N° RG 25/09542 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6EC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/09542 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6EC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e PUINEUF

Le 27 mars 2026

Le Greffier

M^e Laurent GAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. NEMEA APPART’ETUD

immatriculée au RCS de, [Localité 3]

sous le n° 500 501 416 ,

[Adresse 3],

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud PUINEUF,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 133

substituant Maître Laurent GAY,

Avocat au barreau de MARSEILLE,

DEFENDERESSE :

Madame, [W], [N],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous-seing privé en date du 7 février 2022 avec prise d’effet au 22 janvier 2022, la SARL NEMEA Appart’Etud a loué à Madame, [W], [J], [N] un local meublé à usage d’habitation lot n° 807 situé, [Adresse 6], moyennant une « redevance » mensuelle, révisable, de 530 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par ordonnance en injonction de payer rendue par la juridiction de céans le 2 novembre 2022, il était enjoint à Madame, [W], [N] de payer à la SARL NEMEA Appart’Etud la somme de 2 651 euros en principal au titre de loyers impayés. Cette décision était signifiée à la locataire par dépôt à l’étude le 15 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la SARL NEMEA Appart’Etud a fait assigner Madame, [W], [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  9 421,50 euros au titre des sommes dues suivant décompte arrêté au 18 mars 2024, augmentée des intérêts « de droit » à compter de l’assignation,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SARL NEMEA Appart’Etud expose que :

— elle a donné congé pour le 21 janvier 2024 à Madame, [W], [N], qui a libéré le logement le 22 janvier 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement, d’où il ressort des dégradations,

— elle a assigné Madame, [W], [N] en référé, mais, par ordonnance du 27 juin 2025, elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes, le juge des référés ayant relevé l’existence de contestations sérieuses,

— Madame, [W], [N] ne conteste ni l’existence, ni le montant de la dette, détaillé dans le décompte et les factures de travaux de remise en état, dont doit être déduit le dépôt de garantie.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice distinct des frais de réparation mis en compte, ayant été contrainte de faire appel à de « nombreux prestataires » afin de remettre en état le logement et n’ayant pu le relouer immédiatement.

A l’audience du 17 février 2026, la SARL NEMEA Appart’Etud, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation.

Madame, [W], [N], citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la Présidente a demandé à la SARL NEMEA Appart’Etud de produire l’état des lieux d’entrée du logement et un décompte locatif complet sans reprise de solde, l’unique décompte produit comprenant une reprise de solde de 8 023,56 euros au 21-12-2023. Les documents ont été transmis le 23 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette de loyers

La SARL NEMEA Appart’Etud a produit en cours de délibéré un extrait de compte locataire de janvier 2022 à fin décembre 2023, selon lequel Madame, [W], [N] était redevable d’un solde débiteur de 8 023,36 euros à fin décembre 2023.

La SARL NEMEA Appart’Etud verse également aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024, reprenant le solde susvisé, et actualisant la dette à la somme de 9 421,50 euros, après imputation au débit du compte du dépôt de garantie (530 euros), du loyer du mois de janvier 2024, prorata temporis (389,28 euros) et de la « facturation » au titre de l’état des lieux de sortie (1 538,86 euros).

Toutefois, selon l’extrait de compte de janvier 2022 à fin décembre 2023, le dépôt de garantie a déjà été imputé au débit du compte le 1er janvier 2022 et non extourné. Le dépôt de garantie ayant été imputé deux fois au débit du compte de la locataire (et encaissé une fois), il y a lieu de déduire la somme de 530 euros de l’arriéré locatif réclamé.

Sera également déduite du montant de l’arriéré la somme de 2 651 euros, due au 12 octobre 2022, objet de l’ordonnance d’injonction de payer précitée, en ce que la demanderesse dispose déjà d’un titre exécutoire.

Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte de la somme de 1 538,86 euros, qui sera examinée ci-après dans le cadre de la demande concernant l’indemnisation de dégradations locatives.

Madame, [W], [N] sera donc condamnée à payer la somme de 4 701,64 euros (9 421,50 – 530 – 2 651 – 1 538,86) au titre de la dette de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 27 août 2025, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dégradations

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement.

En l’espèce, la SARL NEMEA Appart’Etud sollicite indemnisation des frais suivants selon factures :

— nettoyage de l’appartement pour 71,64 euros,

— le remplacement du réfrigérateur « HS » pour 261,53 euros,

— la remise en peinture des murs et plafonds (déplacement, fournitures et main d’œuvre) pour 1 205,69 euros.

Il sera à titre liminaire relevé qu’il a fallu que le magistrat réclame l’état des lieux d’entrée pour qu’il soit versé aux débats et que la demanderesse se contente de réclamer le montant total des factures qu’elle produit sans expliquer en quoi les travaux sont imputables au locataire.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, versés aux débats, signés les 7 février 2022 et 22 janvier 2024 par les deux parties, que l’indemnisation pour le nettoyage du logement est justifiée au regard de l’état de saleté du logement et de ses équipements à la sortie.

En revanche, le remplacement du réfrigérateur au motif qu’il ne fonctionne plus n’est pas justifié, alors qu’il est seulement précisé par l’état des lieux de sortie qu’il était sale (ce qui était déjà noté lors de l’entrée) et qu’il « faisait du bruit lorsqu’il y avait de l’électricité dans le logement avant ». Ce simple bruit signalé ne permet pas de présumer qu’il ne fonctionnait plus.

La remise en peinture des murs et plafonds n’est pas non plus justifiée. L’état des lieux d’entrée notait déjà que, dans le séjour, « la peinture framboise » était « usée ». L’état des lieux de sortie ne mentionne pas le moindre défaut des plafonds et indique seulement que la pièce principale est en « état d’usage » et « à renettoyer cf photos – murs très sales », sans qu’il soit mentionner que les murs doivent être remis en peinture ; en fin d’état des lieux, il n’est mentionné en observations que « beaucoup de ménage ». Les photos en noir et blanc ne permettent pas de constater de dégradations nécessitant une remise en peinture.

Dès lors, il convient de condamner la défenderesse à payer la seule somme de 71,64 euros au titre du nettoyage du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025, date de la demande, le surplus de la demande étant rejeté.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SARL NEMEA Appart’Etud sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en ce qu’elle n’a pas pu relouer son bien immédiatement après le départ de Madame, [W], [N] du fait des travaux à effectuer.

Cependant, ce sont les travaux de peinture qui ont pu retarder le remise en location, mais non le seul nettoyage, retenu imputable à la locataire.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame, [W], [N], succombant, sera condamnée aux dépens et à payer à la SARL NEMEA Appart’Etud la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [W], [N] à payer à la SARL NEMEA Appart’Etud la somme de 4 701,64 euros au titre de la dette de loyers, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 ;

CONDAMNE Madame, [W], [N] à payer à la SARL NEMEA Appart’Etud la somme de 71,64 euros au titre des frais de remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 ;

DEBOUTE la SARL NEMEA Appart’Etud de sa demande en dommages-intérêts ;

DEBOUTE la SARL NEMEA Appart’Etud du surplus de sa demande ;

CONDAMNE Madame, [W], [N] à payer à la SARL NEMEA Appart’Etud la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [W], [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Catherine GARCZYNSKI