de 4 ouvrants sur chien assis (bandeau en décroché),

• au remplacement à l’identique des menuiseries en façade du bâtiment et pose de garde-corps,

• au passage des réseaux, y compris l’alimentation gaz, desservant l’ensemble des copropriétaires, actuellement en applique de la façade du bâtiment, en enterré.

— à diviser le lot n° 34 en plusieurs fractions, dont l’une affectée à l’usage d’habitation.

Lors de l’assemblée générale du 27 mai 2013, la SCI [H] a été autorisée à faire réaliser des travaux visés dans un permis de construire modificatif, incluant :

— le remplacement des conduits d’extraction existants du restaurant, cheminant en aérien jusqu’au faîtage, par un conduit en aluminium répondant aux normes sanitaires de section carrée 400 x 400 mm de couleur crème,

— la démolition de la souche de cheminée existante en toiture,

— la modification du profil du mur existant en mitoyenneté avec la copropriété du [Adresse 9], tel que figurant dans les plans soumis au permis de construire initial et stipulant que les cotes altermétriques après projet seront les mêmes qu’avant,

— le remplacement de la couverture existante en verre armé de la réserve du restaurant lot n° 27, par une couverture en zinc prépatiné, aspect “quartz naturel” de chez VM Zinc ou équivalent avec une pente, un profil et une emprise identiques à l’état existant.

Au cours de cette assemblée, la copropriété a par ailleurs approuvé le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division créant les lots n°35, 36, 37 et 38 issus de la subdivision du lot n°34.

Lors de l’assemblée générale du 28 avril 2014, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°36 formulée comme suit :

« 36. APPROBATION DU MODIFICATIF AJUSTE : EDD LOT 34 fractionnés suite travaux entrepris SC I [H] (art 26)

Contexte :

En référence à l’approbation de la résolution n°4 de l’assemblée générale ordinaire du 27/05/2013 portant notamment sur la régularisation des tantièmes détenus par la SCI [H] copropriétaire du bâtiment C à droite de la parcelle, et compte tenu que les tantièmes calculés dans le cadre des travaux de fractionnement en 5 lots du lot 34 global initial, ont été modifiés du fait des aménagements techniques, l’assemblée est amenée à régulariser, l’ajustement des tantièmes relatifs aux 5 lots du bâtiment C constituant l’ex maison de ville, afin que les actes et publications au bureau des hypothèques, dont la parcelle dépend, soient dument passés avec les tantièmes effectifs correspondants.

Résolution :

L’Assemblée Générale décide de :

— d’approuver le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division joint à la convocation.

— donner tout pouvoir au syndic pour la signature du modificatif d’état de division et règlement de copropriété, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l’exécution de cette décision.

— Imputer tous les frais de publications des 5 lots issus du fractionnement à la Sci [H].

Etant précisé que compte tenu des modificatifs d’état de divisions d’autres lots de la copropriété, déjà actés en cours de publications, les numéros des 5 lots Bâtiment C issus de la subdivision du lot 34 (bâtiment C global), sont des numéros provisoires et que l’étude de notaires/cabinet de géomètre, leur affecteront les numéros disponibles selon suite logique pour la parution au bureau des hypothèques.”

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

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Lors de l’assemblée générale du 25 mai 2021, les copropriétaires ont par ailleurs approuvé la résolution n° 18 formulée comme suit :

« 18 – Cession de partie commune / modificatif au règlement de Copropriété

18.1 – Cession Parties Communes à M. [H]

L’Assemblée Générale décide dans un premier temps, la création des lots n°42 et n°42 issu du lot n°34, puis dans un second temps la création du lot n°44 issu de la réunion des lots n°01 et n°042 ; puis la création du lot n°45 ainsi que la réunion des lots n°43 et n°45 soit :

Les copropriétaires valident le présent modificatif sous réserve que les lots appartenant au bâtiment A restent dans le bâtiment A et sous réserve d’acceptation du géomètre expert. M. [H] précise que l’appel des 2 800.00 € correspondant à cette acquisition n’a toujours pas été effectué. Un acte notarié ne pouvant être enregistré à l’euro symbolique, 1 000,00 € sont proposés pour sa finalisation.

— céder, moyennant un prix minimum de 1 000,00 euros net vendeur, la partie commune suivante “:

— Lot n°34 : Dans le bâtiment C, ce lot est constitué d’un local au rez-de-chaussée et

d’un appartement au 1er étage;

— Lot n°42: Au rez-de-chaussée, un local,

— Lot n°43 : Au premier étage, un appartement,

— Lot n°01 : Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée ce lot est constitué d’un local

commercial et d’une cave au sous-sol,

— Lot n°44 : Dans le bâtiment A et C, au rez-de-chaussée ce lot est constitué d’un local

commercial et d’une cave au sous-sol,

— Lot n°45 : Dans le bâtiment C, au deuxième un logement,

— Lot n°46 : Dans le bâtiment C, au premier et le deuxième étage, un logement,

à M. [H], suivant dossier géomètre établi par EXPERTMETRIC joint à la convocation.

Tous les frais inhérents à cette décision seront à la charge de l’acquéreur (frais géomètre, notaire, syndic, diagnostics).” (sic)

Lors de cette assemblée générale du 25 mai 2021, les copropriétaires ont également :

— approuvé le modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division en découlant joint à la convocation (résolution numéro 18.2),

— donné tout pouvoir au syndic “pour la signature de l’acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire en vue de l’exécution de cette décision” (résolution numéro 18.4).

Le point 17 de l’assemblée générale du 17 mars 2022 s’intitule “cession de combles et du droit de surélévation le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à la SCI Rebuzi et approbation du modificatif de l’état descriptif de division”. Ce point n’a pas été soumis au vote des copropriétaires. Au sein d’un paragraphe “un rappel historique”, ce point fait une référence expresse aux résolutions de l’assemblée générale de 2012 mentionnée ci-dessus. Il expose par ailleurs que :

“ La SCI [H], propriétaire notamment du lot n° 34 au dernier étage du bâtiment B a procédé à des travaux de surélévation dudit bâtiment en 2012-1013 et achevés en 2013. L’ensemble des informations concernant les travaux ont été transmises lors de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale du 17 juillet 2012. L’assemblée générale a autorisé lesdits travaux et l’assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours.” (sic)

Il est également indiqué à ce point 17 que : “ la société [H] a pris à sa charge l’ensemble du coût des travaux et les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et aucun problème ou sinistre quelconque n’a eu lieu depuis leur achèvement. L’assurance dommage-ouvrages souscrite n’a jamais été mise en oeuvre. Or le droit de surélever dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est réputé “droit accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres.” L’acquisition des combles, du droit de surélévation et la modification de l’état descriptif de division -règlement de copropriété n’ont jamais été votés en assemblée générale et actés.”(sic)

A la suite du point 17, les copropriétaires ont rejeté les résolutions 17.1 à 17.4 formulées de la manière suivante :

“17.1 – Décision sur la cession (vote à la majorité de l’Article 26 de la Loi – clé de répartition : 001 – Charges communes générales)

L’Assemblée Générale décide de céder, moyennant un prix de 1 000 euros net vendeur, la partie commune suivante : « droit de surélévation et combles », correspondant au lot transitoire numéro 41 (droit de surélever et combles, 2ème étage du bâtiment C) à la société dénommée SCI [H], propriétaire notamment du lot n°34 situé au 1er étage du bâtiment C, suivant dossier du cabinet de géomètre expert – Expert metric en date du 19 février 2022 joint à la convocation.

Tous les frais inhérents à cette décision seront à la charge de l’acquéreur (frais géomètre, notaire, syndic, diagnostics)

Il appartiendra à l’acquéreur de prendre les dispositions nécessaires pour saisir son Notaire qui contactera le Syndic pour la constitution du dossier et la signature.”

“17.2 – Approbation du Modificatif de l’état descriptif de division (vote à la majorité de l’ Article 26 de la Loi – clé de répartition : 001 – Charges communes générales)

L’Assemblée Générale décide d’approuver le projet modificatif à l’état descriptif de division, établi par le cabinet de géomètre expert dénommé Expert metric en date du 19 février 2022, joint à la convocation.

Ledit modificatif consistant en :

— La division du lot N° 34 en deux lot, lot N°38 correspondant au local au rdc et lot 40 correspondant à l’appartement au 1er étage,

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06031 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6MM

— La création du lot transitoire n° 41 correspondant aux droits de surélévation et les combles situés au-dessus du premier étage du bâtiment C,

— La création du lot 39 correspondant à l’escalier d’accès commun au lot N° 6 et au lot N°42.

— Par suite de l’acquisition du droit de surélévation par la SCI [H], suppression des lots n° 40 et 41, réunis pour former le lot n°42 correspondant à l’appartement au 1er étage et 2ème étage du bâtiment C.

— A l’issue des différentes étapes ci-dessus mentionnée les quotes-part des parties communes et charges générales de l’immeuble s’expriment désormais MILLE SOIXANTE NEUVIEMES (1069èmes).

Etant précisé que le modificatif sera appliqué à compter de sa publication par le Notaire, après notification faite au Syndic.

L’Assemblée précise que tous les frais de notaires, géomètre et syndic seront à la charge de l’acquéreur.

Il appartiendra à l’acquéreur de prendre les dispositions nécessaires pour saisir son Notaire qui contactera le Syndic pour la constitution du dossier et la signature.”

“17.3 – Répartition du Produit de la Vente des Parties Communes (vote à la majorité de l’ Article 26 de la Loi – clé de répartition : 001 – Charges communes générales)

L’Assemblée générale décide d’affecter le montant de la vente à tous les copropriétaires de l’immeuble en clef de charges générales y compris l’acquéreur, sur le compte de charges des copropriétaires, déduction faite des charges impayées.

Personne ne s’abstient,

17.4 – Mandat à donner au Syndic_ Modificatif Règlement de Copropriété (vote à la majorité de l’ Article 26 de la Loi – clé de répartition : 001 – Charges communes générales)

L’Assemblée Générale décide de donner tout pouvoir au syndic pour la signature de l’acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l’exécution de cette décision.”

Il ressort des termes de la résolution 17-1 de l’assemblée générale litigieuse qu’il est question de la création d’un lot transitoire n° 41 “correspondant aux droits de surélévation et les combles situés au-dessus du premier étage du bâtiment C”, puis de la suppression des “lots n° 40 et 41, réunis pour former le lot n°42 correspondant à l’appartement au 1er étage et 2ème étages du bâtiment C.”

Aucune des résolutions des assemblées générales de 2012, 2013 et 2014 ne contient une telle décision. Les autorisations de travaux qu’elles comportent ne pouvant être assimilées à la cession d’un droit de surélévation.

Le tribunal relève que l’assemblée générale du 25 mai 2021, susmentionnée, est formulée en des termes peu clairs, qui rendent sa compréhension difficile.

Néanmoins, la comparaison littérale des termes des deux assemblées, en date des 25 mai 2021 et 17 mars 2022, ne permet pas de déduire que ces assemblées comportent la même décision.

Il y a lieu de relever, à cet égard, que le rappel historique au point 17 de l’assemblée générale du 17 mars 2022 mentionne que “L’acquisition des combles, du droit de surélévation et la modification de l’état descriptif de division -règlement de copropriété n’ont jamais été votés en assemblée générale et actés”. L’assemblée générale a donc considéré que les copropriétaires ne se sont pas prononcés sur ces points lors de l’assemblée générale précédente du 25 mai 2021.

Par conséquent, il convient de rejeter le seul moyen de nullité soulevé, consistant à l’impossibilité pour une assemblée générale de revenir sur une décision antérieure, comme non fondé, et donc de rejeter la demande d’annulation des résolutions n° 17-1 à 17-4 de l’assemblée générale du 17 mars 2022.

