TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04462

N° Portalis DBX4-W-B7I-TROU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 10]

C/

[Y] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la SCP LARRAT ET ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [Z]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 28 décembre 2021 et prenant effet le 20 janvier 2022, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation n°21 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 325,86 euros et une provision sur charges mensuelle de 56,59 euros.

Par contrat signé électroniquement le 28 décembre 2021 et prenant effet le 20 janvier 2022, la SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un parking n°7 situé à la même adresse que le logement ci-dessus pour un loyer mensuel de 5,13 euros et une provision sur charges mensuelle de 0,00 euros.

Le 22 mai 2024, la SA [Adresse 10] a fait signifier à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, la SA [Adresse 10] a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 28 décembre 2021 portant sur les locaux à usage d’habitation principale (à savoir le logement n°21 et l’emplacement de parking n°7) situés ensemble [Adresse 1],

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le constat de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [Y] et par voie de conséquence, la suppression du délai deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autorisation donnée à la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants,

— la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.455,24 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges en cours, à compter du 23 juillet 2024, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que sa dénonce à la CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA [Adresse 10], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.053,72 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 08 août 2024, Monsieur [Y] [Z] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les deux baux conclus le 28 décembre 2021 contiennent une clause résolutoire (pour le bail d’habitation : article 6.2. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois concernant le bail d’habitation et huit jours concernant le bail du parking, pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.591,28 euros a été signifié le 22 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [Z] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 23 juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 23 juillet 2024 et Monsieur [Y] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre.

II. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”.

Compte-tenu de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’occupation sans droit ni titre des lieux, il sera ordonné à Monsieur [Y] [Z] de quitter les lieux et d’en restituer les clés. Il devra libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 10] ne démontrant pas spécifiquement la mauvaise foi de Monsieur [Y] [Z] en ce que le seul défaut de paiement des loyers n’est pas suffisant à établir une mauvaise foi de la part du défendeur.

A défaut, l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques s’agissant en outre d’un logement meublé.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 08 janvier 2025 démontrant que Monsieur [Y] [Z] reste devoir la somme de 4.646,09 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction de la somme de 379,03 euros au titre de « VA AU 73379 FSL » en date du 02 juillet 2022 non justifiée et des frais d’assurance de 28,60 euros dont le caractère dû n’est pas justifié.

Monsieur [Y] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.646,09 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 sur la somme de 2.455,24 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [Y] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 juillet 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 10], Monsieur [Y] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux deux baux conclus le 28 décembre 2021 entre la SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [Y] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation (n° 21) et le parking (n° 7) situés [Adresse 2] [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 10] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à verser à la SA [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 4.646,09 euros (décompte arrêté au 08 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 sur la somme de 2.455,24 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à la SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à verser à la SA [Adresse 10] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,