RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01489 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6RX

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Gwénaëlle ALLOUARD – 232

M^e Bertrand DE CAMPREDON – B0097

M^e Julien DUPONT – 92

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 04 juin 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 04 Juin 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [K]

né le 02 Juillet 1955 à [Localité 2] ( SÉNÉGAL)

[Adresse 1]

Madame [I] [T]

née le 29 Septembre 1955 à [Localité 3]

[Adresse 2]

Madame [S] [X] épouse [C]

née le 31 Mars 1962 à [Localité 4] (29)

[Adresse 3]

Monsieur [Q] [G]

né le 07 Mai 1969 à [Localité 5]

[Adresse 4]

Madame [B] [E] épouse [K]

née le 13 Novembre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 1]

Madame [R] [H] épouse [U]

née le 12 Octobre 1946 à [Localité 7]

[Adresse 5] [Localité 8]

Madame [V] [A] épouse [G]

née le 20 Décembre 1970 à [Localité 7]

[Adresse 4]

S.A.R.L. RENOIR [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 9], représentée par son dirigeant

[Adresse 6]

Monsieur [W] [Y]

né le 03 Août 1978 à [Localité 10]

[Adresse 7]

Monsieur [M] [U]

né le 04 Septembre 1946 à [Localité 11]

[Adresse 5] [Localité 8]

Monsieur [F] [C]

né le 23 Avril 1964 à [Localité 12]

[Adresse 3]

tous représentés par M^e Gwénaëlle ALLOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG, M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS inscrite au RCS de [Localité 13], représentée par ses dirigeants légaux

[Adresse 8] [Localité 14] [Adresse 9]

représentée par M^e Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG et par M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 Mai 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 6 novembre 2025, les demandeurs désignés en en-tête ont fait assigner la Sas RESIDENCES SERVICES GESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, :

— ordonner à la société RESIDENCES SERVICES GESTION de communiquer aux demandeurs les éléments suivants relatifs à l’exploitation de la [Adresse 10] à [Localité 1] :

La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement ;L’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé) ;Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie ;Les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, PEBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires ;Sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années ;Quelques contrats types passés avec les clients-étudiants ;Chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années ;Dernier PV de la commission de sécurité ;Bail et loyer en cours pour les locaux de service ;Attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif ;

Ceci sous astreinte de 1000 € par jour de retard, étant précisé que l’ensemble des obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin ;

— dire que le Juge de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête ;

— condamner la Société RESIDENCES SERVICES GESTION à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la Société RESIDENCES SERVICES GESTION aux entiers dépens.

Dans ses conclusions visées le 19 mai 2026, la Sas RESIDENCES SERVICES GESTION a sollicité voir :

A – in limine litis, sur l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG en application de l’article R 145-23 du Code de Commerce ;

B – sur l’irrecevabilité de certains demandeurs,

— déclarer Monsieur et Madame [G] (Demandeurs n°1), Madame [I] [T] (Demandeur n°3), la société RENOIR [Localité 1] (Demandeur n°4) et Madame [B] [K] (Demandeur n°6) irrecevables en leurs demandes faute d’être titulaire d’un bail ou d’avoir signifié un congé à la société RESIDENCES SERVIES GESTION ;

C – sur la demande de communication de pièces sous astreinte,

rejeter la demande des Bailleurs (i) en l’absence de motif légitime qui n’est ni fondée, ni légitime mais excessive et contraire à la (ii) protection du secret des affaires et (iii) des données personnelles des 140 autres copropriétaires de la Résidence ;rejeter la demande, sous astreinte, de communication des pièces des Bailleurs ;

à titre subsidiaire,

— JUGER qu’une communication ne pourra être opérée qu’entre les mains d’un tiers Expert sous engament de confidentialité lequel sera chargé de restituer une synthèse anonymisée aux Demandeurs ;

en tout état de cause,

— rejeter les demandes l’ensemble des Demandeurs ;

— condamner chacun des Demandeurs à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; – - condamner les Demandeurs aux entiers dépens et ce compris les frais et honoraires du tiers Expert.

Les demandeurs ont répliqué dans leurs conclusions visées le 19 mai 2026 et ont maintenu leurs demandes tout en modifiant les conditions de l’astreinte et en sollicitant, au surplus, voir le juge des référés :

in limine litis,

— se déclarer compétent ;

au fond,

— déclarer recevables Monsieur et Madame [G] (Demandeurs n°1), Madame [I] [T] (Demandeur n°3), la société RENOIR [Localité 1] (Demandeur n°4) et Madame [B] [K] (Demandeur n°6).

À l’audience du 19 mai 2026, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Les demandeurs mentionnés en en-tête sont propriétaires de lots immobiliers dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 12] à [Localité 15] et ont donné en location leurs lots à la Sas RESIDENCES SERVICES GESTION qui exploite la résidence.

En juin 2025, les demandeurs-bailleurs dont le bail a pris fin ont adressé à la défenderesse un congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer à la valeur locative.

Dans ce cadre du renouvellement des baux et de fixation d’un nouveau loyer, les demandeurs-bailleurs sollicitent la communication de documents financiers de la part de la défenderesse qui s’y refuse.