Sur la demande de publication du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division

La SCI [H] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre toutes démarches aux fins de publication du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division voté lors de l’assemblée générale du 25 mai 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Il y a lieu de relever que la SCI [H] ne développe aucun fondement juridique au soutien de sa demande alors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal de statuer sur la demande formée.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI [H] de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [H] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans la mesure où elle recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code de civil, elle doit démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Elle indique que le syndic a omis de faire publier les modificatifs au règlement de copropriété depuis 2013. Elle affirme qu’en raison de ce défaut de publication et du blocage de la copropriété, elle ne peut pas céder son bien, ou à tout le moins sera contrainte d’en diminuer le prix.

En l’espèce, la SCI [H] n’évoque qu’un préjudice éventuel, hypothétique qui n’est étayé par aucune pièce probante alors que seul un préjudice certain peut être indemnisé.

Par conséquent, et sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres conditions de la responsabilité, il convient de débouter la SCI [H] de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de “condamner la SCI [H] à lui verser la somme de 14 668,78 euros au titre de l’enrichissement sans cause dont il a indûment bénéficié au 31 décembre 2021 (somme à parfaire à la date de régularisation de la situation).”

La SCI [H] soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable dans sa demande reconventionnelle en condamnation, pour enrichissement sans cause, formulée à son encontre dès lors que le syndic doit être expressément autorisé, pour formuler cette demande reconventionnelle par l’assemblée générale des copropriétaires, et qu’une telle autorisation n’existe pas, l’assemblée générale du 9 juin 2023 ayant refusé une telle habilitation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’article 55 du décret 1967 prévoit que l’autorisation du syndic n’est pas nécessaire pour les actions aux fins de recouvrement de créances.

En droit, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie civile et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16.

Mais l’article 55 du décret du 17 mars 1967 soumet cette action à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois l’alinéa 2 de cet article 55 prévoit des exceptions à la nécessité d’une telle autorisation et notamment pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Il est constant que la demande reconventionnelle du syndicat qui ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais à obtenir un avantage entièrement distinct, n’est pas recevable.

En revanche, le syndic peut agir en justice, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, lorsque la demande reconventionnelle est la suite et la conséquence nécessaire de la demande principale à laquelle elle se rattache par un lien suffisant.

Les juges du fond apprécient souverainement si un lien suffisant, au sens de l’article 70 du code de procédure civile, existe entre la demande principale et la demande reconventionnelle.

En l’espèce, la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires repose sur le fait qu’en accroissant ses parties privatives depuis 2013, la SCI [H] se serait enrichie sans cause au préjudice de la copropriété.

Il y a lieu néanmoins de relever qu’il n’existe pas de lien suffisant entre d’une part les demandes formulées par la SCI [H] aux fins d’annulation de résolutions d’assemblée générale, publication d’un modificatif au règlement de copropriété et dommages et intérêts et la demande formulée par le syndicat des copropriétaires aux fins d’enrichissement sans cause.

Au regard des motifs développés par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, l’action aux fins d’enrichissement sans cause, consiste à réclamer une nouvelle clé de répartition des charges depuis 2013. Elle suppose donc d’analyser la cause juridique de la créance invoquée, au demeurant contestée par la SCI [H]. Dans ces conditions, elle ne peut pas être considérée comme une action en recouvrement de créance et nécessite en conséquence une autorisation de l’assemblée générale.

Par conséquent, la demande reconventionnelle qui ne se rattache pas par un lien suffisant aux demandes principales et qui ne constitue pas une action aux fins de recouvrement de créance, doit être déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La SCI [H] qui succombe est condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, la SCI [H] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter la SCI [H] de sa demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle aux fins d’enrichissement saus cause formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

DÉBOUTE la SCI [H] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [H] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 13] le 06 Juin 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame L. VERMEILLE, Vice-Présidente