Sur l’exception d’incompétence du juge des référés :

Aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives a la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il est de droit que le président du tribunal judiciaire, pris en sa qualité de juge des loyers commerciaux ou des baux commerciaux, dispose d’une compétence exclusive en matière de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Le caractère exclusif et d’ordre public de cette juridiction s’oppose à la compétence de toute autre juridiction, notamment celle du juge des référés.

En l’espèce, la Sas RESIDENCES SERVICES GESTION soutient que la demande de communication des éléments demandés relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux.

Toutefois, comme toute compétence exclusive, celle du juge des loyers est d’interprétation stricte.

En l’espèce, la présente instance tend à obtenir la communication de différents documents qui intéressent la gestion et l’exploitation de la résidence par la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION.

Si les demandeurs reconnaissent eux-mêmes que cette action tend à la saisine éventuelle du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix des baux renouvelés, il y a néanmoins lieu de constater que ce dernier n’a pas été saisi et qu’aucune demande en fixation du prix des baux renouvelés n’est formulée dans la présente procédure.

Dès lors, la présente instance se situe en amont de la question de la fixation propre dite du loyer commercial de sorte que la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux n’a pas à être retenue.

Sur la base de l’article 145 du CPC, le juge des référés demeure compétent pour ordonner toute mesure d’instruction avant tout procès, destinée à conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’exception d’incompétence soulevée par la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION sera donc rejetée.

Sur l’exception d’irrecevabilité de certains demandeurs :

Monsieur et Madame [G] (Demandeurs n°1), Madame [I] [T] (Demandeur n°3), la société RENOIR [Localité 1] (Demandeur n°4) et Madame [B] [K] (Demandeur n°6) ont justifié être propriétaires de lots qu’ils ont donné en location à la société RESIDENCES SERVIES GESTION.

Cette exception d’irrecevabilité sera donc rejetée.

Sur la demande de communication de pièces :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bienfondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

De même, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la demande d’expertise in futurum laquelle requiert seulement la démonstration de l’existence d’un intérêt légitime à faire constater techniquement l’existence de désordres, malfaçons ou défauts de conformité dans la perspective d’une action au fond.

En l’espèce, la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION s’oppose à la communication des pièces demandées aux motifs que les discussions relatives au renouvellement des baux n’a pas commencé ; que les demandeurs ont suffisamment d’éléments pour proposer une augmentation de 15 % ; que cette demande est inutile car l’expertise est systématique dans le cadre de loyers renouvelés ; que certains éléments demandés relatifs à l’exploitation de la résidence sont inutiles et se heurtent au secret des affaires.

A cet égard, dans la mesure ou cette action tend à la saisine éventuelle du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix des baux renouvelés, et même si aucune des parties n’a conclu sur ce point, il appert que les documents qui peuvent être demandés à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION sont ceux énoncés par les articles L 145-33 et suivants du code de commerce, et seulement ceux-ci, et relatifs :

— aux caractéristiques du local considéré ;

— à la destination des lieux ;

— aux obligations respectives des parties ;

— aux facteurs locaux de commercialité ;

— aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dès lors, les demandeurs ne justifient pas avoir besoin :

— des comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation de la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, PEBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires ;

— sur la même période, un tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années ;

— du dernier PV de la commission de sécurité ;

— d’une attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif.

Par ailleurs, s’agissant de l’état locatif, même si les demandeurs ont accès à la liste de tous les copropriétaires, le secret des affaires et le droit à la vie privée justifient que le nom des propriétaires ne soit pas associés à leurs lots.

Il sera donc ordonné la communication, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, :

La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement de la [Adresse 10] à [Localité 1] ;L’état locatif complet de la résidence au 30 avril 2026 (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé) ;Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie ;3 contrats types passés avec les clients-étudiants ;la chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années ;Bail et loyer en cours pour les locaux de service ;

Aucun élément ne commande d’accompagner cet ordre d’une astreinte ou que cette communication devrait être faite par l’intermédiaire d’un tiers.

Il n’y aura pas lieu à référé pour le surplus.

La SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, dès lors que toutes les parties ont succombé en partie à leurs prétentions, l’équité ne commande pas de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes à ce titre seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

REJETONS l’exception d’incompétence matérielle ;

REJETONS les exceptions d’irrecevabilité soulevées à l’encontre de Monsieur et Madame [G], Madame [I] [T], la société RENOIR [Localité 1] et Madame [B] [K] ;

ORDONNONS à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION de communiquer à Monsieur [Q] [G] et Madame [V] [G] née [A], Monsieur [F] [C] et Madame [S] [C] née [X], Madame [I] [T] née [T], la SARL RENOIR [Localité 1], Monsieur [W] [Y], Monsieur [J] [K] et Madame [B] [K] née [E], Monsieur [M] [U] et Madame [R] [U] née [H], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, :

La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement de la [Adresse 10] à [Localité 1] ;L’état locatif complet de la résidence au 30 avril 2026 (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé) ;Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie ;3 contrats types passés avec les clients-étudiants ;la chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années ;Bail et loyer en cours pour les locaux de service ;

DISONS que les informations données seront transmises sous forme anonymisée ;

REJETONS les autres demandes ;

REJETONS les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER